Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Плюсы и минусы семейной ипотеки
Плюсы:
-
Льготная ставка 6%, которая вдвое ниже стандартной.
-
Сумма займа 6 и 12 млн руб., которая может быть увеличена до 15 и 30 млн руб.
-
Сделать первый взнос можно с помощью материнского капитала.
Минусы:
-
Необходим первый взнос в размере 15%.
-
Нельзя купить вторичное жилье.
Риски продавца и покупателя
Приоритетом в глазах потенциального покупателя обремененной квартиры является низкая стоимость. Почему подобная недвижимость становится относительно доступной на рынке жилья? Объекты жилого фонда, с обременением ипотекой значительно теряют в цене. Кроме этого, банк гарантирует, что залоговое имущество не может стать объектом претензии третьей стороны. На первый взгляд, все выглядит достаточно просто и надежно. Но в этой процедуре есть масса моментов, представляющих риски материального и юридического характера для всех сторон – участников сделки.
- Наиболее весомым риском для покупателя и продавца является предложение приобретения квартиры, на что банк – заимодавец не дает согласия и не участвует в процедуре. Купленная квартира не переходит новому владельцу. Сделка представляется незаконной, покупатель теряет деньги.
- Значительную опасность представляет достаточная протяженность процедуры во времени. В процессе оформления, а также на этапе, когда покупатель вносит аванс, заемщик может изыскать необходимую сумму для уплаты своего долга банку. Заручившись поддержкой профессионального адвоката, заемщик останавливает процедуру и не возвращает авансированные средства. Избежать подобных убытков позволяет внесение денег посредством ячейки банка.
- Не менее рискованным шагом юристы считают приобретение квартиры с оплатой остатка долга. Если выплата позволяет признать договор ипотеки выполненным, заемщик становится владельцем квартиры. Следующим этапом может стать его отказ от заключения последующего соглашения о покупке квартиры или дома, находящиеся в ипотеке. Минимизировать подобный риск позволяет процедура подписания предварительного Договора купли и продажи, где указаны все условия и обязанности покупателя.
Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.
Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.
Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.
Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Покупка квартиры с обременением
Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.
Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.
Возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа? Какие здесь могут быть риски
- Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
- В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
- Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Невозможна и ситуация, когда покупатель решил схитрить и попытался продать залоговую квартиру без «благословения» банка. «Росреестр» тщательно проверяет документы, и если на искомом объекте есть обременение «ипотека в силу закона», не зарегистрирует сделку. Основные варианты продажи рассмотрим ниже.
Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры
Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности может быть рискованной как для покупателя, так и для продавца. Как для одной, так и для другой стороны признание сделки недействительной — это всегда потеря денег и времени.
Риски покупателя
Если вы решились купить недвижимость с обременением, то должны понимать, что наличие ограничений не даст вам распоряжаться своим имуществом полноценно.
Вид обременения
Риски покупателя
Ипотека
Продавец может получить аванс и погасить кредит средствами покупателя, а потом сразу отказаться от сделки.
Аренда
Краткосрочный договор аренды не регистрируется в Росреестре. Если продавец скроет эту информацию, то покупатель не сможет выселить арендаторов досрочно.
Квартира с несовершеннолетним
Если органы опеки не одобрят выписку ребенка из квартиры, то сделка будет признана недействительной, а покупателю придется вернуть недвижимость.
Рента
В мошеннических схемах часто используется жилье с обременением по договору ренты. Сделки заключаются с подложными документами, из-за чего покупатель получает квартиру с жильцом, которого невозможно выселить.
Арест
Продать арестованную квартиру нельзя. Если продавец использовал подлог документов и все-таки продал квартиру, сделку признают недействительной. Покупатель лишится жилья и будет долго возвращать свои деньги.
Завещательный отказ
Завещательный отказ не регистрируется в Росреестре. Покупатель рискует получить вместе с квартирой жильца с правом пожизненного проживания.
Если сделка купли-продажи уже свершилась, то вам придется потратить дополнительные средства, чтобы попытаться снять обременение. К примеру, вернуть долги бывшего владельца и снять арест с недвижимости.
Но такой вид обременения, как сервитут, вы снять не сможете, так как он в большинстве случаев неотчуждаем. Поэтому до совершения сделки вам нужно узнать, какой вид обременения имеет жилье.
Внимание! Низкая цена должна насторожить уже на этапе выбора квартиры. Дисконт более чем в 15-20% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами или обременением.
