Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взаимозачет по налогу и вычету за квартиры купленные в разные годы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Правила оформления декларации
Если используется взаимозачет при продаже и покупке квартиры, важно грамотно оформить необходимую документацию. Она передается в отделение ФНС по месту проживания гражданина. Особенно много внимания уделяется декларации при продаже и покупке квартиры одновременно. К правилам ее составления относится:
- заполнять нужно два раздела, один из которых предназначается для оформления вычета, а другой содержит сведения обо всех доходах, с которых уплачивается 13 %;
- отдельно можно внести информацию о возможности получения социального вычета;
- не требуется с помощью каких-либо документов подтверждать снижение налоговой базы на 1 млн руб.;
- к декларации необходимо прикладывать другие бумаги, выступающие доказательством продажи и покупки двух объектов недвижимости.
Когда человек покупает квартиру, он несёт определённые траты. Стоимость квадратного метра довольно высока, поэтому обойтись собственными средствами бывает практически невозможно. Люди обращаются в банки и оформляют кредиты на 20 – 30 лет.
Многие уже знают, что у покупателя есть право на применение имущественного вычета. Он может вернуть часть уплаченного НДФЛ не только от внесённой суммы сделки, но и часть переплаты по кредиту. Эти нюансы регулируются ст.
220 НК РФ.
Но право на вычет возникает не только у покупателя, но и у продавца.
- продавец может вернуть 130 тысяч рублей – 13 % от 1 млн. рублей;
- покупатель – 260 тысяч рублей (13 % от 2 млн. рублей) + 390 тысяч в виде процентов по ипотеке (13 % от 3 млн. рублей).
Сколько нужно времени, чтобы не платить налог
Повсеместно известное правило «прошло 3 года – можно не платить» претерпело некоторые новшества не в пользу граждан. Срок владения увеличили в начале 2016 года, добавив перечень условий. Теперь для начала нужно внимательно посмотреть выписку из реестра недвижимости, а именно – дату государственной регистрации права собственности продавца. Далее возможны два варианта.
- Если искомая дата ранее 1.01.2016 (то есть до 31.12.2015 включительно), то действует привычный трехлетний срок – налог при продаже квартиры платить не нужно, когда она находилась в собственности три года подряд и больше.
Пример. Быкова Л.Н. купила жилье 14 сентября 2015 года, дата государственной регистрации – 21 сентября 2015 года. Продать квартиру без налога гражданка сможет, начиная с 22 сентября 2018 года.
- Если дата регистрации – 1.01.2016 или позднее, то действуют новые правила. Имеет значение, на каком основании продавец приобрел недвижимость.
Трехлетний период нужно отсчитывать, когда она:
- приватизирована;
- унаследована;
- подарена близким родственником;
- получена по сделке ренты.
Срок хозяйствования для наследственного имущества считается со дня, когда умер предыдущий собственник. В остальных случаях – с даты внесения записи в ЕГРН о праве собственности продавца.
Пример. Родственница Иванова А.Б. умерла 26 января 2017 г. По завещанию квартира полностью передавалась в собственность Иванову. Зарегистрировать переход прав в ЕГРН после наследственных процедур удалось только 1 июля 2017 года, однако период владения начался 26 января 2017 года, а продать квартиру без уплаты налога Иванов сможет, начиная с 27 января 2020 года.
В остальном действует удлиненный пятилетний период. Например, когда жилплощадь:
- куплена;
- подарена от иных родственников, а также друзей, знакомых;
- обменена;
от даты регистрации собственности нужно отсчитывать шестьдесят месяцев непрерывного хозяйствования, после чего можно продавать ее без налога. Так, если жилплощадь куплена в 2016 году, то продавать ее без НДФЛ можно будет только в 2023 году.
Кодексом предоставлены два варианта имущественного вычета при продаже квартиры в 2023:
- фиксированный в один миллион рублей вычет (1 000 000 рублей);
- расходный – в сумме потраченных на покупку и ремонт квартиры денег.
Какой лучше применить – зависит от желания продавца. Например, если доход от сделки не превышает миллион рублей, или если документов о расходах не сохранилось – лучше остановиться на фиксированной сумме. Ее не нужно дополнительно подтверждать бумагами или заявлениями.
Если же сделка дороже одного миллиона, нужно посмотреть, какие документы о расходах на приобретение и ремонт сохранились. Имеют значение только фактически произведенные расходы, а не любые расходы вообще. Если, например, был заключен договор на ремонт на сумму 450 000 рублей, а по факту ремонт обошелся в 320 000 рублей, то в качестве льготы принимаются именно 320 000 рублей.
Подтвердить фактические расходы помогут:
- ДКП между продавцом и предыдущим собственником;
- ДДУ с застройщиком;
- соглашения о ремонтно-отделочных работах и разработке проектно-сметной документации;
- любые документы об оплате вышеназванных договоров: квитанции, чеки, приходные ордера, банковские выписки;
- чеки о покупке стройматериалов.
Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом
О том, как продать квартиру и не платить налог, говорится в ст. 217.1 НК РФ. Согласно положениям ч. 2 этой статьи доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. При продаже жилья, предоставленного в собственность по программе реновации в Москве взамен освобождённого жилья, в срок владения продаваемыми жильём включается срок владения освобождённым жильём.
В общем случае освобождение от налога наступает через пять лет владения недвижимостью (ч. 5 ст. 217.1). Однако избежать уплаты налога при продаже квартиры или продать построенный дом без налога можно и после трёх лет владения в следующих случаях (ч. 3 ст. 217.1):
- если право собственности налогоплательщика возникло в порядке наследования, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты;
- если в собственности налогоплательщика на момент госрегистрации перехода права к покупателю на проданный объект нет другого жилого помещения.
Можно ли уменьшить налог, продавая жилье раньше минимального срока владения?
Продажа жилья раньше установленного срока не всегда будет сопровождаться уплатой НДФЛ. Декларацию, разумеется, подавать все равно придется, а вот не платить налоги иногда можно. Сделать это можно достаточно просто, всего лишь применив налоговый вычет. Данное право не будет зависеть от срока пользования недвижимостью и даты покупки жилья. Вы можете купить жилье, а спустя несколько месяцев его продать, без каких-либо налогов и расходов.
Для уменьшения налога можно применить один из следующих вариантов вычета:
| Вид вычета | Величина вычета | Как можно подтвердить | Кому подойдет |
|---|---|---|---|
| Фактические расходы на приобретение жилья | Сумма, потраченная на покупку недвижимости | Договор купли-продажи, чек из банка, расписка и т.д. | В том случае, если жилье приобреталось за собственные средства и этому есть доказательства |
| Без подтверждения доходов | 1 миллион рублей или пропорционально доле | Достаточно декларации | Если данное жилье было унаследовано или получено в подарок, или же подтверждающих покупку документов не сохранилось |
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
В 2021 году цены на жилье продолжили расти, хотя и не так активно. 1 июля 2021 года программа льготной ипотеки практически перестала быть доступной для покупателей столичного региона, что, безусловно, сказалось на спросе.
Кроме того, одной из мер поддержки строительной отрасли стало снижение ключевой ставки ЦБ РФ в июле 2020 года до исторического минимума в 4,25%. Начиная с марта 2021 года, она снова стала идти вверх, а 14 февраля 2022 года достигла 9,5%. Ключевая ставка влияет на удорожание ипотеки, поэтому уменьшение покупательского интереса было вполне закономерным.
Однако застройщики стали искать альтернативу. И нашли: ипотеку с субсидированной ставкой. Она, безусловно, помогла поддержать спрос в непростые времена.
А в конце февраля началась СВО, которая внесла коррективы во все сферы жизни общества. На Россию обрушились санкции. Последовал буйный рост цен на строительные материалы, кое-какая продукция исчезла с рынка, девелоперам пришлось менять логистические цепочки. Ключевая ставка взлетела до рекордных 20%. Покупатели снова «заметались» в попытке спасти свои накопления от инфляции и девальвации, и недвижимость опять взлетела в цене.
Пик цен на квартиры пришелся на март 2022 года. Уже в апреле повышение стало минимальным (1,6% в Москве и 1,7% в Московской области), а в мае началось снижение цен, правда, незначительное: на 0,6% в Москве и на 0,2% в Московской области. Более интенсивно оно продолжилось в последующие месяцы: в совокупности с мая по август жилье в столице подешевело примерно на 4,5%.
В целом с 2020 года жилье в России подорожало в среднем на 50%, а покупательская способность – снизилась. Поэтому нынешнее снижение стоимости вполне закономерно.
Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов частичную мобилизацию, которая посеяла панику среди населения. Россияне стали массово уезжать за границу и отменять намеченные сделки, а также пытаться как можно быстрее продать уже имеющееся жилье. На вторичном рынке недвижимости появились невиданные скидки, порой достигающие 30%. Однако, когда первые эмоции отступили, граждане стали действовать более обдуманно. Одни вернулись обратно, другие снова стали строить планы на ближайшее будущее.
Цены на новостройки в 2023 году
По итогам октября и в начале ноября 2022 года тенденция к снижению цен продолжилась. Средняя стоимость квадратного метра на рынке уменьшилась на 2,6 процента. Комфорт-класс упал в цене на 3,5 процента (в октябре 2020 года по отношению к сентябрю), что стало самым большим снижением с начала года. В бизнес-сегменте квартиры за этот же период подешевели на 1,5 процента, а в премиальном — на 1,3 процента. Такие цифры приводит основатель и СЕО компании Apple Real Estate Данила Савченко.
Ключевой фактор коррекции цен — продолжение снижения спроса. С конца сентября он упал на сорок три процента, это сопоставимо с обвалом рынка в апреле текущего года. Одновременно с этим растет экспозиция во всех сегментах, что, в свою очередь, влияет на уровень цен. Застройщики для стимулирования спроса вводят скидки, которые достигают двадцать или даже двадцать пять процентов, субсидируют ипотеку и применяют длительные беспроцентные рассрочки. Другим фактором ослабления покупательской активности стала отмена околонулевых ипотечных ставок.
