Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В большинстве случаев права на имущественные сделки у людей до 18 лет нет. Дети могут пользоваться квартирой, могут полностью или частично ей владеть, но самостоятельно передать право собственности не получится. Продать жилье за ребенка могут родители, приемные родители или законные представители.
Особо важные документы
Квартира с долей, принадлежащей ребенку, не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства – об этом должен знать каждый покупатель. Данное разрешение обязан подготовить продавец – агент или непосредственно текущий собственник. Кроме согласия на продажу от органов опеки продавец должен предоставить подтверждение получения несовершеннолетним доли в новой недвижимости.
Если документы предоставлены, но в них обнаружены ошибки, это чревато серьезными неприятностями – впоследствии сделку опять же могут признать недействительной. Проверить необходимо такие данные:
· Фамилия, имя и отчество несовершеннолетнего – написание должно быть идентичным в справках, паспорте, свидетельстве о рождении, а также в выписке из ЕГРН (или праве собственности);
· Размер доли в новой недвижимости – он не может быть меньше, чем в продаваемой квартире, иначе права несовершеннолетнего признают ущемленными, а сделку будет легко оспорить.
Как обезопасить себя?
Прежде всего, наймите хорошего риелтора. Затем проверьте, не привлекался ли материнский капитал – в большинстве случаев, это прописывается прямо в договоре купли-продажи. Если же такой отметки нет, попросите предоставить продавца справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося маткапитала. Не предоставит – отказывайтесь от покупки.
Тщательно проверьте все документы, особенно – согласие от органов опеки. Если сомневаетесь, свяжитесь с ведомством лично. И, конечно, уточните условия, которые поставили органы опеки, выдав свое согласие – права ребенка не должны быть ущемлены.
Также можно воспользоваться титульным страхованием. Оно защищает от потери права собственности. Но, конечно, лучший способ обезопасить себя – выбрать квартиру, где всем собственникам уже есть восемнадцать лет.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
До какого возраста ребёнок считается несовершеннолетним и во сколько лет он может проводить сделку самостоятельно
Наше законодательство делит несовершеннолетних на две категории — дети до 14 лет и подростки с 14 до 18 лет. Первые относятся к малолетней группе и любые сделки, за них совершает законный представитель.
Отдельно отметим возможность самостоятельного заключения сделок с 14 лет при условии, что есть письменное согласие от законного представителя.
Исключение предусмотрено для эмансипированных подростков, признанных дееспособными. Если ребенок самостоятельный, обеспечивает себя и имеет альтернативное жилье он может продать квартиру самостоятельно — без каких-либо разрешений и согласий. Подтвердить эмансипацию необходимо обратиться в органах опеки или в судебном порядке.
Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником без рисков
Покупателю необходимо убедиться, что права ребёнка соблюдены и все документы оформлены правильно. Несовершеннолетние дети могут быть как зарегистрированными в квартире, так и являться её собственником. Если в квартире прописан ребенок, не достигший 18 лет и не имеющий доли в собственности, продать её тоже нельзя.
Покупателю необходимо обратиться в ЕГРН и запросить выписку, в которой будет указана вся информация по приобретаемой недвижимости: собственник или собственники, наличие или отсутствие ограничений на сделки купли-продажи, зарегистрированные лица. Если несовершеннолетнего ребенка в списке зарегистрированных нет и у продавца есть другое жилье, его необходимо выписать и прописать в новом до начала сделки. Если планируется делать прописку в покупаемой недвижимости, можно предоставить в органы опеки нотариально заверенное обещание родителей выполнить это после покупки жилья и прописать отдельный пункт в договоре продажи имеющейся квартиры.
Проверка квартиры и продавца на предмет получения маткапитала
Зачастую в правоустанавливающих документах нет ребенка в числе собственников. Если квартира приобреталась на материнский капитал, родители обязаны были выделить ему долю. Это одно из ключевых требований государственной поддержки. Однако выполняется оно не всегда, особенно если жилье покупали по ипотеке. Дело в том, что банки часто отказывают в предоставлении кредита, если речь идет о несовершеннолетних собственниках. Они предоставляют кредитные средства при условии, что родители обязуются оформить долю ребенка после закрытия ипотеки. Выполнение данного обязательства никак не контролируется, поэтому кто-то забывает выполнить это условие, другие игнорируют его намеренно.
Покупка квартиры, которая приобреталась с использованием материнского капитала и без долевого участия в ней ребенка, относится к рискованным сделкам. Даже если получится обойти органы опеки и провести сделку, ребенок, права которого были нарушены, имеет права признать её недействительной.
