Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие пункты договора аренды считаются существенными и почему». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества,иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Изменение арендной платы
Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.
Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.
На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Какие пункты договора аренды считаются существенными и почему / Практикующий юрист
Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.
Существенные условия договора необходимы и достаточны для его заключения.
При отсутствии хотя бы одного из существенных условий договор не считается заключенным, и напротив, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, но не обсудили иные, договор заключен.
Важно подчеркнуть, что Гражданский кодекс Российской Федерации из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды. Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст.
Риски
Помещение может быть неоднократно пересдано неизвестным лицам, которые могут ухудшить его состояние или использовать его не в тех целях, которые вы изначально согласовали. По умолчанию арендатору нужно только ваше согласие, других ограничений нет (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Рекомендации
Не давайте согласие прямо в договоре и тем более заранее на все случаи субаренды, не зная, кому будут сдавать помещение. Потом не сможете отозвать согласие, придется менять договор (см. Позицию ВС РФ).
Оговорите дополнительные условия, при которых помещение можно сдавать в субаренду, перенаем и т.п. Например, согласие должно быть строго предварительным, с описанием условий сделки и касается также вторичной и последующей субаренды.
Что представляет собой договор аренды?
Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.
Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.
Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.
Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.
Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.
К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.
Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.
Долгосрочный договор аренды и его преимущества
Величину платы за аренду помещения можно менять по обоюдному согласию сторон, но не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 914 ГК РФ). Зная эту особенность, арендодатели часто предлагают заключать договор на срок до 11 месяцев, по истечении которого, если арендатор не согласен на новые условия о размерах арендной платы, соглашение можно расторгнуть.
В письме президиума ВАС № 66 оговорено, что заключенный с 1-го числа какого-либо месяца настоящего года по последнее число предшествующего месяца последующего года договор будет считаться заключенным на 1 год и подлежать госрегистрации.
Для получения гарантии сохранения размера платежей арендатор может просить о заключении долгосрочного договора аренды. Также такое решение будет выгодно в случае, когда сторона, получающая помещение во временное пользование за плату, производит там за свой счет определенные преобразования и улучшения (ст. 623 ГК РФ).
***
Правила составления договора аренды нежилого помещения достаточно подробно регламентированы положениями гл. 34 ГК РФ. При этом строгие требования предъявляются в основном только к существенным условиям договора (предмет и цена) и необходимости (в установленных ситуациях) госрегистрации сделки. Практически во всех остальных случаях стороны вольны самостоятельно определиться с условиями, что позволяет с помощью составления такого документа максимально учесть интересы сторон.
Арендная плата и срок действия договора
Определение в договоре размера арендной платы – существенное условие заключения такого рода сделок. Если в договоре отсутствует размер арендной платы, данный договор считается незаключенным, поэтому не влечет за собой никаких правовых последствий, если только в дополнительном соглашении сторонами не будет достигнуто согласие по поводу размера арендной платы либо пересмотрены условия основного договора. Договор аренды следует считать заключенным только с момента достижения обеими сторонами согласия по поводу размера арендной платы.
Кроме того, если по договору аренды помещения арендная плата устанавливается за единицу площади, она должна определяться исходя из фактического размерапомещения,передаваемого в аренду.Если жев договоре аренды нежилого помещения не оговариваетсясрок аренды, такой договор будет заключен на неопределенный срок. В данном случае любая из сторон имеет право расторгнуть договорв любое время, за три месяцапредупредив об этом другую сторону (соответствующее оповещение должно быть выполнено в письменной форме).Если срок договора аренды не определен, такой договор в государственной регистрации не нуждается, потому как, согласно действующему законодательству, регистрируется только договор, заключенный на срок более года.
Таким образом, лишь соблюдение всех вышеописанных условий составления договора аренды и знание тонкостей данной процедуры обеспечит надежными гарантиями всех участников сделки.
Регистрация договора аренды нежилого помещения
Договор аренды нежилого фонда может быть заключен на срок:
- менее 12 месяцев;
- более 12 месяцев;
- на неопределенный срок.
Отсутствие оговоренного срока действия договора предполагает заключение соглашения на неопределенный промежуток времени, что дает право каждой из сторон отказаться от сделки, поставив об этом в известность другую сторону не позднее, чем за 3 месяца. Государственной регистрации подлежат договора по аренде нежилого фонда, заключенные сроком более, чем на 1 год. Сделка по аренде нежилого помещения считается полностью завершенной только после окончания ее регистрации в государственных органах. Не требуется официальной регистрации в Росреестре договора в случаях:
- если срок действия договора составляет менее 1 года;
- если договор был возобновлен после раннего отказа от сделки;
- если договор аренды автоматически пролонгируется после окончания первоначального срока действия.
