Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации

2. Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды

3. Комментарии к ст. 22 ЗК РФ

4. Незаключенный договор лучше недействительного

5. Причины отказа в регистрации

6. Последствия несоблюдения требования о регистрации

7. Последствия признания договора аренды незаключенным

8. Продление договора аренды – нужна ли госрегистрация

9. Вопросы регистрации договора аренды недвижимости

10. Ответственность за нерегистрацию договора аренды

11. Обязательно ли регистрировать сделку?

Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры, всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, подлежит такой регистрации.
На практике возникает вопрос: подлежат ли госрегистрации изменения реквизитов сторон, указанных в договоре аренды?

Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации

5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, если эти соглашения подписаны после вступления в силу указанного Закона, существует две позиции судов.

Позиция 1. Дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, подлежат государственной регистрации, если они подписаны после вступления в силу указанного Закона.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды

На практике зачастую после заключения сторонами договора аренды, требующего государственной регистрации, арендодатель сразу передает арендатору имущество по договору.
Поскольку договор аренды, подлежащий государственной регистрации, в соответствии со ст. 609 ГК РФ до такой регистрации считается незаключенным и не порождает арендных правоотношений между сторонами, возникает вопрос: вправе ли арендодатель получить от арендатора платежи за пользование имуществом в период до регистрации договора и на каком основании?

13.1. Вывод из судебной практики: Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды, требующего такой регистрации, влечет неосновательное обогащение арендатора в размере невнесенных арендных платежей по ставкам, установленным нормативным актом.

Комментарии к ст. 22 ЗК РФ

1. Арендные земельные отношения регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. При этом нормы гражданского законодательства применяются к названным отношениям лишь в случаях, если они не урегулированы Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими актами земельного законодательства.

———————————

СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

Право предоставления земельного участка и расположенных на нем строений в аренду принадлежит их собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Земельное и гражданское законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду российским и иностранным физическим и юридическим лицам. Поскольку земля может находиться в государственной или в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя в этих случаях выступают соответствующие государственные и муниципальные органы (по поручению собственника земли).

Обращаясь к п. 1 комментируемой статьи, следует отметить, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

2. Объектом аренды могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, названных в ст. 27 ЗК РФ (см. комментарий к этой статье). В соответствии с общими нормами ГК РФ (ст. 607), чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре аренды должны быть указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие установить и идентифицировать этот земельный участок. Названные сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается (п. 6 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Согласно Закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 10) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае если подано два и более заявлений о передаче земельных участков в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

Договор аренды заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи к арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и на его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит к арендатору на праве аренды или ином предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит к арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Поскольку арендатор пользуется землей не только на основании закона, но еще дополнительно по договору с собственником, то полнота и определенность его прав и обязанностей конкретнее прав и обязанностей обычного землепользователя.

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ арендатор вправе:

использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также водные объекты в соответствии с законодательством РФ;

возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием с соблюдением установленных архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов);

проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с установленными действующим законодательством, экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (нормами, правилами, нормативами);

осуществлять другие права по использованию земельного участка, предусмотренные законодательством.

Земельное законодательство предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права, что и собственнику, а именно право:

собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка;

самостоятельно хозяйствовать на земле;

передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу;

отдавать арендные права земельного участка в залог;

вносить право аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Незаключенный договор лучше недействительного

Областная прокуратура на основании ст. ст. 167, 168 ГК РФ обратилась в арбитражный суд с иском к ФГУП и ООО о признании недействительным договора аренды нежилых помещений и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что у ФГУП на момент заключения договора не было зарегистрировано право хозяйственного ведения на здание.

Решением в удовлетворении иска отказано.

Суд пришел к выводу, что договор аренды является незаключенным, в связи с чем у суда отсутствуют основания для признания незаключенного договора недействительным.

В кассационной жалобе прокурор области заявил, что, по его мнению, вывод суда является ошибочным, поскольку в соответствии со ст. 4, п. 2 ст. 6, ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до заключения оспариваемого договора арендодатель обязан был зарегистрировать свое право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, а поскольку это сделано не было, следовательно, он не вправе был сдавать в аренду спорный объект.

