Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить продажу квартиры в Минске и Беларуси». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это основной документ, по которому переходит право собственности. Перед его заключением много волнения и переживаний, а всё ли там чисто с квартирой. Здесь главное иметь необходимые документы. Какие именно – зависит от того, кто будет удостоверять сделку.
Предпродажная подготовка квартиры
Сегодня на «вторичке» балом правят покупатели. На рынке есть большой выбор квартир. Если вы хотите, чтобы ваше жилое помещение не «зависло» на полгода или год, оно должно приглянуться потенциальным покупателям. К тому же большинство из них хотят переехать в квартиру сразу после заключения сделки и хотя бы первое время обойтись небольшим косметическим ремонтом.
Однако специалисты не советуют перед продажей делать в квартире большой ремонт. Не факт, что ваши вкусы совпадут с предпочтениями покупателей. За вашу новую плитку, обои или линолеум никто особо не доплатит, а вот вы потратитесь.
Другое дело – сделать в квартире генеральную уборку, вымыть окна, избавиться от пыли, вывезти старую мебель, где-то подклеить обои. Этим самым визуально вы сделаете ее просторнее и, возможно, на нее быстрее обратят внимание.
Практика показывает, что покупатели готовы доплачивать только за кухню в хорошем состоянии. Но на большую сумму тоже не стоит рассчитывать. Даже если кухня приобретена пару лет назад, вам никто не компенсирует ее полную стоимость. Есть случаи, когда сделки были на грани срыва из-за того, что продавец и покупатель даже не могли сойтись на сумме в $300.
Возможно, вы получите некоторую компенсацию за свежий ремонт с новой сантехникой в ванной и туалете, встроенный шкаф, добротные межкомнатные двери. Но все это, опять-таки, на любителя.
Установление цены недвижимости
Процесс продажи квартиры в первую очередь начинается с публичного предложения о реализации. В данном предложении необходимо определиться с ценой объекта, опираясь на среднерыночные стоимостные показатели населенного пункта. Так, для грамотного определения стоимости нужно провести анализ цен на рынке недвижимости с учетом района города, в котором находится объект. На стоимость квартиры могут повлиять такие факторы как:
- Район населенного пункта или местоположение. Этот фактор является одним из основных при определении расценок на рынке. В первую очередь нужно брать во внимание как далеко от центра расположен объект недвижимости, престижность микрорайона, доступность его к другим частям города (наличие общественного транспорта);
- Состояние инфраструктуры. На показатель стоимости квартиры очень влияет наличие неподалеку от дома школы, детского сада, торговых центров, удобной парковки или автостоянки;
- Экологическое состояние. Для реального представление стоимости жилья необходимо взять о внимание экологичности района и удаленность его от промышленных предприятий. Так, например, если недвижимость располагается неподалеку от металлургического комбината, то и стоимость ее будет меньше, относительно квартиры возле парка;
- Особенности дома. Нужно учитывать на каком этаже располагается жилье, из какого материала построен дом (кирпич или панели), высоту потолков, жилую площадь квартиры;
- Наличие ремонта. При установлении цены на жилье берите во внимание также наличие теплых непродуваемых окон, межкомнатных дверей, паркета, ламинита и ровных потолков, состояние сантехники;
- Что расположено за окном. Данный фактор для большинства людей маловажен, но некоторые его учитывают.
Правильность расчета стоимости определяется количеством людей, желающих приобрести Ваше жилье после выставления квартиры на продажу. Если жильем заинтересовалось много людей, то квартира недооценена, а если предложений по покупке нет – цена завышена.
Сделка купли – продажи
Процесс оформления купли – продажи должен проводиться в соответствии с первым пунктом второй части статьи 428 и статьи 527 Гражданского кодекса Белоруссии. Давайте подробнее ознакомимся с данными процедурами:
- Для оформления покупки недвижимости должен в обязательном порядке составляться договор купли – продажи;
- Для передачи прав собственности на жилье необходимо составить передаточный акт, где оговаривается передача продавцом и прием покупателем квартиры;
- Для закрепления права собственности нового жильца покупателю и продавцу нужно подготовить два одинаковых пакета документов, которые передаются регистрационное отделение.