Риски продавца
Безусловно, что продавец жилья с обременением рискует меньше, чем покупатель. Но из-за незнания нюансов сделок с такой недвижимостью можно потерять немаленькую сумму. При этом стоит учесть, что продавец и так теряет в цене, так как недвижимость с обременением обычно продается с дисконтом.
Вид обременения
Риски продавца
Квартира с несовершеннолетним
Чтобы опека одобрила выписку ребенка, вы должны обеспечить ему равные условия проживания, прежде, чем будет продано старое жилье. Это будет сложно сделать, если вы решили переехать из мегаполиса в небольшой поселок.
Аренда
Если вы нашли выгодного покупателя на квартиру, а срок аренды еще не подошел к концу, то вам придется нести убытки за досрочное расторжение соглашения с вашими арендаторами.
Рента
Если вы продали квартиру по подложным документам, вам грозит уголовное преследование и возврат денег покупателю.
Арест
Если вы продали квартиру по подложным документам, вам грозит уголовное преследование и возврат денег покупателю.
Завещательный отказ
Если вы не предупредили покупателя об обременении, он может подать в суд, чтобы взыскать с вас возмещение своих убытков.
Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности подразумевает, что продавец сообщит покупателю, какое обременение он получает вместе с жильем. Если этого не сделать, то ваши действия могут признать мошенничеством со всеми вытекающими последствиями.
Обременение — что это? Снятие обременения по ипотеке
Также к разделу ДУ относится и арест – это запрет на заключение любых договоров или сделок. В этом случае, как было отмечено выше, все решает суд. Более того, владелец, например, арестованного дома, должен держать его в сохранности до тех пор, пока не будет вынесено решение суда.
Хотелось бы сказать и о том, что бывают ситуации, когда в квартире проживают граждане, которые там прописаны, но не являются ее владельцами. Не рекомендуется приобретать такое имущество, ведь, как показывает практика, жильцы выселяются далеко не сразу, потом приходится добиваться этого через суд. Если же в квартире проживают недееспособные или несовершеннолетние граждане, то нужно обратиться в органы опеки, так как без их согласия провести сделку будет невозможно. Весьма рискованно приобретать имущество по ренте, так как подобные договоры иногда неоднозначны и содержат массу мелких нюансов. Рекомендуется сначала узнать, как снять обременение, и только потом покупать или продавать жильё.
Интересно почитать: Многодетный отец в москве 2019
Правила покупки квартиры с наложенным обременением по ипотеке и к каким рискам готовиться
- отказ продавца от заключения сделки после того, как все денежные средства были переведены банку или продавцу для снятия обременения на продажу. В этом случае взыскать денежные средства или принудить к сделке может только суд на основании заключенного предварительного договора купли-продажи;
- неверная информация о снятии обременения (например, если банк отказывается снимать обременение по причине того, что имеется просроченная задолженность или пени по кредиту, которые необходимо погасить). Проверить факт снятия обременения следует только через Выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
- наличие лиц, которые могут также высказывать претензии в отношении приобретаемой квартиры (например, сособственники, которые выступали созаемщиками при приобретении жилья продавцом). Для того, чтобы сделка прошла успешно и не была в будущем оспорена, от таких лиц должно быть получено продавцом нотариально заверенное согласие на совершение сделки;
- отсутствие согласия банка. Несогласие на осуществление сделки может быть высказано из-за ненадежности потенциального покупателя по мнению банка или на основании наличия каких-то условий кредитного договора со стороны продавца недвижимости. Повлиять на это можно только на основании судебного решения, однако выиграть такой судебный процесс удается далеко не всегда;
- механизм передачи денежных средств от покупателя продавцу (если рассматривается именно такой вариант). Наиболее оптимальным вариантом, который связан с меньшими возможностями для мошенничества, является перевод денежных средств безналичным путем, то есть со счета на счет. В этом случае покупателю выдаются распечатки о движении средств, что может быть использовано при необходимости в судебном разбирательстве в качестве доказательств того, что покупатель добросовестно выполнил свою часть обязанностей. Банковская ячейка в этом случае не является удобным вариантом, так как доступ к ней в любое время могут получить как покупатель, так и продавец недвижимости, что чревато мошенническими действиями как с одной, так и с другой стороны.
Условия для совершения сделки
Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.
Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:
- Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
- Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.
Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.
При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.
Из предыдущего раздела, очевидно, что информацию о выставлении квартиры в залоге у сбербанка на продажу размещается сразу в ряде источников:
- Официальный сайт ООО «Аукцион».
