Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Садоводам разрешили превратиться в горожан». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Какие плюсы влечет за собой переход СНТ в ТСЖ?
Наши дачные юристы выделяют как минимум 3 существенных плюса:
- Процедура проведения собраний и принятия на них решений в ТСЖ регламентирована более подробно, чем в СНТ.
- В отличие от СНТ, у ТСЖ есть контролирующий орган – орган жилищного надзора, который более оперативно чем суд защищает собственников недвижимости от произвола ТСЖ.
- Согласно нормам жилищного законодательства ТСЖ в обязательном порядке после проведения собрания членов ТСЖ 1 экземпляр протокола общего собрания передает в жилищную инспекцию, которая также вправе оспорить принятое решение, если оно не соответствует действующем законодательству. Это является одной из гарантий недопущения произвола ТСЖ при управлении общим имуществом и страховкой от подделки протоколов.
о вступления в силу нового закона осталось чуть более 1 года, которые пролетят очень быстро. Некоторые изменения требуют внесения изменений в учредительные и правоустанавливающие документы, продумать и подготовить которые можно заранее.
Мы можем предложить вам:
- юридические консультации дачных юристов по новому закону об СНТ;
- как избежать индивидуалам уплаты целевых взносов в течение года с момента вступления в силу нового закона;
- разработка проекта нового устава СНТ.
Главные отличия ТСН от СНТ
Садоводческое товарищество может создаваться собственниками дачных участков после принятия коллективного решения на собрании. Участники СНТ могут вместе решать различные социальные и хозяйственные вопросы, включая вывоз мусора, развитие инфраструктуры юридического лица или другие текущие задачи. СНТ представляет собой официальную организацию, которую потребуется зарегистрировать, чтобы присвоить ей правовой статус.
ТСН является более широким понятием по сравнению с другими правовыми формами, поскольку объединяет много ОПФ кроме кооперативов. Все товарищества создаются с целью управления общественным имуществом, а также для выполнения задач социально-хозяйственного типа. Неотъемлемыми частями каждого из них являются управляющие органы, единый устав и необходимость вносить членские взносы, поэтому разница между двумя типами не является значительной.
Важно! Участники товарищества должны разработать устав и избрать членов органов правления путем голосования. При регистрации стоит придерживаться установленных законом правил, которые регулируют деятельность в садоводческом некоммерческом товариществе.
С 1 января 2023 года вступают в силу изменения в закон об электроэнергетике, внесенные Федеральным законом от 11.06.2022 № 174-ФЗ.
Уточняется понятие «оперативно-диспетчерское управление в электроэнергетике», а также появляются понятия «цифровая информационная модель электроэнергетической системы» и «перспективная расчетная модель электроэнергетической системы»; расширяются функции системного оператора.
При этом Правительство РФ Постановлением от 09.12.2022 № 2274 установило особенности оперативно-диспетчерского управления в электроэнергетике, технологического присоединения к электрическим сетям и регулирования отношений в сфере электроэнергетики на розничных рынках в пределах технологически изолированных территориальных электроэнергетических систем. Эти особенности будут применяться до конца 2023 года.
В теплоснабжении начнут действоватьобновленные правила заполнения акта о расследовании причин аварийной ситуации при теплоснабжении и правила заполнения сводного ежемесячного отчета об аварийных ситуациях при теплоснабжении. Они утверждены Приказом Ростехнадзора от 20.09.2022 № 319.
В отношении водоснабжения и водоотведения обновились правила ведения раздельного учета затрат по видам деятельности организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение (Приказ Минстроя России от 29.07.2022 № 623/пр), а также установлены особенности использования средств, начисленных в 2023 году в виде платы за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения организациями, осуществляющими регулируемые виды деятельности в сфере водоотведения (Постановление Правительства РФ от 03.10.2022 № 1746).
План сельского поселения
Садовое товарищество отличается от сельского поселения не только видом разрешённого использования земли, но и отсутствием генерального плана поселения, на основании которого происходит застройка территории. Именно поэтому после того, как принято решение о включении территории садового товарищества в сельское поселение, необходимо внести изменения в такой план.
Генеральный план поселения и изменения в него утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения.
На присоединение должны быть согласны не только «дачники», но и «деревенские», поэтому при подготовке генерального плана в обязательном порядке проводятся общественные обсуждения или публичные слушания. Протокол слушаний является обязательным приложением к проекту генерального плана.
