Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процедура продажи доли в квартире новому собственнику». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Какие документы нужны для продажи квартиры в долевой собственности
Договор купли-продажи понадобится сопроводить дополнительными бумагами. Это:
- документ, устанавливающий право собственности Продавца на отчуждаемую долю;
- подтверждение государственной регистрации права на имущество – выписка из ЕГРН, выдаваемая в бумажном формате (в течение 3 рабочих дней) или в электронном формате (сразу же или на следующий день);
- справка из Бюро технической инвентаризации (БТИ), технический паспорт и поэтажный план – подготавливаются и выдаются в срок до 2-3 недель;
- выписка из домовой книги;
- акт приема-передачи;
- квитанция об оплате госпошлины за перерегистрацию права собственности (2000 рублей);
- согласие на проведение сделки от других собственников или документы, подтверждающие автоматическое разрешение на проведение сделки;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги, если жилое помещение было приобретено во время брака (т.е. считается совместно нажитым);
- разрешение на продажу доли от Органов опеки и попечительства, если реализуемая доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку/недееспособному лицу.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Как оформить сделку купли-продажи квартиры
В 2022 оформить сделку можно тремя способами:
Самостоятельно
С помощью нотариуса
С помощью риэлтора
Заниматься сделкой собственными силами — наиболее выгодный с финансовой стороны вариант. Однако в данном случае ни продавец, ни покупатель не застрахованы от мошенничества. Продавец сам контролирует все этапы продажи. Способ позволяет сэкономить деньги, однако увеличивает временные затраты. Кроме этого, владелец квартиры не знаком с тонкостями оформления сделки. Этот факт значительно затягивает процесс.
Способы продажи и налогообложение
На практике существуют следующие варианты продажи квартиры в долевой собственности.
Способы
| № п/п | Вариант | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Продажа квартиры целиком | Все совладельцы продают объект одному продавцу. В такой ситуации не требуется направление уведомлений сособственникам. Сложность варианта в необходимости достижения всеми долевыми владельцами согласия по стоимости объекта и моменту продажи. Если все согласны на проведение сделки, то общая цена квартиры будет больше, чем при продаже по долям. При разумном ценообразовании, продать квартиру целиком значительно проще, чем доли отдельно. |
| 2 | Продаже квартиры по долям | Каждый владелец находит собственного покупателя. Такой вариант имеет ряд сложностей. Например, трудно найти покупателя, стоимость объекта значительно снижается, необходимо получить отказ от выкупа от каждого сособственника. |
Нередки случаи, когда совладельца квартиры не спешат соглашаться или отказываться от выкупа продаваемой доли. При соблюдении процедуры уведомления остановить продажу невозможно, но существуют нарушения, которые дают возможность обратиться в суд и оспорить договор купли-продажи:
- Если в пакете документов отсутствуют бумаги об отказе совладельцев.
- Не прошло 30 дней с момента уведомления других дольщиков.
- Не предоставлен один или несколько обязательных документов или их подлинность вызвала сомнения.
- Нет разрешения от органов опеки.
- Есть действующее постановление суда о приостановлении продажи.
Право преимущественной покупки
Статья 250 ГК РФ устанавливает приоритетное право на выкуп доли совладельцами квартиры. Преимущественное право покупки доли в общей квартире означает необходимость предложить другим дольщикам приобрести часть недвижимости.
При согласии кого-либо из собственников на покупку заключается сделка. Если несколько лиц изъявляют желание выкупить имущество, продавец самостоятельно решает, кому передать свою часть. Закон разрешает разделить долю пропорционально между всеми участниками.
Особенности процедуры извещения о продаже состоят в следующем:
- Уведомление о намерении распорядиться долей направляется каждому совладельцу квартиры.
- Извещение дольщиков обязательно в любой ситуации (даже если покупателем является один из собственников).
- Преимущественное право выкупа действует в срок, установленный законом и указанный в уведомлении.
При отказе заинтересованных лиц от покупки жилплощадь выставляется для свободной продажи. От соблюдения порядка извещения зависит законность сделки купли-продажи.