Как выбрать агентство?
Если вы решите продавать квартиру через агентство недвижимости, необходимо тщательно подойти к выбору компании, которая возьмет на себя все задачи. Таких площадок сейчас очень много, главное – не растеряться!
Во-первых, изучите сайт агентства (он у него обязан быть, в противном случае появляются вопросы, как оно вообще существует). Проштудируйте всю информацию: как давно оно работает, количество клиентов, репутация, команда. На последний пункт обратите особое внимание: опыт работы с клиентами, количество сделок. Также советуем погуглить специалистов и само агентство на предмет упоминания в СМИ, например, привлекают ли представителей компании в качестве экспертов, нет ли громких скандалов и т.д.
Во-вторых, почитайте отзывы клиентов (и лучше всего не останавливаться только на сайте самого агентства, используйте другие независимые площадки). Если есть возможность, напишите клиентам напрямую, чтобы получше узнать, как работают специалисты компании. Обратите внимание также на то, как агентство работает с негативными отзывами (если таковые имеются).
В-третьих, посмотрите, есть ли корпоративный блог агентства, выступает ли оно на своей платформе с экспертными колонками, анализом рынка и вопросами в сфере недвижимости. Это также многое говорит об экспертности сотрудников и в целом агентства.
После этапа подготовки позвоните туда напрямую, чтобы выяснить все условия и получить ответы на вопросы. Выберите самый комфортный и выгодный для себя вариант.
***
Итак, продать квартиру можно самостоятельно или с помощью риэлторов. Если вам больше подходит первый вариант, сперва активно изучите все требования: от пунктов договора купли-продажи до сбора документов и государственной регистрации. Для того чтобы оценить стоимость квартиры, необходимо проштудировать специализированные сайты с объявлениями, мониторить изменения на рынке. Составьте грамотное и содержательное объявление о продаже квартиры, сделайте качественные фото. Когда найдется покупатель, останется документально заверить сделку и получить деньги, лучше использовать безналичный расчет.
Все это звучит довольно сложно, однако, если запастись временем и быть внимательным, все обязательно получится. Удачи!
Подоходный налог с продажи квартир
Согласно НК Р. Беларусь, иностранные лица и граждане государства могут быть освобождены от уплаты налога при реализации недвижимости один раз в 5 лет. Даже если квартира находится в собственности менее указанного срока, но за последние 5 лет мигрант не совершал подобные сделки, он вправе не платить подоходный налог, при этом предоставлять декларацию все равно придется.
Указанное выше правило распространяется только на резидентов Беларуси – людей, проживающих там более 183 дней в году. Если вы за указанный срок выезжали за пределы территории государства и некоторое время жили в другой стране, при этом количества дней недостаточно, вы не можете получить статус резидента и будете считаться нерезидентом. Проживание в течение 183 дней подтверждается миграционными документами.
Нерезиденты подоходный налог уплачивают в обязательном порядке. Его размер составляет 13% от разницы между суммой, потраченной на покупку жилья, и вырученной суммой при продаже.
Пример №1: расчет подоходного налога при продаже имущества в Белоруссии
Гражданин РФ купил в Минске квартиру стоимостью 20 000 долларов в 2013 году. Через несколько лет он решил ее продать, от сделки получил 30 000 долларов. Следовательно, его прибыль составляет 10 000 – именно от этой суммы производится расчет:
10 000 х 13% = 1 300 долларов – размер налога к уплате.
Важно! Для определения статуса резидента или нерезидента учитывается календарный год, который длится с 1 января по 31 декабря. Например, если вы проживали в прошлом году в Беларуси более 183 дней, но в начале года решите продать жилье, налоговый орган вас сочтет нерезидентом.
Регистрация недвижимости в БТИ
Это самый важный момент, после которого имущество полностью перейдет во владение нового собственника. Подавать документы нужно орган по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него. В Минске эти услуги оказывает РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». Потребуются документы:
- оригинал паспорта;
- заявление по установленной форме (выдается специалистом БТИ и заполняется в его присутствии);
- договор купли продажи, заверенный надлежащим образом;
- квитанция об оплате сбора за услугу (реквизиты можно взять в БТИ и оплатить в день обращения через банк);
- передаточный акт;
- расписка в получении денег, если этого требуют условия договора.
