Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.
Кто продает квартиры по переуступке
Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.
«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».
Документы, необходимые для переуступки квартиры:
- документ, удостоверяющий личность (паспорт);
- документ об уплате госпошлины;
- зарегистрированный ДДУ;
- договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
- нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
- согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
- письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)
Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:
- к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
- квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
- сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
- кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Поскольку в процессе переуступки прав на жильё искомое жильё ещё пребывает в стадии строительства, отчего отсутствует право собственности на нее, то предусмотренный ст. 217.1 НК РФ налоговый вычет в данной ситуации не может быть применен.
Тем не менее статьи 288, 219, 220 и 221 НК РФ предусматривают налоговый вычет, на размер которого уменьшаются налоговые суммы по ставке 13 %. При этом вычет приравнивается к реально понесенным расходам, которые документально подтверждены договором о долевом строительстве и квитанциями, свидетельствующими об уплате цены договора переуступки прав.
В процессе подачи декларации о полученном доходе цедент вправе параллельно использовать в качестве налогового вычета документально подтвержденные расходы по долевому участию в приобретении будущей квартиры, что уменьшает величину налога при переуступке прав по ДДУ.
В чем суть понятия «переуступка прав» на квартиру
По факту процедура переуступки не является продажей жилища от застройщика покупателю. Она представляет собой смену участника по договору с застройщиком, т. е. бывший владелец передает новому покупателю право собственности имуществом.
По итогам сделки уже покупатель продолжает вносить денежные средства по существующему договору, если бывший владелец не внес полную стоимость жилья. Одновременно с долговыми обязательствами покупатель наделяется и правами по договору, поэтому может требовать от застройщика своевременность сдачи квартиры и обещанное качество работ.
Операция по переуступке недвижимости называется цессия, первый покупатель по договору – цедент, последующий – цессионарий. Если за цедентом остается задолженность по платежам, то без разрешения застройщика на проведение процедуры цессии не обойтись.
Перед уступкой права все расчеты по договору долевого участия должны быть произведены, либо же все оставшиеся расходы лягут на плечи нового владельца квартиры. По такому договору уступка права возможна только до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к владельцу. Договор уступки, как и договор долевого участия, подлежит обязательной государственной регистрации.
У нового владельца будут ровно те права, которые принадлежали бывшему. Так, в договоре переуступки важно отметить, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу. Цедент (тот, кто передает права) должен передать цессионарию (тот, кому передаются права) оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору. Покупатель же обязуется в обозначенный срок произвести оплату. Точная сумма сделки прописывается в договоре. Также важно иметь на руках согласие застройщика на уступку и банка, если квартира была куплена в кредит. После составляется акт передачи всех документов. Такой договор подлежит государственной регистрации в Росреестре и только после этого вступает в силу с юридической точки зрения.
Так как сделка не может произойти без участия застройщика, он может согласиться на переуступку, выдвинув свои условия. Комиссия застройщика обычно составляет 1–5% от стоимости приобретаемого объекта. Стороны могут поделить эти расходы между собой, либо же их берет на себя кто-то один по договоренности. Документ об оплате останется после сделки у цессионария.
Согласно Налоговому кодексу, РФ любой доход, полученный гражданином России, должен облагаться налогом. Продажа квартиры по договору переуступки не является исключением. Так, продается квартира, находящаяся в собственности, или продается долевая собственность, налог все равно нужно заплатить. Но налог может быть уменьшен исходя из расходов. Необходимо заплатить налог только с разницы суммы продажи по договору переуступки и суммы покупки квартиры у застройщика.
Например, квартира покупается у застройщика за 3 млн рублей. Через год она продается по договору переуступки за 4 млн рублей. Налог в этом случае будет платиться с разницы в 1 млн рублей и будет составлять по закону 13% от этой суммы, то есть 130 тыс. рублей.
Конечно, если сумма покупки квартиры у застройщика и сумма продажи по переуступке на бумаге совпадают, налог равен нулю. Но в любом случае нужно подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. В противном случае гражданину могут прислать уведомление на всю сумму продажи или оштрафовать за отсутствие налоговой декларации.
Уплата налога на новостройку, проданную по переуступке права
Исходя из вышесказанного, на основании какого договора у вас возникло право на квартиру? При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Пункт 1 статьи 210 Налогового кодекса устанавливает, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
На что нужно обратить внимание при приобретении квартиры по переуступке? Какие есть риски?
При приобретении и оформлении квартиры по договору переуступки (цессии) необходимо обратить внимание на ряд особенностей:
-
если договор долевого участия не зарегистрирован в ЕГРН, то это может свидетельствовать о нарушениях со стороны застройщика и нужно отнестись к покупке такой квартиры более внимательно;
-
заключить договор уступки прав требования можно только до оформления передаточного акта между застройщиком и дольщиком. Потом уже необходимо заключать договор купли-продажи;
-
как правило, получать разрешение застройщика не нужно. Однако это может потребоваться, если в ДДУ содержится такое условие. Также может быть установлена сумма комиссии за переуступку;
-
если продавец еще не выплатил цену договора полностью долг по договору перейдет на покупателя, поэтому нужно внимательно проверить все платежные документы (обычно их предоставляет застройщик в подтверждение оплаты всей стоимости квартиры);
-
стоит помнить, что при расторжении договора долевого участия или при возникновении нарушений со стороны застройщика компенсация или неустойка будет рассчитываться исходя из первоначальной стоимости квартиры, которая была указана в ДДУ.