ФАС установил, что между ФГУП (арендодатель) и ООО (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений.

Срок действия договора установлен с 1 мая 2004 г. по 1 мая 2014 г.

ФАС установил, что спорный договор аренды подлежал государственной регистрации, но зарегистрирован не был. Поэтому в соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений является незаключенным.

Причины отказа в регистрации

Процедуру регистрации могут приостановить:

есть запрет от суда;
нет информации о документах по запросу;
есть сомнения в том, что представленные справки достоверны;
от одной из сторон сделки поступило письменное обращение.

На исправление недочетов заявителю дают три месяца. Если ошибки исправлены не были, то дело о регистрации закрывают.

Совершенно точно в госрегистрации откажут, если:

земельный участок не числится в кадастровом учете;
предоставлен неполный пакет документов;
предоставленные бумаги не соответствуют требованиям закона.

Последствия несоблюдения требования о регистрации

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Если такой договор не зарегистрирован, то он для всех третьих лиц считается незаключенным, а значит, не порождает правовых последствий.

Однако отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.

Таким образом, если договор, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, то это повлечет следующие правовые последствия.

1. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.

2. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Поскольку из-за того, что договор не зарегистрирован, третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях.

Но это правило не действует, если третьему лицу по тем или иным причинам было известно о наличии незарегистрированного договора. Например, если новый собственник объекта недвижимого имущества узнал о наличии арендатора и не изъявил желания прекратить арендные правоотношения. Это означает, что арендодатель был согласен на сохранение договорных отношений с таким арендатором. И если впоследствии он потребует выселения на том основании, что договор не был зарегистрирован, то в иске может быть отказано. Это объясняется тем, что собственник недвижимого имущества (арендодатель) действует недобросовестно, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора, о котором он знал в момент приобретения имущества.

Такие разъяснения содержатся в пунктах 2-4 информационного письма Президиума ВАС РФ № 165.

В то же время, если договор, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора. В этом случае договор будет зарегистрирован на основании решения суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации договора, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Таким образом, при использовании данного способа защиты истец должен доказать, что одновременно выполняются два условия.

Во-первых, что договор совершен в надлежащей форме. Это обстоятельство, как правило, можно доказать, представив подписанный экземпляр договора, на котором отсутствует штамп регистрирующего органа. Так, закон прямо требует, чтобы договор аренды здания или сооружения был совершен в письменной форме путем составления единого документа (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Если же, к примеру, долгосрочный договор аренды будет совершен не путем составления единого документа, как этого требует пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, а путем обмена документами, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. В этом случае будет нарушена форма договора аренды недвижимого имущества, что исключает удовлетворение искового требования о регистрации договора.

Во-вторых, что контрагент уклоняется от регистрации договора. Это можно подтвердить, к примеру, письмом, в котором истец просил контрагента предоставить необходимые для регистрации договора документы. Важно иметь доказательства того, что контрагент это письмо получил. Таким доказательством может быть подпись контрагента, его представителя или его работника о принятии письма либо квитанция об отправке этого письма контрагенту по почте с уведомлением о вручении.

Если от регистрации договора уклонялись обе стороны, то у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора.

Пример из практики: суд признал договор аренды незаключенным, поскольку стороны не обращались за его регистрацией

Суд отметил, что договор аренды не зарегистрирован и ни одна из сторон не обратилась в регистрирующий орган за его регистрацией. Поэтому договор следует считать незаключенным. А значит, права и обязанности, вытекающие из данного договора, у его сторон не возникли (постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 апреля 2006 г. по делу № А05-14505/2005-3).

