Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ПЕРЕВОД ЗЕМЛИ В ДРУГУЮ КАТЕГОРИЮ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).
Как можно использовать сельхозугодья
Такие земли могут быть заняты:
- внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
- водными объектами;
- зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
- сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.
Основанием для отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую могут быть:
- Установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
- Наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
- Установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Документы для перевода земель из одной категории в другую
- Информация о земле. Содержится в выписке из кадастрового паспорта объекта недвижимости, а так же выписке из единого государственного реестра прав.
- Информация о заявителе. Обратиться с требованием о переводе земель может как физическое (в том числе, в качестве индивидуального предпринимателя), так и юридическое лицо. Следовательно, в зависимости от статуса обратившегося к заявлению необходимо приложить соответствующую выписку из единого государственного реестра или копию паспорта.
- Сведения о соблюдении обязательных требований. Данная информация является обязательной в случаях, прямо предусмотренных законом, например, заключение государственной экологической экспертизы.
- Калькуляция последствий. Необходимо проанализировать последствия перевода земли из одной категории в другую с указанием возможных потерь для сельского хозяйства.
- Согласие иных лиц. В данном случае имеется в виду наличие письменного согласия всех правообладателей участка на изменение категории земли.
Стоимость перевода категории земли
Для расчета стоимости услуг наших адвокатов по переводу земель из одной категории в другую необходимо воспользуйтесь ниже приведенной информацией:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Помимо КоАП, регулирование земельных отношений осуществляется еще и Земельным Кодексом РФ. Если гражданин нарушил соответствующие законы, то на него накладывается административная ответственность в виде штрафа. Помимо наказания, у этого лица возникнут трудности при продаже этого участка.
Чтобы таких проблем не возникало, необходимо вовремя произвести смену категории участка, с последующей его постановкой на учет в определенных органах (определено в Земельном Кодексе).
Процедура смены категории земли – это довольно хлопотный процесс, который сразу начнется с трудностей при получении разрешения на изменение целевого назначения. К тому же, Федеральный Закон постоянно обновляется (в него вносятся дополнения и корректировки), что делает процедуру изменения категории еще более сложной.
Использование земли и ее целевое назначение – это взаимосвязанные понятия, дополняющие друг друга (о нюансах различных видов разрешённого использования земельных участков, читайте здесь, а из этой статьи вы узнаете о том, какое наказание грозит за использование земель не по целевому назначению). Они определяют, каким образом будет использован участок, а также какие постройки на ней будут располагаться (в некоторых категориях их быть вообще не может).
Категории земли – что это, какие бывают
Вся территория России разделена по отдельным зонам. Одни предназначены для заселения, там находятся поселения (города, села), на других выращивают овощи и т.д. Такая система помогает государству эффективно распоряжаться землей, управляя процессом застройки, развитием животноводства и других аспектов жизни.
Зонирование помогает правильно и рационально пользоваться наделами. Например, плодородные территории выбирают для ведения там сельского хозяйства, а засушливые и удаленные участки – для промышленных нужд. Характеристики каждого участка, включая его вид, отражены в едином реестре.
Важно! Эти понятия разные, нельзя путать с указанным целевым назначением или типом разрешенного использования. Они взаимосвязаны, но разные по сути.
Что происходит при принятии положительного решения?
Если ходатайство удовлетворено и по нему вынесено положительное решение, то заявитель будет уведомлен об этом в течение 60 дней лично, через МФЦ или законного представителя, либо почтовым отправлением.
На руки он получает акт о переводе земель или земельных участков из одной категории земель в другую. После получения акта, необходимо в течение 30 дней внести соответствующие изменения в государственный кадастровый реестр (данная процедура бесплатна).
Для этого ему стоит лично обратиться в Росреестр, при себе иметь постановление о смене категории участка, а также все необходимы документы. В росреестре нужно заполнить специальную форму, с приложением копий документов, имеющихся на руках. Только после этого, изменения в кадастровый реестр будут внесены.
ВНИМАНИЕ! Если не внести изменения в кадастровый реестр в течение 30 дней, то у владельца земельного участка могут возникнуть трудности правового и финансового характера.
