Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Минфин предложил развивать лизинг квартир как альтернативу ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.
Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица
Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).
У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт.
Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:
- квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
- определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.
Какие пункты содержатся в договоре?
Данный документ непременно содержит:
- реквизиты и наименования сторон;
- описание квартиры, передающейся в аренду на основании договора, при котором в будущем она будет выкуплена арендатором;
- способ внесения арендных платежей, а также их размер и даты внесения;
- тарификация, встречающаяся во многих аналогичных контактах, так как составляются они на длительный срок, поэтому может существенно увеличиваться стоимость недвижимости;
- дата регистрации;
- условия, на которых может быть расторгнут договор любой из сторон;
- положения, имеющие отношение к внесению арендной платы;
- допустимые непредвиденные ситуации;
- наличие страховки, для чего придется привлекать соответствующие агентства.
Особенностью такого договора выступает то, что право собственности переходит только после того, как за квартиру будет уплачена вся стоимость. Каждая сторона, участвующая в сделке, обладает своими рисками.
Продавец, выступающий арендодателем, рискует следующим:
- недвижимость за период выплаты может существенно подорожать, что приведет к упущению существенной выгоды, так как обычно договор составляется на срок до 10 лет;
- многие арендаторы пользуются недвижимостью не в тех целях, которые указываются в документе, например, сдают в поднаем или занимаются в ней коммерческой деятельностью;
- арендодатель вынужден самостоятельно уплачивать налог на недвижимость и некоторые другие платежи, причем они увеличиваются ежегодно, поэтому прибыль от сдачи квартиры в такой вид аренды может существенно уменьшиться к концу срока.
Покупатель, являющийся одновременно арендатором, также сталкивается с определенными рисками:
- весь срок уплаты аренды гражданин не является собственником квартиры, поэтому не может распоряжаться ею по своему усмотрению;
- если у человека по разным причинам снизится платежеспособность, и он не сможет уплачивать арендные платежи, то арендодатель может расторгнуть договор, а уплаченные уже средства не будут возращены;
- некоторые документы предусматривают возможность повышения арендных платежей и стоимости всей квартиры в целом, и осуществить это продавец может в любое время;
- арендодатель может умереть до окончания договора аренды, поэтому придется вновь его составлять с наследниками, причем они могут изменить условия соглашения;
- жилье может находиться в залоге или под арестом, а если арендодатель объявит себя банкротом, то недвижимость может быть отнята, поэтому арендатор не сможет стать ее собственником.
Таким образом, арендованные квартиры на основании договора, по которому в будущем они могут быть выкуплены, приобретаются людьми на выгодных условиях. Однако имеются определенные риски для обеих сторон, участвующих в сделке. Чтобы процесс был официальным, а также снизилась вероятность мошенничества, рекомендуется пользоваться специальной государственной программой для аренды и покупки жилья.
Какие риски у покупателя и продавца при заключении договора?
Если договор изначально заключен без нарушений и на законных основаниях, то риск срыва сделки минимален. Шансов, что один «кинет» другого, нет.
Владелец недвижимости защищен, так как права собственности на недвижимость переходят к арендатору только после выплаты всей стоимости жилья, которая зафиксирована в договоре.
Покупатель тоже защищен, потому что договор регистрируется в управлении «Росреестра» и находится под защитой государства. После регистрации продавец не вправе отказать в его исполнении. Итоговая сумма жилья и условия его использования также не изменятся на протяжении всего срока действия договора.
Сделка считается законной, если при ее осуществлении не было злоупотреблений. Если жилье юридически существует, если собственник распоряжается им на законных правах или с согласия совладельцев, если квартира продается одному лицу или группе соарендаторов, которые в курсе этого, то сделка законна.
Если же продавец не собственник недвижимости и продает квартиру по поддельным документам или сразу нескольким людям, то это уже мошенничество и наказывается соответственно УК РФ.