- Сайт самого КФО. Здесь размещаются данные о домах, квартирах, земельных участках как под строительство жилья, так и коммерческого назначения и.д. рассортированных по регионам, городам, категории объектов и прочих характеристик. Информацию можно получить и в телефонном режиме, если дозвониться на горячую линию 8-495-974-84-62. Не исключается и письменное ее предоставление (факс и т.д.).
- Официальная электронная площадка Сбербанка. Рассчитана на торги активами банкротов, которые ведутся только в электронном формате.
- Российский аукционный дом. Здесь не только залоговые квартиры Сбера, но и прочее имущество (автомобили, спецтехника и т.д.) сторонних субъектов.
Это неисчерпывающий перечень, но наиболее популярный и безопасный для того чтобы приобретать жилые метры по просроченным ипотекам.
Как проверить наличие обременений?
Существует несколько юридических документов, в которых отражаются данные об обременении:
- Выписка из ЕГРН – основной источник информации о недвижимости. Он помогает понять, находится ли жилье в ипотеке, долгосрочной аренде или долевом владении, заключен ли на него договор ренты, является ли оно собственностью несовершеннолетнего.
- Домовая книга или справка о прописанных – позволяют узнать, сколько жильцов зарегистрировано в квартире.
- Договор приватизации – содержит информацию о лицах, которые отказались от официального оформления.
- Документ о праве на материнский капитал – показывает, использовались ли эти средства для покупки недвижимости.
Нюансы применения налогового вычета при ипотеке
Ипотечная квартира, равно как и прочая приобретенная в браке недвижимость, по Гражданскому кодексу признается совместно нажитым имуществом (ст.256 п.1). Поэтому оба супруга после покупки жилья вправе получить по ней имущественный вычет, но лишь в рамках действительных затрат на приобретение жилплощади. Напомним, что установленный Налоговым кодексом лимит по вычету НДФЛ для каждого гражданина – 2 млн. руб.
К сведению: с маткапитала, внесенного в счет оплаты жилищной ипотеки, получить имущественный вычет невозможно. При обращении за вычетом требуется вычесть сумму маткапитала из стоимости жилья, заявляя к вычету только эту разницу (ст.220 п.5 Налогового кодекса).
Супругам необходимо распределить вычет между собой, оформив (заявлением). Как распределить вычет – решать супругам. Отметим, что возвращение вычета возможно только лишь для работающих супругов, получающих «белую» зарплату, с которой выплачивается НДФЛ.
На кого из супругов оформлена ипотека, кто из них является собственником жилплощади – не важно (письмо Минфина за №03-04-07/71589 от 31.10.2017). К примеру, по купленной за 2 млн. руб. квартире каждый супруг имеет право получить вычет с миллиона рублей. Или распределить иначе, допустим, с 1,5 млн. руб. возвращает налог супруг, а с 500 тыс. руб. – супруга.
Право имущественного вычета родственникам передать нельзя. Если квартира приобретена в ипотеку пенсионером, не имеющим налогооблагаемых доходов (только пенсия), вычет не может быть переведен на его взрослых детей.
Получается, что право на вычет в такой ситуации есть, но возвратить НДФЛ невозможно, поскольку пенсии налогом не облагаются. Однако пенсионеры вправе перенести вычет на три налоговых периода, предшествующих покупке жилья (ст.220 п.10 Налогового кодекса). При наличии доходов с выплаченным 13% НДФЛ за три предыдущих налоговых периода пенсионер вправе получить по ним вычет.
Если родители оплачивали долю ребенка в ипотечной квартире, они вправе возвратить НДФЛ с этих расходов (ст.220 п.6 Налогового кодекса). «Родительский» двухмиллионный лимит на возврат налога при этом не увеличивается, т.е. затраты по доле ребенка входят в него. После достижения ребенком 18 лет и приобретения им квартиры у него возникнет право на собственный, полноразмерный вычет.
Плюсы такого приобретения
Покупка квартиры под обременением обладает некоторыми преимуществами:
- возможность найти недвижимость по сниженной стоимости, так как ипотечные заемщики стараются как можно быстрей продать объект, чтобы воспользоваться этими средствами для погашения кредита;
- если осуществляется сделка по многочисленным правилам и с привлечением банка, то она будет законной и официальной, причем дополнительно в ипотечной квартире обычно не бывает прописанных посторонних граждан;
- возможность оформить ипотеку, так как, если у покупателя отсутствуют личные сбережения для этой покупки, то на него может быть оформлен кредит вместо прошлого заемщика.
В большинстве случаев такие квартиры продаются уже с качественной и привлекательной отделкой, причем она является новой, поэтому можно заезжать в жилье сразу после приобретения.