Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел земельного участка на два: Как делить, требования и нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отдельные дела по разделу земли решаются на основе судебной практики. Если дело не имеет прецедентов, суд назначит экспертно-строительную комиссию, выяснит имущественные права всех собственников и только потом примет окончательное решение.
Оформление новых земельных участков после раздела земли
Когда выполнен раздел земельного участка в собственность переходит уже не один, а несколько участков, которые нужно правильно оформить. Если раздел уже выполнен, территория может быть переведена на правасобственности или пользование (постоянное или бессрочное).
После раздела вместо одного участка, образуется несколько отдельных объектов, которые перейдут в собственность разным людям. Чтобы они получили свой юридический статус, им нужно присудить свой адрес. Присвоение адреса это также непростая процедура, которую выполняет орган архитектуры и градостроительства. Именно сюда нужно направить заявление, подкрепленное папкой документов.
Теперь можно ставить новый участок на кадастровый учет, чтобы официально закрепить за собой собственность. Составьте заявление, прикрепите к нему договор с другими собственниками о разделе исходной территории, решениесуда (если обращались в этот орган). Не забудьте взять кадастровый паспорт. Все это нужно отправить в отделение Государственного реестра. Полученная в ЕГРП выписка уже будет указывать новые параметры участка и его владельца.
Получить юридическую помощь по вопросу раздела земельного участка в собственности можно на нашем сайте.
- Oфopмлять peaльный paздeл xлoпoтнo: этo oтнимaeт вpeмя, дeньги и нepвы. Инoгдa пpoщe пpoдaть cвoю дoлю втopoмy coбcтвeнникy и кyпить нoвый дoм.
- Ecли влaдeльцы гoтoвы paздeлить дoм миpнo, дocтaтoчнo cocтaвить coглaшeниe. Ecли нeт пpидeтcя пpивлeчь cyд.
- Дeлить мoжнo тoлькo тe дoмa, кoтopыe пpизнaют блoкиpoвaннoй зacтpoйкoй. Peшeниe — пpинимaют кaдacтpoвыe инжeнepы.
- Ecли пoд дoмoм cлишкoм мaлo зeмли (oбычнo мeньшe 8 coтoк), ee нe paздeлят. Oнa ocтaнeтcя в oбщeй coбcтвeннocти влaдeльцeв дoмa.
Что закреплено в законодательстве
Разделить участок земли на две отдельные части очень проблематично. Для этого стоит соблюдать нормы земельного законодательства. Например, статьи 11.2 и 11.4 ЗК РФ дают разъяснение разделу земельного участка относительно кадастра, результатом которого является получение двух земельных участков меньшего размера из одного большого. Обратите внимание, что для раздела земельного участка также имеется предел.
Внимание! Минимальный размер участка земли устанавливается местными властями, а затем происходит фиксация на законодательном уровне. Чтобы установить размер земельного участка, стоит за основу брать градостроительную документацию, нормы застройки и землепользования, которые действуют на настоящий момент.
Инструкция по разделу земельного участка с домом
Внимание! Разделение участка земли с расположенной на нем жилой постройкой проходит в несколько этапов:
- выбор организации для размежевания земли;
- заключение договорных отношений с организацией, которая будет проводить работы по межеванию земли;
- получить письменное согласие на размежевание участка у других владельцев земельного участка или решение суда;
- ознакомиться с документами, подготовленными кадастровым инженером;
- определить границу участка земли. Кадастровый инженер должен установить границу между нововыделенными участками и проверить общую площадь делимого участка и сумму площадей выделенных участков. По завершении работы инженер передает межевое дело в руки собственников. Причем в него включены все схемы и акты определения границ, а также ведомость для расчета площади;
- каждому участку присваивается адрес. Чтобы присвоить номер новому участку, надо представить документ, который дает право на получение собственности в отношении конкретного объекта недвижимости, дело, сформированное кадастровым инженером, соглашение между собственниками или судебный акт и кадастровый план первоначального участка земли;
- получить кадастровые номера земельных участков. Это осуществляется в Росреестре после того, как будет написано соответствующее заявление, и подан пакет документов на участки в отдельности;
- оформить свидетельство о праве собственности на земельные участки в отдельности. Эта процедура также проводится в Росреестре.
Все спорные вопросы по земельным наделам решаются на основании Земельного Кодекса Российской Федерации. Что касается деления участка по долям, то эта процедура обозначена в статьях 11.2 и 11.4.