При расчёте налогового вычета нужно учитывать следующие сведения, представленные в таблице:
| Вид объекта | Вычет |
| Квартира | Уменьшается на стоимость двадцати квадратных метров объекта |
| Комната | Уменьшается на стоимость десяти квадратных метров помещения |
| Жилой дом | Уменьшается на стоимость пятидесяти квадратных метров объекта |
| Жилые комплексы, часть которых состоят из жилых помещений или здания (хотя бы 1 жилое помещение) | Уменьшается на один миллион рублей |
Под размером доли подразумевается процент обладания собственностью, которая лично принадлежит покупателю, то есть, если обладателю принадлежит только половина от упомянутой собственности, то так и нужно указывать – 0,5 или ½.
Налог на переуступку прав по ДДУ
По мере приближения окончания строительства, стоимость жилья становится выше. В договоре по переуступке прав цена квартиры будет отличаться от своей первоначальной стоимости. Налицо получение дохода, следовательно, доход по сделке переуступки прав подлежит налогообложению. Необходимо подавать декларацию о доходах в налоговую службу.
Переуступка прав означает смену кредитора. Это не возбраняется законом, если только в ДДУ не прописан запрет на изменение. Договором уступки прав пользовались некоторые инвесторы, чтобы не платить НДФЛ. Согласно поправкам к законодательству, перекупщик жилья должен заплатить налог с продажи квартиры, если он покупает по цене ДДУ, а продаёт с более высокой стоимостью.
Покупка по ДДУ в новостройке
О каком налоге может идти речь, если сделка по уступке прав оформляется на первоначальную сумму, указанную в договоре долевого участия? Прибыли нет, следовательно, база для налогообложения нулевая.
По мере приближения окончания строительства, стоимость жилья становится выше. В договоре по переуступке прав цена квартиры будет отличаться от своей первоначальной стоимости. Налицо получение дохода, следовательно, доход по сделке переуступки прав подлежит налогообложению. Необходимо подавать декларацию о доходах в налоговую службу.
Так как налог вычисляется с полученного дохода, необходимо иметь документы, подтверждающие затраты на покупку недвижимости. Доказательством могут служить представленные квитанции и чеки.
- В течение нескольких суток банковские сотрудники оценят платежеспособность лица. В случае положительного решения, договор кредитования будет закрыт и открыт новый, участником которого станет будущий собственник.
- Следующий этап – заключение договора. Как правило, большая часть его положений будет соответствовать пунктам, указанным в ДДУ.
- Если за период, прошедший между покупкой квартиры в долевом участии и получением налогового вычета, вы заплатили достаточно денег в виде налогов на доходы физических лиц, то стоит выбирать налоговый вычет через инспекцию
- Если заплатили мало, но сейчас зарабатываете достаточно много – то лучше выбрать возмещение через работодателя
- Если же зарплата была и есть не очень большая – то возможно, стоит подождать, пока вы будете иметь больше денег и будете платить больше налогов?
Не платить налог по переуступке ДДУ
Заранее предупреждаю: перед этим ответом были другие советы от тамошних юристов с пожеланиями платить, так как … Ну словом смотрите статью «Переуступка прав по ДДУ и налоги«. Но нижеприведенная цитата основана на реальном положении вещей. Поэтому и сочла нужным привести на блоге:
Стоит ли воспользоваться вышеприведенным советом, решать вам, дорогие читатели блога SPbflat:) Остается только напомнить: телефоны юристов находятся внизу статьи. Если сомневаетесь, всегда можно позвонить. Удачи.
Подскажите, пожалуйста, каким образом можно продать квартиру путем переоформления ДДУ (переуступка прав). Нужно ли платить налог, если продаю дороже, т.к. квартира уже с ремонтом, и, если да, то каким образом можно этого избежать? Что выгоднее: оформлять в собственность и продавать (до 3х лет) или же продавать по переуступке прав? Подскажите, пожалуйста.
Почему за точку отсчета хотят взять дату оплаты ДДУ, а не дату регистрации договора в Росреестре
В отличие от договоров купли-продажи, которые характерные для вторичного рынка недвижимости, на договоры долевого участия распространяются особые условия. По закону «О участии в долевом строительстве», оплата происходит после регистрации ДДУ в Росреестре.
Это сделано специально, чтобы исключить двойные продажи. Однако под «после» могут пониматься разные вещи.
- В тех новостройках, что продаются по новым правилам (а таких пока менее 50%), средства дольщиков зачисляются на счета-эскроу, где хранятся до окончания строительства дома. Идея поэтпаного пополнения счетов-эскроу хоть обсуждается, но пока не принята. По ныне действующим правилам вся сумма целиком должна быть переведена на счет-эскроу одномоментно, в течение нескольких дней после регистрации договора. То же самое касается и ситуации, если используется ипотечный кредит.
- Для новостроек, которые продолжают строиться по старым правилам (в них деньги дольщиков зачисляются не на счета-эскроу, а на расчетный счет застройщика), ситуации могут быть разными. Например, застройщик может дать рассрочку (обычно – до ввода новостройки в эксплуатацию). Тогда деньги дольщик вносит частями и полностью расплатится за ДДУ ближе к завершению строительства.