Если не произвести внесение изменений в кадастр, то можно получить штраф за нецелевое использование участка, даже имея на руках постановление о переводе участка в определенную категорию.
Также необходимо внести изменения в свидетельстве о праве собственности на земельный участок. Для этого стоит обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, где подается заявление об изменении вида разрешенного использования определенной территории (указанной в праве собственности).
Необходимые формальности
Судебная практика подтверждает, что для перевода земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда наличия мнения правообладателя недостаточно, необходимо получение его согласия.
Так, правительством Ярославской области принято Постановление от 09.10.2008 N 537-П. В качестве приложения к данному Постановлению утвержден перечень земельных участков, переводимых из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда.
Состав и порядок подготовки документов для перевода земельных участков из одной категории в другую установлен ст. 2 Закона N 172-ФЗ. К ходатайству должно быть приложено в числе других документов согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.
Право исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления ходатайствовать о переводе земельных участков в составе земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков предусмотрено законом только в случаях перевода земельных участков из одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов.
Проблемные аспекты при переводе земель лесного фонда в другую категорию
Решение о переводе лесных земель в нелесные в лесах первой группы может быть принято только на общегосударственном уровне Правительством РФ, в то время как в иных случаях подобные полномочия переданы субъектам РФ.
Именно Правительство РФ, руководствуясь общенациональными интересами, обязано решать, не нанесет ли в данном случае изъятие земель в лесах первой группы ущерба интересам государства и общества. Гарантией объективности такого решения должны служить: процедура экологической экспертизы, установленная Федеральным законом «Об экологической экспертизе», и процедура получения согласия ряда федеральных ведомств.
В случае отрицательного заключения экологической экспертизы или при отсутствии заключения Правительство РФ не имеет права принимать какие-либо решения по данному вопросу. То же касается и согласия федеральных ведомств.
Кроме того, предусмотрено, что при переводе лесных земель в нелесные одновременно устанавливаются условия изъятия и предоставления земельного участка, а также определяется плата за перевод лесных земель в нелесные, равная размерам убытков.
Таким образом, действующие правовые нормы демонстрируют заботу государства о сохранении особо ценных лесов первой группы. Однако можно ли считать вопрос решенным? Анализ судебной практики по переводу земель лесного фонда в нелесные земли показывает, что распоряжения Правительства РФ по вопросам перевода лесных земель в нелесные принимаются в большинстве случаев уже после того, как рассматриваемые земельные участки переданы в пользование. Иными словами, они уже освоены, ненужный лес вырублен, и на них уже определенное время ведется хозяйственная деятельность.
В апреле 1997 г. в Верховном Суде РФ слушалось дело по жалобе общественных организаций и граждан против Правительства РФ. Истцы требовали признать недействительными двенадцать распоряжений Правительства РФ о переводе лесных земель в нелесные в лесах первой группы, принятых в промежутке с января 1996 г. до января 1997 г.
В качестве основного аргумента заявители выдвигали в адрес Правительства РФ обвинение в том, что упомянутые распоряжения были приняты без проведения экологической экспертизы. Кроме того, они уверяли, что практика перевода лесных земель в нелесные приводит к уничтожению особо ценных российских лесов. Жалоба была удовлетворена, распоряжения Правительства РФ признаны недействительными. Такое решение подразумевает вполне определенные юридические последствия.
Отмена распоряжений Правительства РФ означает, что эти земельные участки должны быть возвращены в лесной фонд в пригодном для их использования состоянии. Следовательно, признание недействительными всех решений, если таковые были, государственных и муниципальных органов о предоставлении земель, их приватизации и регистрации влечет обязанность пользователей вернуть земли, не предоставляя им права на компенсацию.
Стоимость перевода земельного участка в другую категорию
В России земельные наделы, предназначенные для сельскохозяйственных нужд, имеют наибольшую кадастровую цену. Не трудно подсчитать сумму пошлин, которую получают согласно вышеуказанной стоимости. Таким образом, при переводе надела земли из категории сельскохозяйственного назначения в ИЖС значительно уменьшается доход бюджета страны. Поэтому решение проблемы в пользу заявителя в данном случае не всегда является выгодным государству. Более результативным считается разрешение ВРИ, которое не ведет к смене категорий.