Проверить покупалась ли недвижимость за счет материнского капитала можно попросив у продавца договор купли-продажи. Этот пункт указывается всегда в обязательном порядке, без него использование маткапитала будет невозможным. Если договор не содержит этой информации, но есть сомнения у покупателя, можно попросить у продавца справку с Пенсионного фонда, где будет прописана оставшаяся сумма материнского капитала.
Что требуется для получения согласия
Разрешение на сделку должны получать представители ребенка — продавцы недвижимости. Процесс займет до 15 дней. Покупателю нужно проконтролировать выполнение главного правила — по итогам сделки жилищная ситуация ребенка не должна ухудшиться.
Родители должны предоставить ребенку жилье не хуже продаваемого. Обычно речь идет о доле, если только квартира не полностью в собственности ребенка. Термин «не хуже» в органах опеки трактуют по трем параметрам:
- Площадь. Например, семья живет в трехкомнатной квартире площадью 90 кв. м. У ребенка треть от квартиры, 30 метров. Новая доля тоже должна быть не меньше 30 кв. м.
- Стоимость. Доля в итоге должна быть дороже той, что продается. Вычисляется стоимость обычно по данным из договора купли-продажи, еще органы опеки могут воспользоваться кадастровой стоимостью. «Трешка» из примера выше продается за 9 млн рублей. Значит, новая доля не может стоить дешевле 3 млн рублей.
- Процентное соотношение доли в квартире. Например, ребенку принадлежит треть маленькой однокомнатной — 10 кв. м. Родители продают эту квартиру и покупают трехкомнатную в 60 метров. Ребенку придется выделять треть новой квартиры — то есть 20 кв. м.
В каком конкретно статусе находится ребенок
Прежде всего надо выяснить, каким именно образом ребенок относится к квартире, которую вы хотите купить. Здесь возможны варианты. Например, он просто прописан в ней, он — собственник или у него есть право собственности, которое пока не реализовано.
Ребенок собственником не является, но растет в благополучной семье и органы опеки и попечительства никакого дополнительного контроля за ним не осуществляют. По документам собственники квартиры — это родители. В этом варианте сделка проходит по обычном сценарию, и никаких разрешений от органов опеки не нужно.
Ребенок не является собственником, он проживает в квартире и при этом не имеет родительского попечения, и органы опеки об этом знают. Здесь проведение сделки возможно только при наличии согласия органов опеки. Для получения разрешения на сделку заявление должен подать опекун ребенка. И ему надо будет четко указать новое место жительства ребенка, подтвердив его пакетом документов. Новые условия проживания не должны быть хуже предыдущих.
Ребенок является титульным собственником квартиры, владеющим ей целиком или имеющим долю в праве на нее. В этом случае в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах будет содержаться соответствующая информация, для сделки также нужно получить разрешение органов опеки. Поскольку эти органы защищают интересы ребенка, то родителям нужно будет приобретать ему равноценную собственность взамен продаваемой.
Есть исключение — это переезд ребенка в другой город или страну. В этой ситуации органы опеки дадут согласие на сделку при условии того, что вырученные от продажи квартиры средства будут зачислены на специальный банковский счет ребенка.
По какой-то причине ребенок, который должен был стать собственником, им не стал, то есть имеет место нарушение его прав. Например, это могло произойти в ходе приватизации жилья. Для того, чтобы прописать новорожденного ребенка, по закону у родителей есть 1 месяц и 7 дней. За это время нужно получить свидетельство о рождении и потом в течение недели прописать ребенка по месту жительства матери или отца.
Зарегистрированным с матерью или отцом ребенок должен быть до достижения возраста 14 лет. Если в процессе изучения квартиры для покупки вы видите, что у продавца есть дети, то нужно узнать о том, где они будут в будущем прописаны. Также надо выяснить, когда была приватизирована квартира. Если на момент приватизации в ней был прописан ребенок, то он должен владеть долей. Это надо проверить.
Где и сколько правильно выделять долю?
Перед тем, как продавать старое жилье, предоставьте бумаги на продаваемую квартиру органам опеки и поинтересуйтесь, на какой вид жилья они выдадут разрешение. Не раз такое было, что родители просто покупали недорогую комнату и полностью оформляли ее на ребенка. В таком случае попечительский совет не давал разрешение, потому что несовершеннолетний не может жить один, а как минимум с матерью.
Ведь на двоих такая площадь не достаточна.
Если старая доля была 1/3 от общей жилплощади, то новая должна быть тоже 1/3 или более того. Ни в коем разе недвижимость, которую Вы оформляете на ребенка, не может быть меньше, чем он имел.
Далее речь пойдет непосредственно о том, как продать квартиру если прописаны несовершеннолетние дети и какие документы придется для этого собрать.