Отвечает Александр Сорокин,

заместитель начальника Управления оперативного контроля ФНС России

«ККТ нужно применять только в случаях, если продавец предоставляет покупателю, в том числе своим сотрудникам, отсрочку или рассрочку по оплате своих товаров, работ, услуг. Именно эти случаи, по мнению ФНС, относятся к предоставлению и погашению займа для оплаты товаров, работ, услуг. Если организация выдает денежный заем, получает возврат такого займа или сама получает и возвращает заем, кассу не применяйте. Когда именно нужно пробивать чек, смотрите в

Алексей Сорокин Анатольевич, ведущий юрист

Государство при помощи элемента обязательной регистрации договора аренды недвижимого имущества придаёт значимость данным правовым отношениям и осуществляет признание возникшего права пользования арендатора перед третьими лицами. От заключения договора аренды и его государственной регистрации зависит судьба договорных отношений и поведение сторон в дальнейшем, указанный фактор может влиять на исчисление обязательных налогов. Учитывая всё разнообразие споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества для сторон, важно разобраться с последствиями несоблюдения условия о государственной регистрации договора аренды. Зачастую стороны избегают условия об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости, особенно это характерно для представителей малого бизнеса. В последствиях и рисках отсутствия государственной регистрации договора аренды позволяет разобраться анализ судебной практики.

Прежде всего, стоит определиться с объектами, подлежащими государственной регистрации по договору аренды. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ).

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что к договорам аренды любого нежилого помещения применимы правила статьи 651 Гражданского кодекса РФ. В свою очередь, это означает то, что государственной регистрации подлежит договор, в аренду по которому передаётся такое недвижимое имущество, как офис, нежилое помещение, здание и сооружение.

Иногда от чтения обзоров судебной практики высших судебных инстанций у меня остаётся тягостное ощущение какого — то взрыва мозга, настолько противоречивые и непонятные решения они выносят.

А иногда всё в порядке.

Предлагаю вам самим посмотреть на эти странности живьём.

Первый пункт не вызывает каких- либо сомнений в нормальности мира вокруг:

1. Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к

нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации – собственника имущества унитарного предприятия – обратился в арбитражный суд с иском к этому предприятию (арендодателю) и обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании недействительным краткосрочного договора аренды части принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения нежилого помещения.

В обоснование своего требования истец указал, что ему для согласования был направлен подписанный сторонами договор аренды. Однако он отказался от одобрения данной сделки, так как было невозможно установить, какая именно часть помещения передается в пользование. А поскольку сделка заключена без согласия собственника имущества, она является оспоримой и может быть признана недействительной по иску собственника имущества предприятия в силу пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). При этом договор не исполнялся сторонами, поэтому истец не требовал применения последствий его недействительности.

Суд установил, что в договоре аренды передаваемая часть помещения не индивидуализирована (указана только ее площадь). Представители предприятия и общества дали противоречивые пояснения о границах спорной части помещения, а установить эти границы на основании представленных в дело доказательств не представлялось возможным.

Суд указал, что отсутствие в договоре аренды и в иных двусторонних документах достаточной индивидуализации передаваемой части помещения при условии, что стороны не могут описать ее границы и между ними имеется спор по этому поводу, свидетельствует о том, что между сторонами не достигнуто соглашение по условию о предмете договора аренды. Такое условие является существенным в силу прямого указания пункта 1 статьи 432 ГК РФ. Поскольку взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к их договору, он не может быть признан заключенным.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, поскольку он не только не порождает последствий, на которые он был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

Вместе с тем, поскольку в данном деле ошибка в правовой квалификации, которую допустил истец, считая сделку оспоримой, не приводит к различию в последствиях (эта сделка не исполнялась сторонами), то в иске не может быть отказано лишь на основании такой ошибки. В связи с этим суд иск удовлетворил и признал спорный договор незаключенным.

То есть в данном конкретном случае всё в порядке, если договор был не заключен, то соответственно, не породил и никаких последствий.

Однако следующее дело вызывает совершенно иные эмоции:

2. Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.

Унитарное предприятие и предприниматель в отсутствие согласия муниципального образования – собственника имущества предприятия – заключили договор аренды, по которому предприятие передало предпринимателю во временное возмездное владение и пользование находящееся у него на праве хозяйственного ведения нежилое здание. Названный договор был заключен сроком на пять лет, однако его государственная регистрация осуществлена не была. Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к предприятию о государственной регистрации договора аренды.