А вот определение размеров этих долевых наделов, здесь имеется в виду максимальный параметр и минимальный, за это отвечает Градостроительный Кодекс. На основании этих двух законодательных актов производится межевание земли. Этот процесс доверяют так называемому кадастровому инженеру. Это не обязательно чиновник. Сегодня многие компании предлагают эти услуги за определенную плату. Главное, чтобы у этих компаний была лицензия на проведение данного типа работ.
Внимание! С компанией дольщики участка заключают договор, в котором указываются сроки проведения межевания, цена предоставляемых услуг и сроки определения границ новых участков.
Для того, чтобы понимать каким образом происходит ценообразование на эти услуги, необходимо разобраться какие субъекты хозяйственной деятельности работают в этом направлении.
На рынке таких услуг работают частные компании, которые устанавливают стоимость своей работы индивидуально, и предприятия, деятельность которых одобрена государственным органом «Росреестр». У последних, существует формула, по которой и будет рассчитана, стоимость всего комплекса работ.
Состоит она из следующих частей:
- Цена за один час работы инженера геодезиста (зависит от квалификации и опыта работы).
- Трудоемкость (сложность работ, куда входит месторасположения участка (местность), с ее спецификой, и другие особенности).
Если посмотреть статистику судебных решений о фактическом разделе долей ЗУ, основными основаниями для раздела становятся деление земельных участков:
- полученных в наследство группой лиц;
- при разводе и разделе совместного имущества;
- при намерении одного из совладельцев продать или подарить свою долю, оставить в залог, произвести другие юридические процедуры.
Раздел совместной долевой собственность любого объекта недвижимости – довольно сложный процесс, который многократно осложняется, если происходит раздел земельного участка, находящегося в совместной собственности. Здесь кроме соблюдения равенства сторон еще необходимо учитывать минимально и максимально допустимые размеры вторичных ЗУ, зачастую в процесс включаются третьи лица, имеющие свой интерес на делимом участке.
Вероятность неверных действий и досадных ошибок, усложняющих процесс, а иногда и полностью исключающих дальнейшее проведение процедуры раздела велика.
Поэтому все юристы настоятельно рекомендуют, хотя бы на первом этапе, обращаться к грамотному адвокату, который подскажет:
- какие документы потребуются для раздела,
- алгоритм действий;
- каких ошибок необходимо избегать.
Юрист поможет написать исковое заявление, станет вашим доверенным лицом при посещении инстанций и в судебном процессе, при необходимости поможет оспорить решение суда, если оно вас не устроит.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
Основания, когда можно разделить земельный участок на два
Если вы задаетесь вопросом, как правильно разделить земельный участок необходимо знать основания, которые дают это сделать. Вот они:
1 Желание сособственников
если между совладельцами земли достигнуто соглашение, обычно этого достаточно, чтобы инициировать процедуру разделения земельного участка. Причины такого желания могут быть различными – один из собственников хочет продать или подарить свою долю, начать индивидуальное строительство и т.д.;
2 Решение суда
участок может быть разделен в судебном порядке, если между собственниками возникает земельный спор, или если земля является частью совместно нажитого имущества супругов, которые проходят процедуру расторжения брака;
3 Раздел наследства
если земельный участок является частью наследной массы и на него претендуют несколько наследников (другой вариант – он завещан на нескольких человек), он должен быть разделен в установленном законом порядке.
При этом есть ряд требований, которые должны соблюдаться при разделе участка:
- каждый вновь образованный надел становится самостоятельной единицей и вносится в Госреестр;
- целевое назначение надела не должно меняться (то есть, земля для сельскохозяйственных целей после раздела не может быть трансформирована в участок под застройку);
- площадь участков после раздела не должна быть меньше минимально разрешенной в данном регионе (устанавливается местными властями);
- каждый участок должен иметь собственный подъезд/проход;
- если собственники владеют участком в равных долях, каждый из них должен получить пропорциональную часть земли. Изменения возможны только по согласованию между ними.
Чем выдел отличается от раздела
Необходимо различать выдел земли в натуре от раздела земельного участка (ЗУ).
Выдел в натуре – выделение из общей долевой собственности отдельного участка земли. При этом, согласно ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, оставшийся первичный надел по-прежнему будет в собственности остальных совладельцев, а новый вторичный перейдет в личное владение тому, кому была выделена доля.