Комментарии экспертов:
Ольга Балбек, руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ»:
«Честно говоря, мы в нашей практике с такими ситуациями не сталкивались. Скорее всего, это действительно единичные случаи. Трудно представить, в какой ситуации это может быть интересно и выгодно продавцу (собственнику квартиры).
Можно предположить, что продавец вступает в наследство (оформление документов по закону занимает 6 месяцев), но уже нашёл покупателя на свою квартиру. Тогда, как вариант, такой договор может быть заключён. Договор аренды на период менее 11 месяцев не требует регистрации, поэтому достаточно двух экземпляров, по одному каждой стороне, с указанием в нём того, что арендные платежи идут в счёт выкупной цены.
Дабы избежать конфликтных ситуаций в будущем и прописать исчерпывающий перечень всех прав и обязанностей сторон в договоре, лучше обратиться за помощью к специалисту по недвижимости или юристу, который специализируется в этой области права».
Особенности использования госпрограммы
При использовании государственной программы, называемой «Жилье в рассрочку», необходимо сотрудничать с закрытым ПИФом. Весь процесс найма определенной квартиры с помощью такого предложения государства выполняется в последовательных действиях:
- будущий арендатор и покупатель выбирает подходящую для него квартиру, причем она может быть представлена на первичном или вторичном рынке;
- далее он обращается в МЖРК, выступающей сервисной компанией для осуществления процедуры передачи квартиры в аренду;
- данная фирма выкупает квартиру, в результате чего она становится собственностью этого фонда;
- предоставляется недвижимость покупателю в рассрочку, для чего дается ему на выплату полной стоимости 15 лет;
- в день оформления сделки может осуществляться заселение в квартиру;
- платежи за жилье вносятся ежемесячно в течение всего срока действия договора аренды;
- любой ежемесячный платеж разделен на две части, одна из которых предназначается для уплаты аренды, а другая — для выкупа жилья.
Снять дом с последующим выкупом в Подмосковье — снять дом с правом выкупа в Московской области
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Экономьте время
Не тратьте время на поиск и анализ множества предложений недвижимости на разных сайтах. Мы сделаем это за вас профессионально, быстро, предложив оптимальные варианты по выгодной цене!
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Получайте выгоду
Мы предлагаем недвижимость во всех сегментах и по всему миру, которую вы не найдете в открытой продаже на рынке. Согласуем самые выгодные условия для вас, без комиссии и дополнительных затрат.
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Оставайтесь под защитой
Мы сотрудничаем только с проверенными застройщиками и собственниками, гарантируем прозрачность всех сделок. Обеспечиваем юридическое сопровождение, due diligence и профессиональное управление недвижимостью.
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Используйте наш опыт
Мы обладаем широкой экспертизой во всех сегментах рынка и более 120 лет помогаем клиентам решить любой вопрос с недвижимостью. С нами вы получаете преимущество на рынке.
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Реализуйте легко
Гарантируем помощь в быстрой и выгодной реализации вашего актива. Разместив ваш объект на ведущих торговых площадках и используя лучшие практики продаж на мировом рынке, быстро найдем покупателя или арендатора.
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Получайте желаемое
Наша цель — найти для вас самое подходящее предложение на рынке. Мы не ограничены договоренностями с конкретными застройщиками и собственниками. Мы делаем все возможное, чтобы вы остались довольны сделкой.
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Почувствуйте сервис на уровне
Забота о каждом клиенте, искреннее уважение и дружелюбный подход к работе помогают достичь желаемого вами результата. Это доказывают: 70% клиентов приходят по рекомендации друзей, 65% обращаются к нам повторно и 25% проводят с нами 3 и более сделки с недвижимостью ежегодно.
- В чем польза Knight Frank для вас?
- Приобретайте лучшее
- Обладая глубокой аналитикой на рынке, мы держим “руку на пульсе” и первыми узнаем о свежих рыночных трендах, актуальных ценах и новых предложениях, чтобы вы могли приобрести наиболее ликвидный объект по оптимальной цене.