После 31 декабря 2022 года льготную ипотеку в РФ отменят. Соответственно, до конца года стоит ожидать всплеск спроса. После этого есть два сценария развития событий. Если льготную ипотеку жестко отменят, спрос упадет до восьмидесяти процентов. Потом наступит период адаптации, но к прежним показателям уровень спроса уже не вернется. Есть и другой путь. Если все-таки не отменят льготную ипотеку полностью, а предложат какие-то другие варианты (любые льготные программы).
Чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет при продаже квартиры, необходимо соблюдать следующий алгоритм действий:
- по окончании календарного года, в котором состоялась сделка, нужно заполнить декларационный бланк по форме 3-НДФЛ;
- необходимо подготовить документы, подтверждающие совершение сделки – договор купли-продажи, передаточный акт, выписку из госреестра ЕГРН;
- собираются документы, подтверждающие получение дохода от продажи квартиры – расписка, платежное поручение, выписка с банковского счета и т.д.;
- если для уменьшения налога используется подтверждение затрат на приобретение квартиры, нудно подготовить следующие документы – договор купли-продажи, расписка или платежное поручение о передаче средств, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве;
- все перечисленные документы представляются в инспекцию ФНС в срок до 30 апреля;
- не позднее 25 июля уплачивается сумма налога, рассчитанного с учетом имущественного вычета.
Сумма фактически полученных средств от покупателя должна соответствовать цене квартиры, указанной в договоре.
Ключевое значение для получения вычета имеет правильность заполнения декларации 3-НДФЛ. Если возникают сложности при расчете суммы вычета или налога, целесообразно заранее проконсультироваться у профессионального юриста или обратиться за помощью к сотрудникам ИФНС. В итоговом комплекте документов, направляемом в ИФНС, должны быть следующие бланки и формы:
- декларационный бланк 3-НДФЛ;
- договор купли-продажи, передаточный акт;
- документы, подтверждающие получение денежных средств по сделке – расписки, выписки по счетам, платежные поручения и т.д.;
- общегражданский паспорт налогоплательщика.
Правительство РФ планирует ввести новый социальный налоговый вычет (СНВ) для работающих пенсионеров. Примерная сумма вычета может составить до 50%, но не более 25 тысяч рублей.
Какие вычеты действуют при накоплении на пенсию, смотрите в таблице ниже.
| Вид вычета | За кого | С чего считается | Размер вычета в год | Сумма к возврату | Исключения |
| Пенсионный | За себя |
|
120 000 ₽ в общем зачете социальных вычетов | 15 600 ₽ | Если за гражданина платил взносы его работодатель, вычет не положен |
Оформление документов
Без документов ни покупатель, ни продавец не получит возврата средств, поэтому необходимо подготовить комплект бумаг, в который входит:
- Декларация по форме 3-НДФЛ. Заполнять нужно очень внимательно. Если будут допущены ошибки, весь пакет документов не будет принят на рассмотрение.
- Справка по форме 2-НДФЛ, в которой указана вся сумма налога, которая была уплачена заявителем за прошлый календарный период. Её нужно взять по месту работы. Если оно менялось в течение налогового периода, то точно такой же документ можно взять у прежнего работодателя.
- Документы, которые подтверждают право на проданную и купленную недвижимость. Это не только выписка из ЕГРП, но бумаги, на основании которых право возникло: дарение, наследование, ДДУ или купля-продажа.
- Заявление и паспорт заявителя.
- Реквизиты того счёта, на который нужно будет произвести компенсацию. Счёт может быть открыт в любом банке в РФ.
Особенности взимания налога
Стоит учесть некоторые нюансы:
- покупатели недвижимости могут применить ещё раз налоговое послабление, если в текущем налоговом периоде оно не использовалось полностью;
- продавец может сразу же применить к себе льготу в размере 1 млн. рублей. Если полученная сумма велика, можно сразу же применить вычет для покупателей в 2 млн.;
- использовать налоговые преференции могут лишь те, кто официально работает в России и платит подоходный налог в размере 13 %. То есть нерезиденты права не имеют. Они вносят в казну государства треть от получаемых доходов;
- когда покупаешь одну квартиру, и не был исчерпан лимит льгот, то оставшуюся сумму можно будет «добрать» при приобретении другой недвижимости;
- покупатели имеют право на возврат части процентов по ипотечному кредиту, если новое жильё покупалось с использованием заёмных средств банка. Их вернуть можно только после того, как владелец получит всю сумму вычета за покупку;
- возврат средств после покупки происходит в размере фактического внесения НДФЛ в бюджет страны. Если в 2018 году было внесено, например 152 тысячи рублей, то ровно столько в 2019 году собственник получит на свой банковский счёт.