Выдел, в отличие от раздела, возможен только из долевой собственности.
Раздел земельного надела подразумевает прекращение совместной или долевой собственности на первичный участок и образование новых самостоятельных частей. При этом вся территория делится между всеми собственниками поровну (или на неравные части, если доли не равны) и создаются новые вторичные паи, полностью самостоятельные друг от друга. Каждому вторичному участку земли согласно ст 11.4 ЗК РФ присваивается свой уникальный кадастровый номер.
Итак, после выдела доли первичный участок остается, изменяются только его границы, а после раздела он фактически ликвидируется, и вместо него создаются несколько новых самостоятельных земельных наделов.
Для того, чтобы из общей долевой собственности выделить физически отдельный ЗУ необходимо соблюдение некоторых условий.
- Отсутствие значительного ущерба первичному ЗУ. Если исходный ЗУ понесет значительный ущерб, то процедура выдела будет признана незаконной, либо остальные совладельцы могут вообще запретить процедуру в судебном порядке.
- В ситуации, когда часть предполагаемой к выделу земли в общей доле собственности слишком мала, и не может быть выделена физически, остальные совладельцы обязаны выкупить выделяемую долю (согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ). При этом размер выкупа определяется судом, либо мировым соглашением.
- К каждому из вторичных ЗУ должен быть обеспечен беспрепятственный проход и проезд транспортных средств. Другими словами, ни один из наделов не должен находиться внутри других, либо быть отрезан от дороги, прохода, проезда другими ЗУ, либо естественными преградами.
- Все границы вторичных ЗУ не должны иметь общих площадей (территориальных пересечений).
Кроме этого, законодательством определено, что фактический размер вновь созданного ЗУ не обязательно должен быть равен идеальной доле. Это может произойти из-за особенностей ландшафта, когда уже в ходе размежевания выясняется, что какое-либо естественное препятствие не позволяет выделить участок строго по долевой пропорции (п. 5 ст. 13 ФЗ № 1001).
Результатом личного пользования общим объектом имущества, его сдачи в аренду или реализации владельцы могут получать общий доход. Так как имущество общее, то и денежные средства не могут принадлежать только одному собственнику. В данном случае возникает вопрос, как правильно разделить доход между всеми владельцами.
Распределение доходов между владельцами законодательством не регулируется.
Этот вопрос собственники должны решать коллективно.
Государством только определяется документальное оформление принятого владельцами решения о распределении полученных денежных средств. В основном полученные доходы делятся пропорционально размеру доли. Однако учитываются усилия, приложенные каждым из владельцев в получении денег.
Документальное оформление должно состоять из договора купли-продажи и идущего к нему дополнительного соглашения, составленного собственниками имущества.
ВНИМАНИЕ! Для того, чтобы все действия были правильными, законными и не могли быть в дальнейшем оспорены, необходимо обратиться к квалифицированному юристу, который подскажет при продаже долевой собственности, как оформить необходимые документы.
Практические особенности
При проведении процедуры разделения земельного надела, нужно учитывать некоторые особенности, которые возникают на практике:
- если собственник один, то он сможет осуществить раздел в любой момент, но составление кадастрового плана всё равно потребуется;
- если участок получен в совместную собственность, например, по наследству, то сначала оформляется долевое владение, а только потом производится раздел;
- собственник может обратиться за разделом в любой момент, никаких ограничений в этом нет;
- если имеется техническая возможность и позволяют нормы о минимальном размере надела, земля может быть разделена на любое количество частей.
Процедура представляется сложной, но вполне осуществимой. Главное – проверить, есть ли фактическая возможность раздела, остальное уже является, как говорят: «делом техники».
Этапы раздела участка
Процедура раздела участка включает ряд этапов:
- Заключение договора с организацией, имеющей лицензию на проведение межевания земли (определение границ участка).
- Получение согласия других собственников на проведение межевания.
- Получение постановления суда (при отсутствии возможности достижения договоренности между собственниками).
- Предоставление кадастровому инженеру организации правоустанавливающих документов.
- Установление инженером границ участка. Установление границ должно производиться в присутствии собственников, либо их представителей, имеющих доверенность. Инженер установит границу раздела участка и границы двух новых образуемых участков. Границы закрепятся специальными знаками. Также, специалист определит площадь исходной земли и двух новых участков. По результатам работы будут составлены чертежи границ и сформировано межевое дело (акт установления границ, чертеж, ведомость вычисления площади).