Особенности регистрации в Росреестре
Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:
- регистрация обременения из долгосрочного найма;
- регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.
Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:
- Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
- Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
- Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.
Подробнее о регистрации найма мы писали в этой статье.
После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:
- тот же договор найма;
- документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
- нотариальные согласия супругов;
- выписку из ЕГРН на жилье;
- госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.
Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.
Необходимо ли прибегать к помощи специалиста?
Так как правоприменительная практика мала из-за редкости заключения подобных сделок, то обращение к юристу обязательно. Корректного образца данного договора, который может подойти многим, практически нет, потому его необходимо составлять с нуля и досконально продумывать большое количество условий. Также необходимо проконсультироваться с специалистом по поводу дальнейшей регистрации жилья в собственность. Конечно, составление данного документа обойдётся достаточно дорого, но это необходимо для того, чтобы по максимум обезопасить и узаконить сделку.
Обратите внимание: Договор аренды с правом выкупа не является прямым конкурентом ипотеке, так как размер выплат рознится. Данный вид аренды скорее предусмотрен для лиц, которые не могут получить ипотечный кредит или находятся в чёрном списке у банка. А также не могут подтвердить свой источник заработка.
К данному виду сделок необходимо обращаться только после тщательного анализа всевозможных вариантов покупки жилья и съёма квартиры. Так как данный вид аренды пока ещё полностью не изучен на рынке и не является столь популярным, как в Европе.
Суть договора аренды с последующим выкупом
Договор аренды с последующим выкупом близок к договору лизинга. Только в последнем случае речь идет о транспорте или оборудовании, а в первом — о жилой недвижимости.
Фактически документ является неким гибридом двух совершенно разных соглашений, предусматривающих различные правоотношения между сторонами.
На первом этапе действуют положения о найме жилого помещения, согласно которому стороны именуются «арендодатель» и «арендатор».
При этом аредатор выплачивает определенную сумму хозяину квартиры за право пользования помещением. Вместе с этим он частично выкупает жилплощадь, то есть вносит единоразовые платежи — примерно как при рассрочке.
После того, как стоимость квартиры будет полностью выплачена, в действие вступает вторая часть договора — купля-продажа недвижимости.
На этом этапе считается, что стороны — «покупатель» и «продавец» — уже рассчитались между собой, и долговых обязательств между ними нет. Продавец должен будет без лишних проволочек передать покупателю квартиру.
В законодательстве такой договор не предусмотрен, что вызывает определенные трудности при его составлении, а также при использовании.
Например, не всегда ясно, в какой момент договор необходимо регистрировать в Регистрационной палате и каким именно образом. Есть два варианта:
- вначале зарегистрировать его как договор аренды, а после того, как произойдет фактическая передача квартиры после уплаты всей суммы, зарегистрировать как куплю-продажу;
- изначально зарегистрировать как куплю-продажу, но с обременением в пользу продавца до момента выплаты залоговой стоимости имущества.
В любом случае, схема оплаты и дальнейшей регистрации договора должны быть отражены в документе.
Чем аренда квартиры с последующим выкупом отличается от рассрочки?
Аренда жилья с возможностью дальнейшего выкупа это достаточно трудный вид соглашений. У такого рода сделок нет чекой последовательности, строгой формы договора и обязательных прописанных в законодательстве деталей совершения сделки.
Для арендодателя аренда с правом выкупа немного не выгодна. Ему проще продать квартиру в рассрочку, поскольку взносы в этом случае будут выше, чем платежи по аренде. С определенной точки зрения, если не учитывать что большие платежи для покупателя рассрочка также выгодней. Ведь он может занять жилплощадь сразу после заключения сделки. И в документах он сразу будет числиться как собственник.
Данные виды сделок отличаются еще и тем, что регулируются различными положениями гражданского кодекса.