Вступивший в дело в качестве третьего лица уполномоченный орган местного самоуправления (представитель собственника имущества) заявил самостоятельное требование о признании договора аренды недействительным и о применении последствий его недействительности (выселении истца из здания), обосновав его отсутствием согласия собственника имущества на передачу здания в аренду (пункт 2 статьи 295 ГК РФ).

Суд первой инстанции иск предпринимателя удовлетворил, в иске третьего лица отказал на основании следующего.

Суд указал, что наличие выраженного в надлежащей форме согласия сторон по всем существенным условия договора аренды до его государственной регистрации не влечет правовых последствий, кроме предусмотренных пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, поскольку договор считается заключенным с момента регистрации. До этого момента сделки между сторонами не существует. Следовательно, такой договор не может быть признан недействительным до его регистрации. Подобное требование может быть заявлено лишь после осуществления государственной регистрации договора.

Суд апелляционной инстанции решение арбитражного суда отменил, в иске предпринимателю отказал, требование третьего лица удовлетворил. При этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ устанавливает, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.

Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

И вот это обобщение под номером 2 вызвало в моём мозге некоторый взрыв, поскольку написанное противоречит само себе.

Суд апелляционной инстанции сам же указывает, что сделки, подлежащие государственной регистрации, могут считаться заключенными лишь с момента их государственной регистрации и тут же отменяет это требование закона, указывая, что кое – какие сделки всё – таки могут быть признаны действительными!

Вообще говоря, сама конструкция норм Гражданского кодекса в части действительности и недействительности сделок с недвижимостью, требующих государственной регистрации, не очень корректна и понятна, поскольку в реальности долгосрочные договоры аренды недвижимости заключаются и исполняются много раньше их государственной регистрации, поскольку крайне сложна и заморочена система этой самой регистрации, и иногда проще не регистрировать, нежели собирать кучу никчемных бумажек.

Но всё-таки идти на прямое игнорирование, более того, фактически отменять норму закона со стороны Высшего арбитражного суда – это сильно, даже несмотря на то, что эта норма неправильно или некорректно сформулирована.

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Продление договора аренды – нужна ли госрегистрация

21.05.2019

Вопрос:

Стороны в доп соглашении к договору аренды недвижимого имущества, заключенному на срок 11 мес, указали, что договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если ни одна из сторон за месяц до истечения срока действия договора не возразила против (при этом указаны точные даты, составляющие 2 периода по 11 мес.). Подлежит в данном случае договор аренды регистрации?

Ответ:

Если договор заключен на срок менее года (например, на 11 месяцев), а потом продлен на такой же срок (еще на 11 месяцев), то фактический срок договора уже становится больше года. Но регистрация и в этом случае не требуется.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В данном случае договор аренды недвижимости заключен на 11 месяцев, поэтому он государственной регистрации не подлежит.

Относительно условия о том, что по истечении срока аренды договор автоматически пролонгируется на 11 месяцев, отметим следующее.

При этом согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды, заключенного на срок менее 1 года (11 месяцев), на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Применяя данные разъяснения в указанном случае, следует считать, что договор не считается заключенным на 22 месяца — он заключен на 11 месяцев и после пролонгации отношения сторон регулируются новым договором аренды на 11 месяцев.
В обоснование указанной позиции Президиум ВАС РФ отметил, что при продлении договор аренды не подлежит государственной регистрации, если срок продления (срок аренды по новому договору) составляет менее одного года, то есть срок нового договора может быть не равен сроку предыдущего договора аренды, однако он должен быть менее 1 года.
Данная позиция подтверждается судебной практикой.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 06.02.2007 N Ф08-116/2007-70А указал, что продление срока действия договора аренды является новым договором аренды.