Обычно покупатель и продавец вместе регистрируют сделку. Однако в договор может быть включен пункт о том, что данное право принадлежит только одной стороне, а присутствие второй не потребуется. Исключение составляют случаи, когда пакет документов неполный или подлинность документов вызывает сомнения.
После этого нужно зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество. Пакет документов аналогичен, подается тоже в БТИ, а сам процесс не занимает больше 5 рабочих дней. По окончании на руки выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Налог с продажи недвижимости
Сначала поговорим об исключениях: если вы продаете первую квартиру (или дом) за 5 лет, налог платить не нужно. Также налогом не облагается доход с продажи недвижимости, которую вы получили по наследству (даже если это ваша вторая сделка за 5 лет).
Если вы проживаете больше 183 дней за границей, вам также не нужно платить налог с продажи недвижимости.
Во всех остальных случаях нужно платить фиксированный налог в размере 13% от дохода с продажи недвижимости.То есть не от всей суммы сделки, а только от разницы между стоимостью покупки объекта и его продажи.
Допустим, вы приобрели квартиру за 200 тысяч рублей, а продали ее за 220 тысяч. Налог нужно будет платить с разницы в 20 тысяч, а 13% от этой суммы составит 2600 рублей.
Налоговую декларацию о доходах с продажи квартиры в течение 2022 года нужно подать до 31 марта 2023 года, а налог уплатить не позднее 1 июня 2023 года. Если декларацию не предоставить, то будет начисляться пеня за каждый день просрочки. Скачать образец налоговой декларации можно здесь.
Также в Беларуси действует правило неоднородности объектов. Это значит, что вы можете одновременно продавать за одну пятилетку разную недвижимость: квартиру, дом, земельный участок, дачу, гараж. При этом платить налоги с продажи не нужно. Перечислить отчисления в госбюджет нужно будет только с доходов от второй продажи квартиры, гаража, земельного участка и т.д. в течение 5 лет.
Правило не касается коммерческой недвижимости, доход от реализации офиса или торгового помещения облагается налогом, даже если это первая продажа за последние 5 лет.
Можно уменьшить налоговую базу? Да. В Беларуси существует налоговый вычет от дохода, полученного с продажи недвижимости. Подробнее можно узнать в Налоговом кодексе.
Налог на полученную в дар недвижимость
Если вам дарят квартиру, то с полученной выгоды необходимо будет заплатить те же 13%. В этом случае сумма считается от оценочной стоимости квартиры, справку о которой нужно заказать в БРТИ.
При этом от подоходного налога в 2022 году освобождены подарки на сумму до 8078 рублей. Например, если вам подарили квартиру стоимостью 100 тысяч рублей, то заплатить налог необходимо с суммы 91 992 рублей – 11 952 рубля.
Если даритель ваш близкий родственник, то налог платить не нужно. Близкими родственниками считаются супруги, родители, попечители, опекуны и опекаемые, братья и сестры, бабушки, дедушки и внуки.
Не забывайте, что с момента получения квартиры у владельца появляется обязанность платить налог на владение ею. Подробнее об этом – выше.
Ипотека на покупку квартиры в РБ
В Белоруссии ипотечное кредитование пока не находится на пике активности, как в России. Одна из причин – высокие процентные ставки, минимальные из которых –13-15% годовых.
Например, Беларусбанк выдает ипотечные кредиты под ставку рефинансирования Национального банка РБ (она сейчас равна 10%) плюс 5,5%. Белорусская «дочка» Сбербанка кредитует покупку жилья минимум под 13% годовых.
Есть специальный Указ Президента №240, по которому малоимущим гражданам, многодетным семьям и некоторым другим социально незащищенным категориям заемщиков компенсируется часть процентной ставки.
Россияне могут быть заемщиками по таким кредитам, но с одним важным условием – только те, кто постоянно проживает и имеет доход на территории РБ.