- Присвоение адресов двум образовавшимся участкам. Для этого нужно написать заявление в органе архитектуры и градостроения, приложив к нему соответствующие документы (межевое дело, правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт на исходный участок, мирное соглашение или постановление суда).
- Постановка двух новых участков на кадастровый учет. Для этого нужно обратиться в Росреестр с заявлением, паспортом, межевым делом, постановлением о присвоении адреса. Заявление можно подать не только лично, но и по почте, через портал государственных услуг, в МФЦ. Органы кадастрового учета в течение 10 дней с момента получения заявления должны поставить новые участки на учет. Затем гражданам выдаются паспорта на образовавшиеся земельные участки.
Раздел долевой собственности супругов
Каждый из владельцев долевой собственности имеет право потребовать принадлежащую ему долю и распорядиться ею по своему усмотрению. Это касается и права на долю в жилом доме.
Выдел долей может быть осуществлен в договорном и судебном порядке.
Если между совладельцами нет спора относительно раздела жилья, они могут заключить соответствующее соглашение. Реальный раздел жилого дома возможен, если дом фактически разделен на части, соответствующие долям совладельцев. В противном случае для реального раздела потребуется совершить необходимое переоборудование, перестройку дома – предварительно получив необходимые разрешения государственных органов.
При отсутствии компромисса между совладельцами возможно обращение в судебный орган.
После раздела жилья в договорном или судебном порядке теряется право преимущественной покупки долей совладельцев.
Причин для оформления в собственность земли под многоквартирным домом – множество. В первую очередь важно помнить, что использование земельного участка этого вида под огород или же для осуществления иной деятельности при отсутствии прав собственности наказуемо.
Причем в качестве административной меры подразумевается как штраф, так и арест в некоторых особо сложных случаях.
Отдельно стоит отметить необходимость оформления земли в собственность если правом на это обладает только лишь один гражданин – но при этом квартиры не является приватизированной.
В случае смерти такового будет попросту невозможно осуществить процесс приватизации. Соответственно, наследники попросту утрачивают право собственности на землю. Данный объект отходит государству, управление им будут осуществлять муниципальные органы власти.
Нередко возникает необходимость оформления кредитного займа достаточно существенной величины. В таком случае использовать земельный участок в качестве залога можно будет лишь в случае, если таковой является собственностью конкретного заемщика.
Получение права собственности на участок под домом происходит в следующем порядке:
- Обращение в муниципалитет или отделение Росимущества;
- Выдача справки о предварительном согласовании приватизации;
- Проведение межевых работ и регистрация участка на кадастровой карте местности;
- Выдача разрешения на приватизацию;
- Оплата госпошлины и обращение в орган Росреестра;
- Регистрация права собственности.
Предварительное согласование приватизации происходит только при отсутствии кадастровых документов на земельный участок. Согласование также не требуется, если оно было осуществлено при предоставлении земли для строительства.
При наличии кадастровых документов заявитель обращается сразу за разрешением на приватизацию с заявлением.
В заявлении необходимо указать следующие сведения:
- ФИО и контактные данные заявителя;
- Адрес участка;
- Категорию земли и вид её использования;
- Наличие обременений на землю;
- Вид права пользования и номер документа;
- Перечень расположенных на участке строений, находящихся в собственности;
- Реквизиты прав собственности на каждое строение.
Рассмотрение заявления осуществляется в течение месяца.
По итогам рассмотрения заявителю выдаётся разрешение на приватизацию или отказ в таковом в письменном виде.
Отказ может быть получен по следующим причинам:
- Представлении неполного пакета документов;
- Наличие неточностей в заявлении и/или документах;
- Заявитель воспользовался правом бесплатной приватизации ранее;
- Указанный в заявлении земельный надел не подлежит приватизации.
В первых двух случаях заявителю следует исправить ошибки и подать заявление заново. В случае ранее осуществлённой бесплатной приватизации можно воспользоваться правом выкупа земли за процент от её кадастровой стоимости.
В органы Росреестра необходимо обратиться для регистрации права собственности на участок под домом со следующими документами:
- Копия паспорта;
- Разрешение на приватизацию;
- Квитанция об оплате госпошлины.
Заявление на регистрацию можно также подавать в многофункциональный центр или в электронном виде, воспользовавшись специальной формой на сайте Росреестра. Регистрация прав осуществляется в течение 15 дней.