Затем будет подготовлен проект генерального плана в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ с учётом региональных и местных нормативов проектирования и заключения о результатах общественных слушаний по проекту генерального плана, а также с учётом предложений заинтересованных лиц.
Даже при наличии положительного решения большей части населения сельского поселения могут остаться недовольные владельцы земельных участков и объектов капитального строительства. Если они считают, что их права и законные интересы нарушаются (или могут быть нарушены в результате утверждения нового генерального плана), такие землевладельцы вправе оспорить генеральный план в судебном порядке.
Исключением является внесение в генеральный план изменений, предусматривающих изменение границ населённых пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения. В таких случаях изменения осуществляются без проведения общественных слушаний.
Правда ли, что СНТ будут переводить в населенные пункты?
Весной 2020 года в Государственной Думе действительно обсуждались вопросы включения СНТ в границы населенных пунктов. Тему поднял Николай Николаев, председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, а интересы дачников представлял Олег Валенчук, председатель Союз садоводов России. Вопрос сейчас на стадии обсуждения, и закона о переводе СНТ в населенные пункты пока нет. Нет даже готового законопроекта — он разрабатывается.
Как видите, проработка возможности перевода садоводческого товарищества в жилой район — это не слухи, но речь о переводе СНТ в населенные пункты в 2020 г не идет. Более того, законопроект может не пройти первое или второе чтение, тогда инициативу вообще отложат на неопределенный срок.
На самом деле включить СНТ в границы деревни, например, можно даже сейчас, не дожидаясь закона. Это довольно сложный, но вполне рабочий механизм. Он позволяет включить СНТ в границы близлежащего муниципального образования посредством изменения генерального плана. Для этого члены товарищества должны принять решение об изменении статуса ТСН и обратиться в муниципалитет. Если там просьбу граждан сочтут обоснованной, власти могут инициировать изменение действующего генерального плана с целью включения СНТ в состав существующего поселения. При этом одновременно придется менять категорию земель, переводя ее из «земли с/х назначения» в СНТ под «земли ЛПХ» или ИЖС в населенном пункте. В этой схеме много подводных камней и процесс длительный, может затянуться на год или два.
Процедура оформления садового участка под строительство
Процедура перевода СНТ в ИЖС в 2018 году ничем не будет отличаться от порядка в 2018. Все просто: нужно только написать заявление и приложить к нему документы.
Подавать заявку следует в земельный отел при администрации города или района.
Тут особо важно уделить внимание, где находится участок:
- если в черте города, то обращаться необходимо в городскую администрацию;
- если в районе – то в районную.
Ждать ответа придется от 1 месяца до 2-х. Если будет принято отрицательное решение, то исходя из причин, принимать меры дальше.
Иногда возможно устранить то, из-за чего местные органы самоуправления не разрешили перевод земельного участка из СНТ в ИЖС.
Чтобы подать заявление, следует заранее собрать документы по списку. Если хотя бы 1 бумага будет отсутствовать, то местная администрация откажет в переводе.
Пакет документов включает в себя:
- Кадастровую выписку (из паспорта).
- Бумагу, которая подтверждает право собственности.
- Паспорт.
При подаче заявления необходимо обозначить к какой категории земли принадлежит данный участок. А также, в какую необходимо оформить перевод.
Особое внимание нужно уделить моменту: в случае владения землей несколькими собственниками, необходимо получить от них согласия. Причем оно должно быть заверено нотариусом.
Еще 1 вариант: каждый собственник самостоятельно оформляет заявление на перевод земель.
Какие плюсы влечет за собой переход СНТ в ТСЖ?
Наши дачные юристы выделяют как минимум 3 существенных плюса:
- Процедура проведения собраний и принятия на них решений в ТСЖ регламентирована более подробно, чем в СНТ.
- В отличие от СНТ, у ТСЖ есть контролирующий орган – орган жилищного надзора, который более оперативно чем суд защищает собственников недвижимости от произвола ТСЖ.
- Согласно нормам жилищного законодательства ТСЖ в обязательном порядке после проведения собрания членов ТСЖ 1 экземпляр протокола общего собрания передает в жилищную инспекцию, которая также вправе оспорить принятое решение, если оно не соответствует действующем законодательству. Это является одной из гарантий недопущения произвола ТСЖ при управлении общим имуществом и страховкой от подделки протоколов.