Определимся с понятиями
Если пробежаться по агрегаторам рынка недвижимости, то на каждом из них можно обнаружить примерно по тысяче объявлений о продаже комнат. Большая часть из них – те самые доли, о которых мы сегодня и поговорим. Дело в том, что доля сама по себе не так привлекательна и ликвидна, и продавцы об этом прекрасно знают. Именно поэтому под видом комнат предлагаются просто «дольки» — даже не квадратные, а воздушные метры в квартире.
Почему так происходит? Если диспозиция честная, то есть изначально продавец осознанно выходит на рынок со своим предложением именно как с долей, то цена объекта будет примерно на 30% ниже аналогичного предложения комнаты.
Поэтому нечистые на руку агенты, чтобы выгодно и быстро продать долю, умело тасуют юридические понятия. Например, за текущим собственником доли по суду закреплена определенная комната. Этот факт обязательно будет преподнесен потенциальному покупателю как приобретение этой же комнаты. Это глубокое заблуждение и даже обман – дело в том, что определение долей (то есть закрепление конкретного места в квартире) происходит в судебном порядке для конкретного собственника. При продаже другому лицу данное решение аннулируется, и новому владельцу придется самостоятельно решать свой вопрос с проживанием в квартире. Если вкратце, покупка доли – это лишь «вход» в квартиру, в отличие от комнаты, которая является самостоятельным объектом недвижимости, имеет кадастровый номер и отдельный лицевой счет.
Безусловно, это не значит, что доли никому не нужны. У них есть свои преимущества – цена, постоянная столичная прописка со всеми вытекающими. Некоторые граждане покупают доли и для проживания в том числе, если квартира или даже комната им не по карману. Есть и еще одна категория интересующихся именно частичным входом в квартиру — дельцы, скупающие недвижимость по долям. Есть множество схем, по которым это происходит. Про черных риэлторов расскажу ниже, но самой «безобидной» схемой считается планомерная скупка долей в квартире и затем предложение последнему собственнику выкупить всю квартиру. По завышенной цене, конечно же, а это уже кабальная сделка, которую одна из сторон вынуждена совершать на крайне невыгодных для себя условиях из-за тяжелых обстоятельств, которыми воспользовалась другая сторона.
Важный момент — зачастую комната, реализуемая на рынке, не просто физическое помещение, а процентная доля имущества во всей квартире. Это разные понятия, и одно, как правило, больше другого по размерам. Предлагаю дальше разобраться в том, что такое долевая собственность.
Право преимущественной покупки
Право преимущественной покупки означает — прежде чем продать долю стороннему покупателю продавец должен предложить ее другим собственникам квартиры.
Ст. 250 ГК обязывает продавца направить участникам собственности письменное уведомление с указанием цены и условий сделки. Если в месячный срок никто и совладельцев не выкупит долю, продавец вправе заключить договор купли-продажи (ДКП) с любым другим человеком.
Если желающих из числа сособственников несколько, обладатель доли сам выбирает покупателя.
Если все совладельцы написали отказ и заверили его нотариально, продавец вправе продать долю, не дожидаясь окончания месячного срока.
Закон запрещает продажу ниже стоимости, указанной в уведомлении. В противном случае сделку можно будет оспорить.
Юристы советуют внимательно отнестись к составлению документа и способу отправки. В практике наблюдались случаи, когда сособственник заявлял, что не был поставлен в известность о предполагаемой продаже, и требовал перевести на себя права и обязанности покупателя. Согласно ст. 250 п. 3 ГК он вправе обратиться в суд с иском по этому вопросу в течение 3 мес.
Образец уведомления можно найти в интернете, скачать тут или написать самостоятельно, придерживаясь следующего порядка заполнения:
- По центру вверху обозначить название документа: «Уведомление о продаже квартиры»
- Ниже:
- Ф. И. О. собственника потенциального покупателя, адрес регистрации;
- Ф. И. О. продавца, адрес, телефон.
- Начать с фразы: «Я являюсь собственником». Далее, указать размер доли в квартире, адрес расположения, цену
- Предложить выкупить долю.
- Перечислить условия сделки.
- Попросить написать и выслать согласие или отказ по указанному адресу.
- Дата, Ф. И. О. подпись продавца.
Методические рекомендации для нотариусов, содержащиеся в Письме N 1033/03-16-3 от 26.03.2016, разрешают только два способа передачи извещения:
- По почте с уведомлением. Квитанция об отправлении, документ о получении, опись вложений— доказательство соблюдения права преимущественной покупки.