Вопросы регистрации договора аренды недвижимости

Кроме этого, с 01 июня 2015 года положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), касающиеся определения момента заключения договора, претерпели изменения. Согласно измененному пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. Следовательно, договоры аренды не прошедшие государственную регистрацию порождают права и обязанности для непосредственно сторон договора, несмотря на следующие положения относительно государственной регистрации:

пункт 1 статьи 164 ГК РФ «В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации»;
пункт 2 статьи 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
пункт 2 статьи 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Изменения не являются абсолютно новыми, поскольку формирование судебной практики относительно вопроса обязательности inter partes незарегистрированных договоров началось с постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Согласно пункту 14 данного постановления если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, в том числе о размере арендной платы, собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора.

Обязательность для сторон такого условия договора как его срок неоднократно было подтверждено судами: так, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания установленного соглашением срока пользования арендатор вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон, а соответственно требовать возврата помещения возможно только после его истечения (пункт 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — Информационное письмо № 165), постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06 августа 2015 года № Ф10-2597/2015).

В то же время, несмотря на то что, государственная регистрация договора не влияет на заключенность договора, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:

к таким отношениям не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ, то есть арендатор не сможет ссылаться на сохранение договора при изменении собственника (пункт 4 Информационного письма № 165);
арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ) (Определение ВАС РФ от 27 августа 2013 года № ВАС-11154/13);
возобновление договора аренды на неопределенный срок, могут возникнуть только из заключенного договора аренды (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 августа 2015 года № 13АП-13821/2015);
при получении разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права арендатора земельного участка не возникли (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2015 года № 17АП-7454/2015-ГК, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2015).

Кроме вышеперечисленного, следует отметить, что если условиями договора аренды на одну из сторон возложена обязанность по организации государственной регистрации договора, то неисполнение такой обязанности является основанием для расторжения договора (Определение Верховного Суда РФ от 25 марта 2015 года № 301-ЭС14-7672, Определение Верховного Суда РФ от 12 мая 2015 года № 305-ЭС15-4247).

В заключение следует отметить общее изменение подхода законодателя к вопросам регистрации обременений как применительно к рассмотренной выше аренде, так и к ипотеке. Такой подход соответствует сложившейся в последние несколько лет судебной практике, согласно которой даже при отсутствии государственной регистрации договора отношения между сторонами регулируются указанным договором.

1 Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2015 года № 04АП-2643/2015, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2015 года № 17АП-7454/2015-ГК, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2015 года № 11АП-7421/2015, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 июля 2015 года № Ф06-9151/2011.

Ответственность за нерегистрацию договора аренды

Есть ли ответственность у арендатора, если он не регистрирует договор аренды помещения в регпалате расскажет эта статья.

Вопрос: Договор аренды помещения заключен на период с 1 сент 2016 по 30 сент 2017. В Регпалате не зарегистрирован. Какова ответственность для арендатора?

Ответ: Законодательством не предусмотрена ответственность за отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок не менее одного года.

Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Если такой договор не зарегистрирован, то он для всех третьих лиц считается незаключенным, а значит, не порождает правовых последствий. А это может нарушить интересы арендатора.

О правовых последствиях подробно описано в Обосновании.

Обоснование

Обязательно ли регистрировать сделку?

Ст. 609 ГК РФ говорит о том, что договоры аренды объектов недвижимости, в число которых входят и нежилые помещения, подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, когда регистрация не нужна в силу закона или иного правового акта.

Если регистрации не было, как оценить отношения арендодателя и арендатора с юридической точки зрения? Согласно нормам ГК РФ, договор, который подписан, но не зарегистрирован, будет считаться незаключенным для третьих лиц. То есть, определенные обязательства между сторонами при этом возникают. Арендатор или арендодатель могут даже принудить вторую сторону, уклоняющуюся от похода в МФЦ или Росреестр, к осуществлению данного действия.

Между тем, третьи лица, не имеют возможности и не должны считать, что аренда имеет место. Так, например, юридическое лицо обязано вести свою деятельность по определенному адресу. Если оно, в этих целях, арендовало нежилое помещение, но не зарегистрировало договор, то, скажем, контролирующие органы имеет право считать:

что аренда не имеет место;
нарушается законодательство, регулирующее деятельность юр. лиц.