В каких случаях требуется согласие этих инстанций?
Гражданское законодательство предусматривает для каждого человека как правоспособность, так и дееспособность.
Первый термин означает возможность иметь гражданские права, а второй – возможность самостоятельно ими распоряжаться, осуществляя какие-то юридически значимые действия. И если правоспособностью наделены все люди с момента рождения и до смерти, то вот для дееспособности ситуация складывается по-другому: до того, как достигнут определённый возраст, эта возможность может быть сильно ограничена.
На практике это означает, что не достигшие совершеннолетия дети имеют все предусмотренные законом права – в том числе и право иметь в собственности жилые помещения. Но вот распоряжаться они ими самостоятельно до того момента, как им исполнится 18 лет, они не могут – от их имени действуют родители или же назначенные опекуны либо попечители.
Более того, закон особо защищает права детей. Потому специальные органы власти следят за тем, как совершаются сделки, при которых интересы и права несовершеннолетних могут потерпеть ущерб.
Что означает если собственник несовершеннолетний?
Для покупателя это как минимум лишняя головная боль, так как количество бумаг, которые придется собирать для покупки подобной квартиры просто огромно, получение их беспроблемными также назвать сложно. И даже это не гарантирует, что в будущем, подросток не возжелает доказать что его часть квартиры продана незаконно. И самое интересное, что ему это будет сделать реально.
Права человека до 18-ти летнего возраста защищают органы опеки, даже если у него есть родители и он живет в полной нормальной семье. Именно эта государственная структура разрешает или запрещает продажу. Особое внимание уделяется продажам, при которых реализуется доля ребенка в собственности. Ведется контроль, получил ли он достойную замену той части недвижимости, которая у него была.
Использование материнского капитала
При приобретении квартиры на средства материнского капитала, дети должны быть в обязательном порядке вписаны в число собственников жилья. Если они не фигурируют среди собственников, то это прямое нарушение закона и прав детей. Кроме детей в качестве собственником должен быть указан и супруг, если он не числиться среди собственников, то его права тоже ущемлены. А это очередной повод на восстановления прав заинтересованных лиц в судебном порядке.
Факт использования материнского капитала при приобретении данной квартиры имеет смысл проверять в том случае, если у продавца больше двух детей, которые не являются собственниками данной квартиры. Сертификат на материнский капитал выдается тем семья, в которых второй и последующие дети родились после 2007 года. Если дети имеются, это вполне может означать, что сертификат быт использован при покупке данной квартиры.
При этом сама недвижимость может быть приобретена и ранее 2007 года, так как материнский капитал мог быть использован при погашении ипотечного кредита. Если продавец уверяет, что материнский капитал не был использован, то стоит в этом убедиться, запросив у него сам сертификат или выписку с пенсионного фонда о сумме остатка материнского капитала.
Основная сложность как раз и заключается в получении этой справки, так как решение Пенсионного фонда предсказать сложно, они могут выдать такую справку, а могут и не выдать, все зависит от политики отделения, куда обращаются заявители. На сегодняшний день единого механизма контроля и использования средств материнского капитала не реализовано.
Как защититься от возможных рисков?
Уберечь себя от неприятных последствий сделки с несовершеннолетним можно одним или сразу несколькими из ниже перечисленных способов:
- Убедиться в возможности продавца обеспечить выполнения условий разрешения органов опеки, изучить предварительный договор на новую квартиру для ребенка, а так же документы на нее, получить консультации юристов по этому поводу.
- Внимательно проверяйте документы на квартиру: договоры-основания возникновения прав собственности, наличие разрешения органов ООиП, документы по альтернативной сделке,
- Использовать ячейку в банке для передачи денег, это позволит сохранить деньги и максимально быстро их вернуть, если сделка по каким-либо причинам отмениться. Дополнительно подстраховаться возможно указанием условий получения денег в договоре не только переход прав собственности, но и покупку нового жилья для ребенка, его выписку и проданной недвижимости.
- Избежать покупок квартир, которые были унаследованы ребенком не более 6 месяцев назад, а так же квартир, приобретенных с привлечением маткапитала.
- Использовать титульное страхование. Это позволит вернуть деньги за квартиру, если сделка будет отменена не по вине покупателя, кроме того страховая компания при заключении договора титульного страхования проведет дополнительную проверку объекта недвижимости.
✅ Регистрация перехода права собственности в Росреестре
При обязательном нотариальном заверении процесс госрегистрации максимально упрощен. Сторонам достаточно предоставить договор и сопутствующие документы нотариусу, который лично передаст информацию в Росреестр.
Процесс регистрации может быть приостановлен, если выяснится недостача документов.