- Через нотариуса. Дорогой, но самый надежный вариант. Нотариус самостоятельно, по всем правилам рассылает уведомление, после чего выдает свидетельство о передаче извещения.
Как определить долю в квартире?
Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:
- Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
- Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.
Как быть, если один из сособственников против продажи?
Может ли один из владельцев долей воспрепятствовать заключению договора купли-продажи, и какие правовые последствия имеют такие возражения? Вне зависимости от причин возражения, запретить одному из собственников продать долю невозможно.
В случае возражения одного из собственников возможны следующие варианты действия:
- если на уведомление о предстоящей сделке получено возражение от одного из дольщиков считается, что право преимущественной покупки не реализовано и сделка продолжается на общих основаниях;
- если один из дольщиков возражает против сделки и затягивает срок ответа на уведомление, продавец вынужден дожидаться истечения срока на рассмотрение уведомления (такой срок не может превышать 30 дней).
Если один из сособственников возражает против продажи доли постороннему лицу, он вправе выкупить ее на преимущественном праве. В этом случае нужно в течение 30 дней ответить согласием на полученное уведомление о сделке.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.
Алгоритм продажи квартиры
Независимо от выбранного способа продавец долевой квартиры предпринимает следующие шаги.
Шаг 1. Решает, как будет реализована квартира: совместно или раздельно.
Шаг 2. Определяет рыночную стоимость самостоятельно, или обратившись к независимому оценщику.
Чтобы установить правильную цену нужно изучить и сравнить много факторов: год постройки, наличие удобств, близость инфраструктуры, класс квартиры и т. п. Учесть и провести грамотный анализ всех слагающих в одиночку, не разбираясь в нюансах рынка недвижимости, очень трудно. Целесообразнее обратиться к специалисту.
Шаг 3. Рассылает уведомление совладельцам, если квартира продается отдельными частями.
В случае совместной продажи заключает соглашение о том, что один из сособственников будет представлять интересы остальных. Заверяет соглашение у нотариуса.
Шаг 4. Готовит документы.
Оформление некоторых официальных бумаг может занять пару месяцев, а это значит, есть риск потерять потенциального покупателя.
Лучше заранее собрать документы:
- Подтверждающие личность продавца — паспорт, если собственник совершеннолетний. Если владельцу меньше 14 лет — свидетельство о рождении, от 14 лет до 18 лет понадобятся оба документа.
- Правоустанавливающие (дарственная, ДКП, мены или проведенной приватизации).
- Правоподтверждающие: выписка из ЕГРН, которая позволяет покупателю удостовериться в чистоте предполагаемой сделки, убедиться в отсутствии ареста, обременения, запрета на продажу. Данные формируются на момент обращения. Бумажный документ получают в МФЦ в трехдневный срок. В электроном формате — на официальном сайте Росреестра в пределах одного дня.
- Кадастровый паспорт.
- Технический план.
Оформляется в течение 2-х недель. Нужно учесть, официально документ не имеет срока годности, но БТИ требуют менять его каждые пять лет. Если с момента последнего изготовления прошло больше времени придется делать новый. По закону при оформлении сделки техплан не нужен. Исключение — покупка квартиры в ипотеку.
Но специалисты МФЦ иногда требуют документ. Обычные покупатели тоже его просят, чтобы сверить указанные в бумаге данные с реальными техническими характеристиками квартиры и избежать возможного несоответствия, за которое потом придется расплачиваться.
- Справки из налоговой и коммунальных служб об отсутствии задолженности.
- Выписка из домой книги. Можно получить в ЕИРЦ бесплатно в день обращения. Берется не раньше месяца до заключения сделки.
- Если собственник несовершеннолетний—разрешение органов опеки и попечительства.
- Если квартира продается отдельными долям— подтверждение соблюдения права преимущественной покупки (квитанции об отправке уведомления, свидетельство о передаче извещения от нотариуса, отказ или согласие сособственников).
Шаг 5. Ищет покупателя.