о вступления в силу нового закона осталось чуть более 1 года, которые пролетят очень быстро. Некоторые изменения требуют внесения изменений в учредительные и правоустанавливающие документы, продумать и подготовить которые можно заранее.
Мы можем предложить вам:
- юридические консультации дачных юристов по новому закону об СНТ;
- как избежать индивидуалам уплаты целевых взносов в течение года с момента вступления в силу нового закона;
- разработка проекта нового устава СНТ.
Как происходит процедура реорганизации СНТ в ТСН?
ИЖС – это вид разрешенного использования земельных участков, который связан с пользованием ими для цели строительства индивидуальных жилых объектов недвижимости – домов для постоянного проживания в них граждан.
Строительные работы выполняются на счет личных средств владельцев таких наделов.
Земли под ИЖС выделяются в отношении только граждан на праве собственности или по договору длительной аренды.
На участках с таким видом разрешенного использования допускается возведение капитальные объектов не свыше трех этажей и не выше 20-ти метров.
Участок в отношении физических лиц может предоставляться как в пределах городской черты, так и из территориальных зон садовых или дачных товариществ. Однако правовой статус таких категорий земельных участков различен.
СНТ — расшифровывается как садовое некоммерческое товарищество, оно представляет собой объединение граждан для ведения садового хозяйства, выращивания овощей и т.д.
Различие между землями ИЖС и наделами в СНТ заключается в назначении участков, выделяемых физическим лицам.
Садовые участки, обычно, находятся в сельскохозяйственных угодьях, а земли для ИЖС — на территории земель населенных пунктов.
Чтобы установить различие в правовом статусе участков СНТ и земель ИЖС, следует соотнести правовой режим участков категорий земель, к которым относятся такие участки.
Земельные участки на территории России имеют определенным назначением.
Земли населенных пунктов предназначены для следующих целей:
- Строительство объектов жилой недвижимости.
- Размещение сетей инженерных коммуникаций.
- Транспортное сообщения.
- Развитие инфраструктуры местности.
- Размещение сельхоз. зон.
- Иных целей.
Участки, находящиеся в границах поселения могут использоваться:
| Для ИЖС | т.е. для сооружения индивидуальных домов, в которых можно проживать круглый год и оформить постоянную регистрацию (прописку) |
| Для ЛПХ | ведение хозяйства для личных целей (выращивания овощей и фруктов, разведение птицы и скота и т.д.) |
| Для постройки садовых домиков | прочих хозяйственных построек, которые не приспособлены для постоянного проживания |
Строительство на участках ИЖС осуществляется при соблюдении уведомительного порядка — подачи в органы местного самоуправления уведомления о предполагаемом строительстве, при этом объекты должны соответствовать ГПЗУ.
Садовые некоммерческие товарищества объединяют значительные группы землепользователей на основании коллективной собственности. К разряду используемых ими в СНТ земель относятся исключительно земли сельскохозяйственного назначения. Не путайте с земельным участком под личное подсобное хозяйство.
Некоторые граждане, желающие приобрести участок земли по привлекательной цене, игнорируют на первый взгляд малозначимые характеристики, не интересуясь назначением земельного участка.
Впоследствии такое легкомыслие приводит к разочарованию, а приобретение становится обузой.
Земли в СНТ нужно приобретать с ориентацией на преимущества, которые можно извлечь из земель этого типа назначения, чётко представляя себе последствия их приобретения. Ознакомиться со всеми видами земельных участков в РФ вы можете здесь.
Вместо СНТ теперь будет создано товарищество собственников недвижимости — плюсы и минусы
С 01 сентября 2018 года вступает в силу новый закон РФ, согласно которому все «новоиспеченные» организации обязаны формироваться как товарищества собственников недвижимости (ТСН) вместо СНТ и ТСЖ.
При этом не нужно переоформлять уже имеющиеся СНТ и ТСЖ.
Все коммерческие документы и названия товариществ, что были сформированы до момента реализации данного закона, преобразуются согласно новым правилам 4-й главы гражданского кодекса Российской Федерации, который не устанавливает окончательные временные пределы преобразования данных. Более того, при перерегистрации документов нет никаких государственных пошлин.
- Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это свободная интеграция держателей недвижимых владений для реализации права граждан РФ на имение, использование и распоряжение любым своим имуществом.