Для того, чтобы сделка по аренде коммерческого объекта недвижимости была полностью завершена, в Росреестр необходимо предоставить следующие документы для регистрации договора аренды нежилого помещения:
- документы, удостоверяющие личности участников соглашения;
- заявление от обеих сторон;
- оригинал договора по аренде нежилого помещения между юридическими лицами или ИП;
- документы, подтверждающие право собственности на арендуемое помещение;
- учредительные документы организации (предоставляются в случае, если один из участников или оба участника соглашения являются юридическим лицом);
- подробное описание помещения, передаваемого в аренду, поэтажный план здания;
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- другие документы, которые могут быть затребованы в каждом конкретном случае.
Договор безвозмездной аренды помещения из нежилого фонда
Данный вид договора представляет собой соглашение двух сторон об аренде нежилого помещения на бесплатной основе. Чаще всего, такой вид договора заключается между родственниками, с благотворительными организациями и иными общественно-экономическими субъектами, не имеющими возможности оплачивать аренду за пользование помещением. Договор безвозмездной аренды может быть подписан, как непосредственно участниками соглашения, так и их представителями, полномочия которых подтверждаются нотариальной доверенностью, выписанной сроком не более, чем на 3 года. Передоверие доверенности возможно только через нотариуса. Безвозмездный договор аренды нежилого помещения составляется в типовой письменной форме в двух экземплярах (по числу участников), по инициативе одной из сторон может быть заверен у нотариуса. По сути, договор безвозмездного пользования нежилым помещением является договором ссуды, в котором одна сторона выступает в роли ссудодателя, вторая – ссудополучателем. Соответственно, ссудодатель передает нежилое помещение во временное пользование ссудополучателю, которое он по окончании срока действия соглашения должен вернуть в первоначальном виде. Главными условиями сделки такого характера являются предмет аренды и безвозмездность. В случае отсутствия в соглашении данных о нежилом помещении, такой договор будет считаться незаключенным.
Необходимые документы для заключения соглашения
При заключении арендного договора между физическими лицами нужны их паспорта (или паспорт и доверенность, если сделку осуществляет доверенное лицо) и сам договор. Для проверки чистоты сделки важно убедиться в наличии у арендодателя документов, подтверждающих его право собственности на данный объект.
При заключении соглашения между юридическими лицами или ИП и юридическим лицом список документов включает:
- Свидетельство о регистрации юридического лица или лист записи ЕГРЮЛ.
- КПП, ИНН, ОГРН.
- Учредительный договор.
- Устав организации.
- Протокол выборов директора.
- Выписку из ЕГРЮЛ.
- Доверенность, которая доказывает наличие полномочий подписывать договор от имени организации.
- Паспорт лица, подписывающего договор.
Договоры аренды бывают срочные и бессрочные — в зависимости от того указан в тексте конкретный срок аренды или нет. Срочные договоры подразделяются на краткосрочные и долгосрочные. Если срок договора аренды нежилого помещения менее одного года, то он считается краткосрочным, если более одного года — долгосрочным.
Основные положения долгосрочной аренды закреплены в Гражданском Кодексе РФ.
Что делать, если арендодатель выселяет внезапно?
В случае получения требования арендодателя об освобождении арендуемого объекта, не связанного с окончанием срока действия договора аренды, фактом его прекращения, расторжения, признания недействительным, следует проверить:
- факт наличия каких-либо нарушений исполнения договора аренды со стороны арендатора и предъявления ранее арендодателем требований об устранении таких нарушений;
- договор аренды на наличие в нем положений о праве арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и основаниях для такого отказа (а также факт получения ранее соответствующих письменных уведомлений арендодателя) и претензионном порядке досудебного урегулирования споров сторон (а также факт получения ранее претензий арендодателя).
Определяем сроки внесения арендной платы
В договоре рекомендуется закрепить период, за который должна начисляться и уплачиваться арендная плата (календарный месяц или месяц, исчисляемый с даты передачи объекта аренды, неделя, день и др.), а также сроки ее внесения.
Срок внесения арендной платы стоит установить как определенное число каждого месяца. Это позволит избежать возможных споров о своевременности внесения арендной платы.
Пример формулировки:
«Арендная плата за календарный месяц уплачивается не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем».
Кроме того, следует определить размер оплаты за календарный месяц, в котором объект аренды передается арендатору (если это не первое число месяца), а также размер арендной платы при расторжении договора и неполном периоде для исчисления арендной платы (менее месяца).
На практике возможно применение «арендных каникул» – освобождения от внесения арендной платы за определенный срок аренды, обусловленного различными особенностями деятельности арендатора (например, сезонность бизнеса) или состоянием объекта аренды (необходимость выполнения ремонтных работ).
В связи с тем, что договор аренды является возмездным, закрепление прямого освобождения от арендной платы не рекомендуется. Для закрепления в договоре «арендных каникул» стоит указать в договоре на различный размер арендной платы в различные периоды аренды.
Пример формулировки:
«Арендная плата за первые три месяца аренды составляет X белорусских рублей и уплачивается не позднее 15-го числа четвертого месяца аренды. Арендная плата за четвертый и последующие месяцы аренды составляет X рублей за календарный месяц».
В данном случае арендная плата уплачивается за третий и последующие месяцы аренды.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы за последующие периоды в срок, установленный арендодателем (если иное не предусмотрено договором). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.