В ценовую политику перевода земельного надела, используемого для сельскохозяйственных нужд, входят:
- затраты, связанные с получением различных справок и выписок;
- оплата проведенной экспертизы;
- оплата проектов и связанной с ними документации;
- оплата регистрационных услуг;
- компенсационные выплаты в размере 30% от кадастровой стоимости.
Цена процедуры перевода зависит от размера территории и затрат, которые непосредственно связаны с получением ходатайства, обоснованием необходимости изменения категории. Выгодна ли процедура, определите в индивидуальном порядке.
Перевод земельного участка из одной категории в другую осуществляется на платной основе. Цена может варьироваться в пределах 50-20 тысяч рублей. Иногда сумма превышает указанный диапазон.
Обратиться с прошением по поводу смены категории земли может любое заинтересованное лицо.
Это право имеется у:
- Арендаторов, которые временно пользуются территорией, соблюдая условия договора аренды/субаренды.
*В случае нахождения участка в аренде ее фактическому пользователю необходимо провести процедуру согласования подачи ходатайства с хозяином. Если официальный владелец не даст одобрение, перевести землю в другую категорию не получится.
- Землепользователей (речь идет о лицах, бессрочно или безвозмездно пользующихся участками на законных основаниях).
- Физических и юрлицах (официальных владельцах этих территорий).
- Уполномоченного органа госвласти.
Сколько потребуется времени и денег?
Вся процедура оформления перевода земельного участка из одной категории в другую может длиться от двух до трех месяцев, в зависимости от того, в какой исполнительный орган направлено ходатайство – местный или федеральный. Быстрее, в течение месяца, процедура осуществляется только при отказе, так как в этом случае не надо ждать, когда бюрократическая машина сформирует соответствующее постановление.
Стоимость перевода с/х земель в категорию земли населенного пункта, на которой разрешено индивидуальное жилищное строительство, достаточно высока и составляет около 30% кадастровой стоимости земельного участка.
Это компенсация, покрывающая разницу между налогами, которые государство получало с земли сельскохозяйственного назначения, имеющую высокую кадастровую цену, и налогами, которые оно будет получать при переводе её на обладающую меньшей кадастровой стоимостью категорию земель населенных пунктов.
Кроме того, возможно дополнительно придется заплатить за услуги геодезистов (при необходимости межевания), профессионального юриста, если решено воспользоваться его услугами, и нотариуса. В сумме все расходы на оплату труда специалистов могут составить до 100 тысяч рублей.
Органы власти, осуществляющие перевод земель из одной категории в другую
На данный момент задача по первоначальной установке точной категории конкретного земельного участка уже не является первоочередной. Сейчас все больше внимания уделяется задаче по правильному организационно-правовому сопровождению перевода земель из одной категории в другую.
В качестве критерия для выбора компетентного органа, осуществляющего отнесение земель к категориям, на законодательном уровне было определено использовать понятие собственность земель.
- Так, к примеру, если речь идет об участке, находящемся в федеральной собственности, то исключительно Правительство РФ имеет право принимать решение об осуществлении перевода.
- Если же рассматривается земельный участок, находящийся в собственности определенного субъекта государства, то вопросами о его переводе должен заниматься исполнительный орган данного конкретного субъекта.
- В случае, когда речь идет об участке, находящемся в муниципальной собственности, решение о переводе земель должно приниматься на муниципальном уровне, находящимися там органами самоуправления.
Перевод земель лесного фонда в другую категорию
Как правило, подобный перевод земель лесного фонда осуществляется только для удовлетворения целей, установленных в Лесном кодексе РФ, а именно — для проведения изыскательных работ, которые оговариваются в соответствующем акте федерального законодательства.
Осуществление прочих видов деятельности, не установленных в вышеперечисленных актах не допускается на основании действующего на территории страны и отдельных муниципальных образований закона.
Для совершения любых действий, не соответствующих существующей категории земель, требуется перевести землю в другую категорию. Однако совершить перевод лесных земель проблематично, ведь поданное в уполномоченный орган власти ходатайство будет тщательно рассматриваться на протяжении последующих двух недель на предмет возможности дачи указания на проведение такой процедуры.