При этом недостаточно просто приехать и жить в течение года-двух, постоянное проживание для иностранцев (и россиян в том числе) подтверждается только видом на жительство. Также нужна официальная работа, на которой можно будет получить справку о зарплате.
Как продать квартиру в Белоруссии гражданину России
Важно! Для определения статуса резидента или нерезидента учитывается календарный год, который длится с 1 января по 31 декабря. Например, если вы проживали в прошлом году в Беларуси более 183 дней, но в начале года решите продать жилье, налоговый орган вас сочтет нерезидентом.
Согласно НК Р. Беларусь, иностранные лица и граждане государства могут быть освобождены от уплаты налога при реализации недвижимости один раз в 5 лет. Даже если квартира находится в собственности менее указанного срока, но за последние 5 лет мигрант не совершал подобные сделки, он вправе не платить подоходный налог, при этом предоставлять декларацию все равно придется.
- Pacшиpeннaя (apxивнaя) выпиcкa из EГPП. Этoт дoкyмeнт пoзвoляeт ycтaнoвить вcex бывшиx и нынeшниx coбcтвeнникoв. A тaкжe oпpeдeлит пepeчeнь вcex oпepaций, пpoизвoдимыx c дaннoй нeдвижимocтью зa вce oбoзpимoe вpeмя ee cyщecтвoвaния;
- Cтaндapтнaя выпиcкa из дoмoвoй книги или кoпия пoквapтиpнoй кapтoчки. B этoй бyмaгe oбoзнaчeны вce лицa, зapeгиcтpиpoвaнныe в пoмeщeнии нa пocтoяннoй или вpeмeннoй ocнoвe. B нeй жe oтpaжaeтcя зaлoжeнa ли квapтиpa бaнкy, a тaкжe нaличиe apecтoв и дpyгиx oгpaничeний нa дaннoй coбcтвeннocти.
Какие документы нужны для продажи квартиры
Часты случаи, когда квартиру необходимо продать, а ее долей владеет несовершеннолетний. Заранее позаботьтесь о документе из органов опеки, что они согласны на отчуждение собственности ребенка. Этот обязательный документ (распоряжение главы администрации района) нужен для подтверждения, что сделка не нарушает его права.
- Паспорт владельца жилья, если квартиру продает он сам
- Доверенность и паспорт доверенного лица, если вы перепоручаете ведение сделки
- Свидетельство о рождении, если владельцу не исполнилось 14 лет
- Свидетельство о рождении плюс паспорт, если ребенку, участвующему в сделке, от 14 до 18 лет
Основной пакет документов
Только правильно оформленная документация может гарантировать положительный исход сделки. Если собраны не все справки, они оформлены неправильно, допущены ошибки – сделка незаконная.
Перечень документов для продажи квартиры:
- Справка из ЗАГСа. Этот документ поможет засвидетельствовать о том, что вы состоите в законном браке. Если это так, то супруг/супруга должны дать письменное согласие.
- Правоустанавливающее свидетельство на жилые метры (Выписка из ЕГРН). Вам нужно доказать покупателю, что вы владелец и процедура носит законный характер.
- Справка о прописанных в квартире (берется в МФЦ или паспортном столе)
- Справка о том что нет задолжностей по коммунальным платежам (берется в управляющей компании)
Жилищный вопрос остается по сей день одним из основных в Беларуси. Обеспечение жильем каждого нуждающегося – вот основная цель жилищной политики государства, поскольку это – основа для жизни. Ежегодно быстрыми темпами идет строительство различных видов жилья, из которого любой выбрать наиболее удобное. В то же время доходы не позволяют приобретать жилые помещения в короткие сроки, что вынуждает обращаться за помощью к специально созданным учреждениям – банкам.
Наряду с кредитами в Беларуси постепенно развивается ипотека. Это достаточно удобный способ приобретения жилья, который набирает популярность с момента принятия Закона об ипотеке в 2022 году. По сути, ипотека является тем же самым кредитом, который выдается под залог приобретаемой недвижимости. Понятие это возникло еще до нашей эры, в колыбели права – древней Греции, и переводится как «подставка». То есть, приобретаемое жилье становится основой для банка в случае невыплаты кредита.