Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как приобрести квартиру с использованием материнского капитала». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.
Какие документы потребует орган при оформлении материнского капитала
С 1 января 2007 года по 31 декабря 2019 года право получить маткапитал появлялось с рождением или усыновлением семьей второго ребенка. С учетом всех индексаций установлен номинал в 483 882 рубля.
В январе 2020 года государство изменило правила пользования материнским капиталом и решило продлить этот проект до конца 2026 года. Теперь семьи могут претендовать на господдержку после рождения первого ребенка. Возможно также получение дополнительной суммы, равной 155 550 рублям. В целом семья получит 639 431 рубль, если:
- С 2020 по 2026 год в семье родились двое детей.
- Первый ребенок родился до 2019 года, а второй — в 2020 году и далее. Но при условии, что первый ребенок родился до начала программы господдержки, а второй — в 2020 году и позже, то маткапитал они получат только 483 882 рубля.
- С 2020 года по 2026 был рожден третий или последующие дети, несмотря на то, что первые дети родились до 2007 года. Этот пункт действителен при условии, что семья ранее не обналичила сертификат.
Изменения коснулись и порядка получения материнского капитала. В марте 2020 года его начали выдавать в электронном формате. Загс самостоятельно направляет данные ребенка и его родителей в ПФР для оформления маткапитала. Если у родителя-владельца сертификата есть зарегистрированный личный кабинет на одном из сайтов: ПФР или Госуслуги, через 15 дней туда поступят документы — сертификат и уведомление о его выдаче.
Родители, которые не зарегистрированы на этих платформах, подают заявку лично в ПФР или в МФЦ.
Документы на усыновленного ребенка есть только у приемных родителей. По этой причине, для таких семей порядок оформления сертификата остается прежним.
Какие документы должны предоставить родители для получения сертификата:
- паспорт владельца сертификата;
- свидетельства о рождении на всех детей (для усыновленных — свидетельства об усыновлении);
- документы законного представителя или доверенного лица (паспорт и доверенность).
Право на первоочередное владение сертификатом принадлежит маме. Однако в определенных ситуациях маткапитал выдают на имя отца или усыновителя, если:
- отец — единственный усыновитель второго ребенка;
- мама умерла или ее лишили родительских прав.
Какие существуют варианты продажи
Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.
-
Способ №1. Продавец подписывает с покупателем предварительный договор, согласно которому будет внесен задаток, равный сумме оставшегося долга. Деньги передаются банку (для этого можно использовать депозитарную ячейку или эскроу-счет), после чего осуществляется снятие обременения. После передачи оставшегося долга за жилплощадь и закрытия ипотеки, в которой использовался материнский капитал, происходит регистрация сделки купли-продажи в стандартном порядке. Покупателю остается переоформить на себя право собственности на недвижимость.
-
Способ №2. Данный вариант предполагает возможность продать квартиру с материнским капиталом с закрытием ипотеки во время сделки. Поручителем в данном случае выступает кредитор. Сделка осуществляется с оформлением банковской ячейки (в одну помещается остаток задолженности по кредиту, в другую — оставшуюся сумму стоимости жилплощади). После составления соглашения и переоформления права собственности в Росреестре производится перечисление денежных средств, выдача закладной и выписки из ЕГРН. Заключительным этапом станет получение продавцом остаточной суммы за недвижимость.
-
Способ №3. Этот вариант предполагает продажу квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом, вместе с ипотечным долгом. Схема встречается редко в сравнении с предыдущими, поскольку люди неохотно соглашаются брать на себя чужие обязательства. Кроме того, новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Как показывает практика, данный способ подходит больше для покупателей, желающих купить конкретный объект, но не имеющих полной суммы для покупки. При переоформлении ипотеки с маткапиталом вместе с жилплощадью к новому клиенту банка переходят и обязательства прежнего заемщика. Условия кредитования сохраняются. Среди плюсов схемы стоит отметить возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Кроме того, новый заемщик может задействовать при погашении ипотечного кредита полагающиеся ему субсидии.
Договор купли-продажи квартиры по ипотеке с маткапиталом
Договор купли-продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной с использованием материнского капитала, составляется в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки соглашение может быть подписано только продавцом и покупателем или с привлечением кредитора. Трехсторонний договор обязателен, если денежные средства перечисляются не напрямую продавцу, а банковской организации через аккредитив.
Договор купли-продажи квартиры в ипотеке включает в себя следующую информацию:
-
количество сторон;
-
паспортные данные продавца и покупателя;
-
сведения о недвижимости, указанные в технических и кадастровых документах;
-
выписка из ЕГРН;
-
разрешение органов опеки на продажу;
-
стоимость жилья;
-
подтверждение того, что объект не находится под обременением;
-
порядок вступления договора в силу;
-
условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом) и т. д.