В госорган предоставляется:
- паспорт, свидетельство о рождении собственника;
- заявление, написанное по предоставленному образцу;
- разрешение ООП на продажу;
- согласие второго родителя на продажу имущества ребенка;
- квитанция об оплате госпошлины;
- документ, согласно которому Продавец обрел право собственности;
- справка о числе лиц, зарегистрированных в квартире;
- ДКП в 3 экз.
Через 3 дня уже новый собственник может обратиться за получением выписки ЕГРН, подтверждающей право собственности.
Почему сделки такого рода опасны
Наличие определенного количества рисков для покупателя обусловлено тем, что несовершеннолетние не обладают полной гражданской дееспособностью.
Так, в соответствии с ч. 1 ст. 28 ГК РФ, за малолетних (то есть лиц, не достигших возраста 14-ти лет), сделки обязаны совершать их родители (от имени самих малолетних и в их интересах).
А вот несовершеннолетние, находящиеся в возрасте от 14 до 18 лет, могут уже самостоятельно продавать квартиры и другие объекты недвижимости, но исключительно с письменного согласия своих родителей, усыновителей или иного рода законных представителей.
Поскольку лица до 18 лет являются наиболее незащищенными категориями с точки зрения права, суды, в спорных моментах, обычно встают на сторону несовершеннолетнего.
Какие возникают риски?
Основной риск подобных сделок: возможность признания их недействительными, в связи с нарушением прав детей. Если суд вынесет такое решение, то покупатель и продавец недвижимости должны будут вернуть все полученное по договору.
Если продавец уже потратил к тому времени сумму, вырученную от продажи квартиры, то проблемы неизбежны. Именно поэтому банки с осторожностью относятся к заемщикам, которые хотят купить жилье, где дети прописаны или являются собственниками.
При покупке жилья у несовершеннолетнего стоит тщательно проверить подлинность разрешения органов опеки и справки о снятии ребенка с регистрации. Желательно также узнать не лишены ли родители своих родительских прав и могут ли они представлять интересы ребенка. Иногда имеет смысл оформить договор титульного страхования, на случай оспаривания прав на недвижимость.
О нюансах купли-продажи недвижимости в новостройках и на вторичном рынке без участия несовершеннолетних можно узнать в других наших статьях. Читайте о том, как заключить сделку без посредников или через агентство недвижимости, в том числе с иностранцем или юридическим лицом, а также об оценке стоимости объекта, способах передачи денег и особенностях купли-продажи жилья по доверенности.
Сделки с участием несовершеннолетних не редкость на рынке недвижимости. От имени детей выступают родители или другие законные представители, предварительно получив разрешение от органов опеки. Рисков у таких сделок гораздо больше, чем у любых других. Суды всегда находятся на стороне защиты прав несовершеннолетних. При наличии нарушений можно потерять права на квартиру или столкнуться с другими трудностями.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Жилье и дети – основные гарантии
Собственником недвижимости в России может быть кто-угодно – граждане, организации, объединения, государство. При этом владеть объектом недвижимости может любой гражданин – даже тот, который не в силах это осознать. Закон не запрещает иметь в собственности недвижимость детям или недееспособным гражданам. Более того, государство даже обеспечивает им дополнительные гарантии обеспечения права на жилье.
В практике дети имеют определенные гарантии прав на жилое помещение в нескольких случаях:
- если при покупке жилья использовался материнский капитал. В этом случае Пенсионный фонд разрешит провести сделку лишь в том случае, если по ее результатам каждому члену семьи (родители и дети) будут выделены доли в купленном объекте. Это касается как случаев, когда материнский капитал используется как доплата (а вся остальная сумма у семьи уже есть), и когда он используется вместе с ипотечным кредитом;
- если продается жилье, в котором ребенок имеет долю (например, он получил это жилье в наследство или семья купила квартиру с материнским капиталом). Тогда при продаже придется заручиться согласием органов опеки и попечительства, а это может быть сложно;
- если продается жилье, в котором зарегистрирован несовершеннолетний. Выписать его принудительно будет крайне сложно даже через суд – если у ребенка нет иного дома, аннулировать его регистрацию в купленной квартире не получится;
- если ребенок претендует на долю в квартире, хотя по факту ее не имеет. Это ситуации, когда семья приватизирует квартиру, но прописанный в ней ранее ребенок не получает свою долю – если это было проведено без согласия органов опеки, такая сделка может быть оспорена позже;
- другие гарантии – например, обязательство государства выделять жилье детям-сиротам и семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Другими словами, государство заботится о правах ребенка на жилье чуть лучше, чем о правах всех остальных граждан (которые тоже защищены, но права ребенка в приоритете).