Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Лесопользование: как арендовать земли лесного фонда в 2021 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лесные земли не подлежат приватизации, их можно взять только для аренды, то есть временного использования. Раньше такие земли можно было получить в аренду только на торгах, теперь закон претерпел значительные изменения, которые будут рассмотрены дальше. Что не изменилось — земельный надел можно получить только в установленных законом целях.
Аренда лесного участка: законодательство
- Геологическое изучение недр. Если участок получен для такой цели, рубить деревья на нем нельзя, все что можно делать — проводить раскопки. Для подтверждения цели получения потребуются документы, оформленные геологической организацией.
- Вырубка. Государство определяет территории подлежащие вырубке самостоятельно, получить такой участок можно реализуя инвестиционный план значимый для государства.
- Рекреация. В лесу можно организовать место для отдыха: санаторий, базу отдыха, лагерь. Получить землю для таких целей не составит проблем, но стоит помнить, что построить на ней можно только временные сооружения, капитальная застройка запрещена. Исключения бывают редко, если есть планы по возведению капитальных строений лучше попытаться согласовать этот вопрос, чем оплачивать последующий их снос. Вырубать деревья при такой целевой аренде запрещено, можно убрать лишь отдельные экземпляры с разрешения компетентного органа.
- Заготовка древесины. Для такой аренды придется подготовить лесосечную карту. Договор заключают только с организациями или ИП на период вырубки, после он расторгается.
- Ведение сельского или лесного хозяйства. Предоставляется на установленный нормами закона срок, возможно возведение строений.
Типовой договор аренды лесного участка
Договор аренды разрабатывается лесным хозяйством, как правило, он имеет установленную форму, но отдельные условия стороны могут оговорить и прописать индивидуально.
В целом договор выглядит следующим образом:
- В начале соглашения ставиться дата, описываются участники отношений, для этого нужно указать их наименование, контакты, реквизиты, распределить роли арендатора и арендодателя.
- Обязательно необходимо четко описать предмет договора — для этого указываются полные координаты, кадастровый номер, размеры. Описываются сооружения, и другие объекты, если они есть.
- Прописывается срок.
- Необходимо описать порядок внесения платы за использование земли и способы передачи денег.
- Чтобы избежать споров, необходимо расписать права и обязанности участников отношений аренды.
- Ответственность нужно выделить отдельным пунктом и прописать отдельно все нюансы.
- Порядок разрешения споров и условия досрочного расторжения — общие нормы закона содержат порядок регулирования этих вопросов, но для удобства сторон лучше оговорить их самостоятельно.
- В конце должны быть указаны реквизиты и стоять подписи.
Договор аренды леса 49 лет цена под ключ
Опытные специалисты нашего кадастрового бюро помогут оформить договор аренды земель лесного фонда в Москве по оптимальной цене, в перечень услуг входит:
-
Подготовка необходимой документации для заключения договора.
-
Подача «лесной декларации».
-
Организация кадастровых работ, разработка проекта освоения лесов для каждого разрешённого вида использования.
-
Подготовка отчётов: об использовании лесов, об охране от пожаров, о лесоразведении и воспроизводстве.
-
Контроль за внесением сведений о лесном участке в ЕГРН.
-
Обеспечение сопровождения регистрации и заключения договоров аренды, субаренды, соглашения о переводе обязанностей и прав, установлении сервитута.
-
Получение разрешения на организацию специальных работ.
-
Помощь в использовании «лесной амнистии».
Одновременно один участок разрешается взять в аренду нескольким желающим, при условии, что в процессе эксплуатации преследуются разные цели и не нарушаются интересы всех арендодателей.
Стоимость гектара лесных ресурсов в Москве устанавливается во время проведения аукциона и зависит от задач, для которых предполагается арендование земли. Если эксплуатация лесного участка осуществляется без нарушений договора, то заключение новых договорных обязательств происходит автоматически, без аукциона.
Оценка права аренды и составление отчета
Чтобы выяснить обоснованность арендной платы, часто приглашают оценщика, который готовит отчет о том, насколько выгодно будет использование лесного надела и во сколько оно должно будет оцениваться. Выгода от использования оценивается с учетом площади участка, его благоустроенности, удобства для использования по назначению, а также множества других факторов.