Как уплачивается налог с продажи
Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с помощью сертификата материнского капитала, предполагает необходимость уплаты налога 13% с дохода на стандартных условиях. Обязанность оплаты НДФЛ возникает, если на момент сделки недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях, например, если жилье единственное, срок может быть сокращен до 3 лет). Сумма налога рассчитывается в зависимости от цены продажи, стоимости объекта по кадастру и размеров расходов на покупку. Если период нахождения жилплощади в собственности более установленной цифры, владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.
Важно помнить, что данный срок установлен для всех собственников. Поэтому стоит постараться избежать ситуации, когда недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет, но в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Такое может быть в случае, когда несовершеннолетние введены в число собственников значительно позже родителей.
Для определения дохода от продажи для расчета налога учитывают или продажную стоимость объекта по договору купли-продажи, или 70% от ее кадастровой цены. Доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. При расчете налога владелец недвижимости вправе уменьшить доход на одну из сумм: на имущественный вычет (1 млн рублей) или на расходы при ее покупке (необходимо документальное подтверждение). Таким образом, сумма, облагаемая НДФЛ, рассчитывается следующим образом:
доход = продажная стоимость объекта (но не менее 70% от кадастра) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).
При учете расходов учитывают сумму, которая была заплачена за недвижимость вне зависимости от того, использовался ли при оплате материнский капитал или средства ипотеки. Если доход с продажи получается более вычета в 1 млн рублей или вложенных в покупку денег, то заемщик обязан заплатить 13%, если меньше — такая обязанность снимается. Однако налоговую декларацию сдать все равно придется.
- Если после получения и использования маткапитала на покупку квартиры появился еще один ребенок, нужно ли давать ему долю?
Да, если рождение произошло до составления нотариального обязательства.
- Можно ли маткапиталом покрыть расходы на постройку дома?
Да, причем теперь возведение разрешается на садовых участках, а не только в зоне индивидуального жилищного строительства.
- Можно ли с помощью МК сделать ремонт в уже имеющемся жилье?
Правила и условия покупки квартиры на материнский капитал
Вы можете купить квартиру ребенку на материнский капитал или приобрести недвижимость на свое имя. Но в последнем случае, на ребенка в обязательном порядке выделяется доля. В законе нет четкого указания, касаемо размера рассматриваемой доли. То есть, официально можно выделить мизерную часть квартиры. Но обычно родители выделяют для своих детей достаточно внушительные доли в недвижимости. Как правило, доля может составлять четверть или даже треть квартиры.
Если купить долю в квартире на материнский капитал, но доля ребенка не была выделена, могут возникнуть проблемы. Ребенку, когда он вырастет, возможно придется отстаивать свои права на недвижимость. То, что в квартире есть и его доля, и она больше той минимальной доли, что выделили родители, придется доказывать в суде. Иначе восстановить справедливость не получится.
Покупка квартиры за материнский капитал: порядок действий
Покупка квартиры с материнским капиталом в ипотеку и без включает четыре важных шага:
1. Получить сертификат.
Проще всего получить сертификат на сайте Пенсионного фонда России или через Госуслуги. С 15 апреля 2020 года сертификат приходит в личный кабинет на сайте ПФР или на портале Госуслуг автоматически. Без доступа к порталу Госуслуг получить сертификат можно, отправив заявление в ПФР лично или по почте. Кроме того, обращаться в Пенсионный фонд с заявлением на сертификат придется в случаях, если информация о детях не подавалась в Единый реестр. А также семьям с приемными детьми. К заявлению нужно приложить простой комплект документов: паспорт и документ о рождении или усыновлении ребенка. В случае если в паспорте и остальных документах отличается фамилия заявителя, то это тоже нужно пояснить документально. С 1 января 2021 года сертификат предоставляют в течение 5 рабочих дней, но в особых случаях этот срок может быть увеличен до 15 дней.
Условия покупки жилья на средства маткапитала
Чтобы израсходовать МСК на покупку жилья, сначала нужно обратиться с заявлением в Пенсионный фонд России.
В заявлении нужно указать цель расходования средств (улучшение жилищных условий) и конкретную сумма. Не обязательно сразу тратить все деньги по сертификату, оставшуюся часть можно использовать на другие установленные законом цели.
Улучшить жилищные условия за счет средств МСК можно следующими способами:
- оплатить полную стоимость жилья или ее часть на основании договора купли-продажи;
- внести первоначальный взнос при получении ипотеки или целевого кредита на покупку жилья;
- частично погасить сумму основного долга или процентов по ипотеке или целевому жилищному кредиту, даже если они оформлены до рождения второго ребенка;
- выплатить деньги по договору участия в долевом строительстве (до 2020 года);
- внести вступительный взнос в жилищный кооператив;
- потратить на строительство дома, если он расположен на участке категории ИЖС.