Для поиска продавцу нужно:
- выложить объявление в интернете на специализированных сайтах (Авито, Домофон.ру) и т. п., в специальных социальных группах;
- дать информацию в местных СМИ (газета, телевидение);
- расклеить предложение о продаже на досках объявлений;
- сообщить друзьям, коллегам;
- обратиться в агентство недвижимости.
Чем больше каналов оповещения задействовано, тем выше шанс быстро продать квартиру.
Шаг 6. Заключает ДКП и удостоверяет его нотариально.
Все сделки с долевой недвижимостью должны заверяться нотариусом.
По закону продавец и покупатель могут самостоятельно составить ДКП. Но на практике большинство нотариусов не принимают «самодельные» договора, ссылаясь на наличие возможных ошибок и отсутствие времени на проверку. Обычно ДКП готовят помощники нотариуса, по заранее готовым шаблонам.
Нотариальное удостоверение обойдется продавцу в 0,5 процента от суммы договора, но не больше 20 тыс. руб. (ст. 333.24 п. 5 НК).
Тариф взимается однократно. Если квартира продается дольщиками совместно, госпошлина делится между ними равными долями (Письмо ФНП от 22.06.2016 N 2173/03-16-3).
Шаг 7. Получает задаток.
Практически при всех сделках с недвижимостью покупатель вносит задаток — оговоренную сумму, которая гарантирует заключение сделки. В случае отказа продать, собственнику придется вернуть предоплату в двукратном размере. Если откажется покупатель, деньги останутся у продавца (ст. 381 ГК).
Задаток учитывается в стоимости квартиры при окончательном завершении сделки. В случае ипотеки банк вычтет эту сумму из первоначального взноса.
Чтобы задаток имел полную юридическую силу, нужно:
- Подписать соглашение о задатке, которое должно быть оформлено исключительно в письменной форме (ст. 380 п. 2 ГК).
- Составить и заверить подписями предварительный ДКП, указав в нем размер, условия получения задатка, дату заключения основного договора и последствия отказа одной из сторон.
- Продавец пишет расписку в получении денег, которая остается у покупателя до момента окончательного завершения сделки.
Шаг 8. Передает документы на регистрацию в Росреестр.
После подписания ДКП, купчая и пакет документов самостоятельно или через нотариуса передается в Росреестр для оформления перехода права собственности на нового владельца. После проверки законности сделки покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую, что теперь он является собственником квартиры.
Срок готовности документа определен ст. 16 ФЗ 218 и зависит от организации, через которую происходит регистрация права:
- 3 рабочих дня, если документы преданы непосредственно в орган госрегистрации или оформление проводит нотариус, ведущий сделку;
- 5 рабочих дней при обращении в МФЦ.
Шаг 9. Получает оставшуюся часть денег.
Как правило, полный расчет стороны производят только после подтверждения перехода права собственности.
Для финансовой безопасности каждой из сторон предусмотрено три варианта передачи денег:
- Через банковскую ячейку.Обычно покупатель арендует ее за свой счет, предъявив ДКП, но возможно и обратное. В договоре аренды указывается срок и условия доступа к ячейке. Деньги закладываются в сейф в присутствии участников процедуры, закрываются на два замка. Ключ от одного передается продавцу, другой остается у сотрудника банка. Забрать деньги бывший владелец квартиры сможет, только предъявив выписку из ЕГРН или другой, указанный в договоре, документ.
- Через аккредитив.Покупатель открывает специальный счет, на котором резервируется нужна сумма. Как только поступит подтверждение перехода права собственности, банк переведет деньги продавцу.
- Через депозитный счет нотариуса. Аналогичен второму варианту. Только покупателю не нужно открывать новый счет, деньги вносятся на депозит нотариуса. После получения выписки из ЕГРН нотариус переводит их бывшему собственнику.
Шаг 10. Платит налог.
Продав долевую квартиру, каждый собственник должен заплатить налог с продаж — 13% от размера доли.
Закон определяет ситуации, при которых продавец полностью освобождается от уплаты налога:
- если он купил, приобрел долю до 1 января 2016 года, получил в результате дарения, завещания, приватизации и владел имуществом больше трех лет с момента регистрации права;
- доля приобретена позже 1 января 2016 года и находилась в собственности не менее пяти лет
- стоимость доли равна или меньше 1 млн руб., независимо от срока владения.