- Основная цель ТСН — это выполнение главных назначений коллективного пользования собственности участников сообщества. ТСН имеет право на заключение договоров (включая обеспечение, предоставление коммунальных сервисов, починка совместного имущества); самостоятельное составление сметы всех затрат и прибыли; пользование кредитами и оплату услуг и работ внутри ТСН;
- продажу, обмен и передачу общей собственности на временное пользование; предоставление законных интересов всех участников товарищества перед лицом федеральных органов, включая налоговую инспекцию.
Ликвидация ТСЖ с долгами без банкротства
Товарищество собственников жилья до прекращения своей деятельности обязано расплатиться по всем долговым обязательствам. ТСЖ не является коммерческой организацией и не получает прибыли, но может распоряжаться имуществом – непосредственно жилым комплексом, на основе которого осуществляет свою деятельность.
Прежде чем начать процедуру ликвидации ТСЖ в 2023 году, суд определяет конкретные сроки, в течение которых правление товарищества может изменить принципы своей деятельности и закрыть судебный процесс за ненадобностью. Во время этого срока организация может расплатиться с кредиторами и свести к нулю все долговые обязательства. Если этого не происходит, ТСЖ признается неплатежеспособным и начинается процесс конфискации либо окончательной ликвидации товарищества.
Позиция правления товарищества
Корреспондентка «Фонаря» обратилась к председателю СНТ «Берёзка» Елене Чунихиной, чтобы она представила свою позицию по конфликту с семьёй Демёхиных.
— Конфликта никакого нет — Демёхины просто люди очень непорядочные. Они приехали из Украины, живут по принципу «дайте водички попить, а то есть так хочется, что аж переночевать негде». Это люди, которых мы поили, кормили, а теперь ни один человек про них доброго слова не скажет, потому что они без конца сплетничают, на меня везде пишут [жалобы]: и в прокуратуру писали, и в администрацию, и в полицию, на работу мне писали, в налоговую писали. Это кляузники, бессовестные люди, которые хотят всё получать на халяву и ничего за это не платить, — заявила Елена Чунихина.
После этого председатель рассказала, как устроена система взносов в товариществе.
— У СНТ есть устав, в котором чётко прописано, что люди должны платить членские взносы и оплачивать электроэнергию, которую они потребили. Величина членских взносов определяется общим собранием. Последнюю величину взносов установили три года назад, в 2020 году, — членские взносы устанавливаются в расчёте из величины участка, то есть 400 рублей за сотку, платятся они раз в год. Сейчас пора платить членский взнос, Демёхины платить не хотят, поэтому активизировались, — привела свою версию, почему семья обратилась к журналистам, председатель СНТ.
Елена Чунихина призналась, что готова отказаться от своей должности председателя в пользу другого человека, так как изначально не хотела заниматься этой работой.
— Демёхиным, видимо, делать им нечего: вот они сидят и фантазируют на тему того, какой у них плохой председатель. Да ради Бога, я не хочу быть председателем! Стала случайно, потому что прошлый не отправлял документацию в налоговую, СНТ могли закрыть, нужно было выбрать нового председателя. Демёхина тут себя, надо признать, проявила хорошо: у неё были телефоны других жителей «Берёзки», она всех обзвонила, мы организовали собрание и смогли избрать нового председателя — меня. Дальше я два месяца бегала с документами и восстанавливала работу СНТ.
Я с роду не собиралась быть председателем, я и сейчас готова [передать должность председателя кому-нибудь], но только не таким, как Демёхины, а ответственному человеку — пожалуйста, я хоть сегодня отдам свои полномочия. У меня прекрасная работа, у меня прекрасная семья, у меня вообще всё замечательно, но только как ярмо на шее эти демёхинские выходки, — пожаловалась Чунихина.
Председатель рассказала, что в «Берёзке» действительно есть проблемы с электричеством, поэтому иногда оно отключается автоматически.
— У нас в СНТ есть проблемы с электричеством, потому что каждый год людей прибывает всё больше и больше, а изначально подстанция была рассчитана только на летнее пребывание и небольшое количество потребляемой энергии. Сейчас многие люди живут тут весь год, отапливают дома зимой с помощью электричества, так что иногда рубильник на станции вырубается от перегрева. Из-за этого Демёхина орала на меня, якобы я сама хожу и вырубаю ей свет, а моя задача — чтобы она «умерла от холода». Бред сумасшедшей. Просто люди бессовестные, обнаглевшие, их надо на передачу «За гранью здравого смысла» отправить. Мне люди рассказывали, что Демёхины говорили, как только приехали: «Мы вам ещё устроим Майдан» — вот они и устраивают, — вспомнила председатель.