Деньги по сертификату выделят под контролем сотрудников ПФР, которые проверят, соблюдены ли условия покупки недвижимости на средства материнского капитала:
- семья владельца МСК после сделки будет единственным собственником;
- объект купли-продажи находится в России;
- форма сделки не противоречит закону;
- недвижимость соответствует санитарным нормам;
- все члены семьи, в том числе рожденные в период между заключением сделки и получением выписки из ЕГРН, станут равноправными собственниками.
Читайте: Ежемесячные выплаты наличными из материнского капитала
Об определении долей членов семьи владельца сертификата закон однозначно говорит следующее: собственность должна быть разделена между членами семьи по соглашению. Решение о последующем разграничении долей по соглашению необходимо вносить в текст договора купли-продажи и подкреплять его нотариально заверенным обязательством. Срок составления соглашения — не более 6 месяцев после совершения сделки.
Купить долю в квартире на средства маткапитала можно, если:
- доля — изолированное помещение в многокомнатной квартире, не менее 1 комнаты;
- с покупкой доли квартира полностью переходит в собственность владельца сертификата.
Жилье по договору купли-продажи
Если кредитные средства не требуются, оформляется договор купли-продажи с отсрочкой платежа, в котором прописываются условия:
- частичная оплата передается продавцу до того, как будет подписан договор;
- остаток суммы из средств МСК на счет продавца поступает в течение двух месяцев;
- до перечисления денег от Пенсионного фонда право собственности принадлежит продавцу или до этого времени действует залог.
Порядок действий сделки по купле-продаже недвижимости без заемных средств:
- заключение договора, передача залога продавцу;
- оформление в Росреестре документов на собственность с о, пользоваться квартирой не может ни продавец, ни покупатель;
- окончательный расчет в форме перечисления средств МСК Пенсионным фондом;
- подписание акта передачи недвижимости, покупатель может вступить в права владения;
- подача в Росреестр заявления о снятии залога и переход права собственности к покупателю.
Иногда бывает, что родители, стремясь обеспечить будущее детям, оформляют квартиру только на детей. В этом случае привлечь средства материнского капитала не получится, так как закон предписывает обязательное выделение долей матери (отцу) – владельцу сертификата. Поэтому оформить квартиру придется и на взрослых, и на детей.
Если жилье покупается с оформлением ипотечного кредита, возраст ребенка, на которого получен сертификат, на момент обращения в Пенсионный фонд, значения не имеет.
Покупка доли в квартире на средства сертификата возможна, если речь не идет об однокомнатном жилье. В этом случае помещение неделимо. Но если прописанный на данной территории родственник согласен продать свою долю, а после сделки квартира полностью перейдет в собственность семьи, то такой вариант допустим. Кроме того, в некоторых регионах РФ действует разрешение использовать материнский капитал на покупку автомобиля.
Размеры долей в праве собственности на жильё, приобретённое на материнский капитал
Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» установлено, что у членов семьи, улучшивших свои жилищные условия за счет средств МСК, возникают общедолевые права собственности на приобретённое или реконструированное жилье.
Однако законодатель допускает, что доли членов семьи в праве собственности на жильё, приобретённое на средства материнского (семейного) капитала могут определяться по соглашению, в котором устанавливается конкретный размер таких долей для каждого члена семьи, но если доли не установлены соответствующим соглашением, тогда их доли считаются равными.
Если у вас остались вопросы, тогда на нашем сайте вы можете задать свой вопрос, рассказав вашу конкретную ситуацию, наши адвокаты проанализируют ее и бесплатно вас проконсультируют, форма справа внизу ➥
Требования ПФР к квартире и держателю сертификата для покупки жилья за маткапитал
Как мы уже пошагово разобрали в инструкции, требований ПФР к приобретаемому жилью будет несколько. Местонахождение в России, а также пригодные для проживания условия. Последнее было принято не так давно — еще лет десять назад можно было и ветхую деревенскую развалюху купить на маткапитал. По программе семейного капитала, средства должны направляться на улучшение жилищных условий, поэтому законодательством были внесены изменения. Теперь потенциальное жилье, которое собираются купить по программе маткапитала, тщательно проверяется. Если это недвижимость на вторичке, то дом не должен быть аварийным или подлежащим реконструкции. Подробности об условиях определенного дома вашего города можно узнать на портале “Реформа ЖКХ”.
Сам держатель сертификата также должен отвечать всем предъявляемым условиям. В соответствии с рассматриваемой инструкцией, это должен быть гражданин РФ, ранее не подававший заявку на регистрацию сертификата материнского капитала и не использовавший целевую выплату.