Пример отчета оценщика:
- описание задания;
- сведения о заказчике;
- применяемые стандарты, методы оценки;
- текущее состояние участка (описание);
- анализ рынка и возможностей для использования лесной земли;
- анализ арендной платы;
- другие сведения.
Для оценки используются доходный, сравнительный методы. Оцениваются такие важные параметры, как длительность аренды, возможность приоритетного права на продление договора, размер установленной арендной платы и многое другое. Получив отчет оценщика арендатор может проверить адекватность установленной арендной платы.
Особенности подписания соглашения об аренде участка в лесу
В соответствии с ЛК основанием для оформления договора аренды надела в лесу становится победа на аукционе. До введения системы торгов во многих лесхозах допускалось оформление угодий по ценам ниже рыночных, по коррупционным схемам. Введение открытых аукционов и форумов помогло решить эту проблему.
Минусом проведения торгов можно назвать отсутствие каких-либо специальных требований к арендаторам. Организаторы аукциона не смотрят на специализацию компании, но она может выиграть лот, не имея никакого отношения ни к заготовке древесины, ни к ведению охотничьего хозяйства. При этом фирма просто сдаст надел в субаренду заинтересованным организациям по завышенной цене, ведь она может переуступить наем земли по закону (не относится к цессии).
На торгах подчас сталкиваются инновационные и денежные вопросы, но побеждает тот, кто может предложить не лучший проект по рекреации или освоению наделов, а тот, у кого больше денег.
Сам аукцион проходит в стандартной форме. Физические и юридические лица передают задаток в качестве обеспечения серьезности своих намерений, согласно основным положениям торгов, что и считается заявкой на участие. Его размер устанавливается индивидуально. Эти деньги вернутся участникам, не победившим в аукционе, и включатся в стоимость лота для победителя.
Организатор торгов называет минимальную цену выкупа права аренды, а участники попеременно повышают ее. Если на каком-то этапе торгов никто не назовет большую сумму, то лесной участок достается последнему участнику, назвавшему наибольшую стоимость. При проведении аукциона обязательно осуществляются аудио- и видеозапись во избежание фальсификации данных.
В течение 10 дней после завершения аукциона выигравший участник должен составить с муниципальными властями договор долгосрочной аренды лесного участка и соглашение о продаже лесных насаждений.
Где можно размещать объекты, связанные со строительством
При использовании лесов, расположенных на землях лесного фонда, для размещения объектов, связанных со строительством, реконструкцией, эксплуатацией линейных объектов, должны использоваться нелесные земли, а при их отсутствии — земли, предназначенные для лесовосстановления (вырубки, гари, редины, пустыри, прогалины и т.п.), а также площади, на которых произрастают низкополнотные и наименее ценные лесные насаждения.
В целях размещения объектов, связанных со строительством или реконструкцией линейных объектов, в лесах, расположенных на землях, не относящихся к землям лесного фонда, в первую очередь используются земли, на которых нет лесных насаждений.
Работы по строительству и обслуживанию линейных объектов не должны содействовать развитию водной и ветровой эрозии. Работы должны осуществляться в соответствии с проектом освоения лесов и после подачи лесной декларации.
Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Землю можно взять в Чукотском автономном округе, Амурской, Магаданской, Сахалинской области и Еврейской автономных областях, Забайкальском, Камчатском, Приморском и Хабаровском краях, Республике Бурятия и Республике Саха (Якутия).
Сначала участок предоставляется на пять лет. В течение первого года нужно определиться с видом использования участка — строительство дома или сельское хозяйство, через три года — задекларировать его освоение. После пяти лет безвозмездного пользования участок можно получить в собственность или оформить длительную аренду — на 49 лет. Для лесных участков есть ограничения — их нельзя оформить в собственность. Но если в течение пяти лет пользователь не начинает осваивать землю, он автоматически теряет на нее право.
Недавно россиянам предложили бесплатно выдавать по гектару в Арктике. Участок предоставляется на пять лет, затем его можно оформить в собственность или долгосрочную аренду. Использовать землю можно для строительства жилого дома или ведения любой экономической деятельности. Программа «арктический гектар» должна заработать летом 2021 года.
«Во многих регионах можно получить земельный участок бесплатно. Например, в Краснодарском крае и Ставропольском крае действует программа по предоставлению земельных участков под развитие территорий и ведение сельского хозяйства. В Московской области есть похожая программа. Условия и порядок приобретения земельных участков регулируется правилами региона», — отметила управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.