По словам Чунихиной, «нулевая» налоговая документация «Берёзки» связана со слишком большими расходами на электроэнергию, из-за которых товариществу не хватает денег на оплату налогов.
— Наше общество слишком бедное, мы не вылезаем из долгов из-за тех людей, которые тут проживают. Большая часть членских взносов, которые мы собираем, уходит на оплату электричества, потому что у нас большие потери: старые провода часто касаются веток, происходит короткое замыкание, ток уходит в землю. Всё идёт на оплату электричества. Мы всем, чем можем, его оплачиваем, потому что зимой расход очень большой. Те крохи, которые у нас остаются, — да, может, что-то и не показываем [в документации], но мы с налоговой сейчас разбираемся, эти деньги тоже идут на СНТ — например, на оплату работы человека, который занимается насосной станцией воды.
На электрика у нас тоже нет средств. У нас нет средств платить зарплаты, потому что иметь электрика — очень дорогое удовольствие. Во-первых, минимальная зарплата электрика больше 12 тысяч рублей. Во-вторых, официально оформленный электрик должен ежегодно проходить курсы повышения или подтверждения квалификации, и их должна оплачивать организация. Многие, кто здесь проживает, не платят членский взнос, поэтому денег нам не хватает.
Между прочим, Людмила Демёхина к нашему товариществу вообще никакого отношения не имеет. Она написала заявление, что теперь индивидуал, но взносы по закону 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» платить обязана. Она круглогодично проживает на территории СНТ и пользуется всеми нашими благами: нашей подстанцией, нашими проводами, нашей водой — она говорит, что у неё своя скважина, но мы этого не знаем и не видим, так как на свой участок они нас не пускают. Демёхина пользуется нашими дорогами — они не в идеальном состоянии, но они есть. Она пользуется нашей инфраструктурой и ни за что не хочет платить, а только пишет везде жалобы и пасквили, — пожаловалась Елена Чунихина.
Кроме того, председатель «Берёзки» прокомментировала редакции поведение Сергея М*, который угрожал семье Демёхиных. По словам Чунихиной, мужчина не является её помощником и не выполняет её поручения.
Процедура перехода на льготный тариф для получения сельского тарифа
Члены садоводческого товарищества могут получить доступ к такому тарифу, обратившись к председателю СТН. Для этого им потребуется:
- передать свидетельство о регистрации права собственности на дом и его копию председателю СНТ, а также другие необходимые документы, перечисленные выше;
- председатель собирает документы с людей, у которых дачные дома оформлены в собственность и желающих перейти на сельский тариф;
- передает их в ресурсоснабжающую организацию для оформления дополнительного соглашения о предоставлении услуг;
- после получения дополнительного соглашения на получение льгот, граждане, чьи дачные участки были указаны, могут оплачивать электроэнергию по сельскому тарифу.
На председателе СНТ лежит обязанность систематизировать информацию о потребленных энергоресурсах. Ведомости он ежемесячно обязан предоставлять в региональную организацию поставщика услуг.
Для оформления сельского тарифа на электроэнергию, собственнику придется понести некоторые траты, а именно:
- Оплата услуг за получение свидетельства о государственной регистрации дома (если такового еще нет).
- Покупка и установка счётчика (если не установлен).
- Подготовка пакета документов (получение выписки из ЕРГН).
- Вызов специалиста для проверки, подключения и опломбирования счётчика.
Советуем просчитать будет ли вам экономически выгодно переходить на сельский тариф. Для этого нужно взять среднюю сумму оплаты за электроэнергию по счётчику за год. 30% от этой суммы — размер будущей выгоды.
Отличия земель СНТ от других объединений
Земли ИЖС располагаются на территории населенных пунктов с инфраструктурой, поэтому ценятся выше на рынке недвижимости. Их приобретают для строительства жилья. В соответствии со статьей № 284 ГК РФ владелец должен начать возведение дома в течение 3 лет, иначе участок могут изъять. На садовой земле дом строить необязательно.
В некоторых случаях местные органы власти разрешают изменить назначение земли СНТ на ИЖС. Для этого необходимо:
- Подать заявление в муниципалитет с обоснованной просьбой отнести участок к землям ИЖС. К заявлению надо приложить правоустанавливающие и удостоверяющие личность документы.
- Дождаться решения органов власти и получить соответствующий акт.
- Зарегистрировать изменения в Росреестре, если получен положительный ответ.