Узнать о такой программе и ее требованиях можно на сайте правительства региона или в МФЦ. «Важный момент: в законах не прописано качество предоставляемой земли, поэтому нужно очень внимательно осматривать и изучать предлагаемый участок. Это может оказаться неудобье или болото, такие случаи бывают», — предупредила Марина Толстик из «Миэль».
Аренда земельного участка через аукцион
В случаях, на которые не распространяются нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, если претендентов несколько, проводятся торги, на которых продается право аренды на определенный участок земли. Процесс этот занимает несколько месяцев.
Аукцион может быть инициирован уполномоченным исполнительным органом власти или по желанию заинтересованных лиц, подавших заявление. Стать участником торгов могут физические и юридические лица, в зависимости от цели, для которой нужен участок. Законом запрещается объединять в один лот несколько участков. За 30 дней до начала аукциона уполномоченным органом публикуется извещение о нем.
Для участия в торгах заявители должны предоставить:
- заявление на участие;
- копию паспорта (для физ.лиц);
- ЕГРЮЛ, ЕГРИП (для организаций);
- чек об оплате задатка.
Победителем аукциона считается тот, кто предложил большую цену за участок, или его единственный участник.
Если земельный участок не соответствует требованиям ст.39.11 ЗК РФ, то он не может быть лотом торгов.
Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности
При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.
Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.
Кто может получить участок леса в аренду бесплатно?
Первоочерёдно отметим, что одними из наиболее крупных арендаторов территорий российского лесного фонда, которым участки достаются на безвозмездной основе, на текущий момент являются коренные малочисленные народы Севера — это ненцы и манси, нганасаны и ханты, долганы и якуты и т. д.
Лесные участки предоставляются им в целях сохранения традиционного образа жизни: представители данных народностей вправе оформлять договор аренду сроком на 10 лет и заниматься там, к примеру, разведением северных и пантовых оленей. К настоящему времени северными народами для обозначенных целей арендовано около 412 тысяч гектаров леса.
Для справки: остальные граждане Российской Федерации вынуждены обновлять договоры аренды через каждые пять лет.
Уполномоченные представители государственного аппарата принимают к рассмотрению все «разумные» заявки от жителей РФ, которые желают арендовать участок леса бесплатно для таких целей, как выгул сельскохозяйственных животных (рогатого скота, оленей, лошадей и т. п.), выращивания растений и заготовки корма (сена) для скота, а также организации пчельников (пасек) и занятий товарным рыбоводством.
Законодательная основа
Данная возможность регулируется такими законами и статьями:
- Земельный кодекс: статьи 39, 28, 22;
- Гражданский Кодекс: статьи 620, 621;
- Федеральные Законы: 171 (23.06.14), 334 (03.07.16), 582 (16.07.09).
Исходя из этого, стоит выделить важные нюансы:
- Месячная аренда будет определена арендным договором;
- Взяв землю на срок более пяти лет вы имеете полное право передать ее в пользование другому человеку. Согласие арендодателя не требуется, но уведомить нужно в обязательном порядке;
- Договор может быть расторгнут досрочно как арендатором так и арендодателем при невыполнении обязательств, изъятии из оборота и других случаев;
- После истечения 49 лет человек, который использовал надел по всем правилам, имеет преимущественное право на продление срока аренды. В случае отказа можно обращаться в судебное учреждение.
Согласно ч.8 ст.39.8, участок, принадлежащий муниципалитету или государству, может передаваться максимум на 49 лет для различных целей (размещения линейных объектов, ведения сельского хозяйства, собственнику здания и сооружения). Почему-то законодатель определил именно такой срок – 49 лет. Для сравнения, в соседней Беларуси он больше – 99 лет, в Украине – 50 лет.
Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности
При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.
Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.
Именно отсутствие бесспорного и логичного алгоритма выделения земли – главный недостаток сотрудничества. Кроме того, арендатор имеет низкую защиту перед возможным изъятием собственности.
В общем, принимая землю в аренду, нужно очень внимательно вычитать договор, а в дальнейшем – не терять времени при регистрации возведённой недвижимости. И надеяться на то, что кусок земли не станет нужнее другому человеку (юридическому лицу).
Обратите внимание! При нецелевом использовании предмета аренды, договор может быть расторгнут досрочно. Поэтому если решается вопрос об изъятии участка, стоит быть кристально чистым в его использовании. Иначе можно остаться без компенсации.
Порядок предоставления лесных земель в аренду
Земли лесного фонда можно передать в аренду лишь по решению органов государственной власти или по результатам лесных аукционов. Организатор аукциона делает извещение, а также подготавливает всю необходимую документацию. За 60 дней до даты проведения конкурса на сайте министерства появляется вся необходимая информация.
Итоги аукциона записываются в протоколе, в котором расписываются организаторы и победитель в день проведения. В течение трех рабочих дней победитель получает заверенный результат протокола, а в течение 5 – возвращаются задатки всем остальным участкам аукциона.
Если в нем приняла участие только одна сторона, то орган местного самоуправления не имеет права отказать ему в аренде. В таком случае договор заключается в течение 20 дней после даты проведения. Он вступает в силу через 10 дней после подписания.
Договор аренды лесного участка заключается составлением договора, подписанного и арендатором, и арендодателем. Такой документ подлежит обязательной регистрации – именно после нее он является заключенным. В договоре должны быть прописаны: границы участка, вид и объем лесопользования, срок и стоимость аренды, права и обязанности арендатора.
Ответ на частый вопрос «Можно ли оформить земли лесного фонда в частную собственность?» смотрите здесь
Обратите внимание на статью про лесной сервитут и какое строительство разрешено на землях лесного фонда
Если арендатор хочет получить участок в бессрочное пользование, необходимо составить план освоения леса. Состав проекта утверждается после госрегистрации договора аренды. В таком проекте указываются документы, на основании которых вы занимаете участок, и данные об их регистрации. Проект освоения лесов нужно подтверждать каждые 10 лет. На основании ПОЛ заключается новая декларация – заявление об лесопользовании. Согласно статье 26 ЛК РФ, данная декорация должна подаваться в государственные власти каждый год.
Условия договора аренды земельного участка
Договор аренды земельного участка в общем случае включает целый ряд положений, согласованных обеими сторонами, то есть условий. Эти условия перечислены в идущем ниже списке:
- информация об обеих сторонах сделке, арендаторе и арендодателе, которые должны быть в документе четко поименованы, также необходимо указать:
- точные наименования обоих участников;
- их реквизиты
- предмет самого соглашения, в его качестве в данном случае выступает передача одной из сторон второй надела во временной пользование, при этом данный участок должен быть зачислен в лесной фонд соответствующего субъекта Российской Федерации;
- объект договора, а именно сам участок земли (в отличие от предмета, то есть передачи этого участка как юридического факта), для надела с лесом необходимо указать:
- кому он принадлежит;
- каков его размер и очертания;
- каковы его специальные характеристики;
- наличие построек;
- наличие коммуникаций;
- продолжительность договора, дата его завершения;
- сумма договора — плата, которую арендатор должен вносить арендодателю;
- права и обязанности арендатора и арендодателя;
- порядок разрешения разногласий;
- условия расторжения соглашения в досрочном порядке;
- реквизиты обоих участников и подписи представляющих их лиц
Также могут быть указаны дополнительные условия различного характера.
Следует иметь в виду, что договор составляется ведомством, выполняющим функции арендодателя как в случае, когда он заключается с определенной организацией без аукциона, так и когда аукцион в отношении данного надела проводится. У арендатора есть возможность только подписать предложенный ему договор, но не вносить в него правки. При этом изменения в нем не допускаются даже по взаимному соглашению обеих сторон.
Существует типовой договор об аренде лесного участка, который российской правительство утвердило своим постановлением. В то же время орган власти или местного самоуправления обладает правом составить собственный вариант и далее заключать соглашение, подписывая с арендаторами именно этот документ.
Как можно использовать земли под лесами
Граждане, в пользовании которых находится относящийся к лесному фонду участок, часто интересуются, можно ли на его территории что-либо строить. Ответ на данный вопрос зависит от того, какое именно строение намерен возвести пользователь земли. Допускается строительство только объектов, которые являются частью лесной инфраструктуры (лесные склады, дороги, мосты, пожарные вышки и др.). Сооружение объектов, не относящихся к лесной инфраструктуре, требует согласования. Строения промышленного назначения возводить запрещается, так как земли лесного фонда охраняются государством.
В ст. 25 ЛК РФ определено, что использование земель лесного фонда подразумевает следующие виды деятельности:
- заготовка древесины и живицы (смолы хвойных деревьев);
- сбор ресурсов леса, относящихся к недревесным (древесная кора, лапик хвойных пород, береста, валежник, пни);
- заготовка ресурсов, предназначенных для употребления в пищу (грибы, ягоды, плоды, орехи, березовый сок);
- сбор лекарственных растений;
- деятельность, направленная на организацию охотничьего хозяйства;
- сельскохозяйственные работы;
- осуществление мероприятий, направленных на проведение научных исследований и выполнение образовательных программ;
- рекреация (создание инфраструктуры, необходимой для организации туризма и отдыха граждан, спортивных мероприятий, физкультурно-оздоровительной деятельности);
- организация и эксплуатация лесных плантаций (это вид предпринимательской деятельности, сущность которой состоит в выращивании деревьев определенных пород);
- искусственное культивирование произрастающих в условиях леса плодово-ягодных, декоративных и лекарственных растений;
- выращивание сеянцев или саженцев лесных растений, используемых в качестве посадочного материала;
- исследование находящихся под лесами недр и разработка полезных ископаемых;
- сооружение и использование водохранилищ, портов, причалов и прочих гидротехнических сооружений;
- создание и использование линейных объектов (к ним относятся ЛЭП, линии связи, трубопроводы, автодороги, железнодорожные пути);
- осуществление деятельности по переработке ресурсов леса;
- проведение мероприятий религиозного характера.
Не для всех этих видов деятельности нужно оформлять особое согласование. Так, в соответствии с п. 1 ст. 11 ЛК РФ любой гражданин может свободно собирать для личных нужд пищевые и недревесные лесные ресурсы. Однако запрещен сбор растений и грибов, которые числятся в Красной книге или включены в перечень наркотических средств.
ФСБУ 25/2018 и земли для геологоразведки
Стандарт не применяется в отношении земельных участков, которые передаются в аренду или субаренду для геологоразведки. Правило актуально для всех сторон договора. Если арендатор по первичному договору указанной деятельностью не занимается, но сдает землю в субаренду геологоразведочной компании, стандарт учета не применяется всеми сторонами: арендодателем, арендатором, субарендатором.
Нередко в субаренду сдается часть участка. Если субарендатор занимается геологоразведкой, а арендатор – нет, договор считается комбинированным. В отношении учета субаренды земли ФСБУ 25/2018 не применяется. Аренда остальной части участка учитывается в обычном порядке, как раз с использованием норм и правил упомянутого стандарта.
Как учитывать аренду и субаренду участка для геологоразведки? Используйте МСФО (IFRS) 16.
Бухгалтерская первичка и учет
Первичные документы для учета аренды земли одинаковые у арендатора, арендодателя. Подтверждением сделки служит договор с актом приема-передачи участка. Оплата подтверждается банковскими документами. Ежемесячное начисление расходов в учете арендатора делается на основании бухгалтерской справки или акта об оказании услуг аренды.
Важно: в любом подтверждающем документе должны присутствовать реквизиты договора аренды (ФЗ №402 от 6.12.2011).
Договор аренды может попадать под общий или упрощенный учет. Начнем с последнего: способ применяется, если нет субаренды, выкупа и соблюдается минимум одно условие из п. 11 ФСБУ 25/2018. Арендные платежи включаются в текущие расходы. Участок, арендованный для собственных нужд, отражается в учете за балансом по договорной стоимости. Не указана стоимость в договоре? Попросите арендодателя прислать бухгалтерскую справку с соответствующими сведениями. Можно отражать в учете землю и по кадастровой стоимости. Это условие должно быть зафиксировано в договоре. Принятие земельного участка на забалансовый учет отражается проводкой Дт 001.
Затраты по аренде учитываются по-разному и зависят от целей использования арендованной земли. Если строится недвижимость для собственных нужд, в первоначальную стоимость объекта включаются арендные платежи и предварительные расходы (расходы на заключение договора аренды). Это отражается проводкой Дт 08 Кт 76 (60).
Если земля арендуется не для строительства, учет ведется по дебету счета 20, 23, 25, 26, 29, 91-2 и кредиту счета 60 (76).
Если по окончании срока договора аренды арендатор выкупает земельный участок, для учета купли-продажи применяются новые стандарты бухучета: ФСБУ 5/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 26/2020.