Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.
Документы, на ипотеку вам необходимо будет предоставлять поэтапно. Сначала вы подаете заявку на рассмотрение, и лишь при одобрении ее собираете документы дальше.
Для подачи заявки вы предоставляете следующие документы:
- Заявление-анкета;
- Паспорт;
- Второй документ, удостоверяющий личность;
- Справку о доходах, для владельцев бизнеса – налоговые декларации и управленческую отчетность;
- Трудовую книжку, заверенную работодателем, для военных – справка установленного образца;
- Если привлекаете Созаемщиков, от них те же документы, что и от вас;
- Документы на залог, если таковой предоставляете.
После одобрения кредита вы доносите:
- Документы по выбранной вами квартире, а именно правоустанавливающие, технические документы, выписку из ЕГРН, справку с паспортного стола, оценку;
- Подтверждение внесения первоначального взноса (либо выписку со счета, либо расписку Продавца, что сумма получена).
По программе «Молодая семья» еще нужно будет:
- Свидетельство о браке, если полная семья;
- Свидетельство о рождении ребенка;
Если вы намерены использовать материнского капитала, дополнительно предоставляете:
- Сертификат на материнский капитал;
- Справку об остатке средств на материнском капитале.
И все же, Банк всегда оставляет за собой право затребовать дополнительные документы.
А документы, которые вы подпишите, в процессе покупки квартиры, это:
- Кредитный договор;
- Договор приобретения квартиры за счет кредитных средств;
- Закладную;
- График и уведомление о полной стоимости кредита;
- Договор страхования;
- Договор долевого участия и Договор переуступки – по строящимся объектам.
Чаще всего на практике Продавцы недвижимости стремятся получить за свои квартиры не «сколько хотят», а «сколько необходимо». Например, для того, чтобы хватило на первый взнос за более просторную квартиру, и затем многолетние кредитные платежи находились на комфортном для семьи уровне. Или на другие цели. Им важно убедиться, что продаваемая недвижимость действительно может дать нужную выручку.
Потому что рынок позволяет установить любую цену. Но если вы оцените свою двухкомнатную «хрущевку» (да еще в аварийном доме или неблагополучном районе), в десять миллионов, то она «провисит» до скончания века, не найдя покупателя. Тогда как по средней или разумно заниженной цене быстро будет куплена людьми, которым их нынешнее материальное положение не позволяет «особо привередничать».
Недвижимость можно адекватно оценить двумя способами: самостоятельно или при помощи экспертных оценочных организаций.
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры
Есть обязательные документы для оформления сделки. О них мы, похоже, рассказали уже все, что можно. Но помимо них существует еще ряд «бумаг», которые для подписания Договора вроде бы не требуются. Однако, они необходимы контрагентам для того, чтобы избежать возможности обмана, мошенничества, либо просто неприятных последствий небрежности Продавца или Покупателя.
Подобные документы должны быть представлены сторонами друг другу. В основном, конечно, подтверждение, либо опровержение каких-то фактов требуется Покупателю – именно ему придется «расхлебывать» последствия после того, как произойдет и будет зарегистрирована смена собственника.
Продавцу же необходимо понимать, какие именно документы от него вправе потребовать контрагент. Но давайте обо всем по порядку.
С чего начать оформление
Банки, стремясь учесть возможные риски, выдвигают требования к потенциальным заёмщикам. Клиенту стоит оценить финансовые возможности. Внимание нужно обратить на следующие факторы:
-
Возраст. Взять кредит на недвижимость можно с 21 года. Банки редко подписывают договора со студентами, которые пока не могут полностью посвятить себя работе. Также финансово-кредитные организации настороженно относятся к пенсионерам. За редким исключением банки стремятся к тому, чтобы на момент погашения ипотеки заемщику было не более 65 лет.
-
Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса обычно составляет 10 – 15%. Также банку важно удостовериться, что доходов клиента хватит на ежемесячные выплаты. Финансово-кредитной организации выгоднее предоставлять кредит семьям, в которых оба супруга имеют постоянную работу.
-
Трудовой стаж учитывается при покупке квартиры или дома в ипотеку. На одном месте клиент должен проработать не менее полугода.
Нашел подходящее жилье и застройщика. Как подобрать оптимальную ипотеку?
После того, как вы нашли подходящее жилье и рассмотрели существующие льготные ипотечные программы, нужно оценить свои финансовые возможности.
Ключевой параметр, на который надо ориентироваться — размер будущего платежа. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях (питание, одежда, отдых). В этом случае даже незначительного ухудшения материального положения будет достаточно, чтобы ипотека стала «неподъемной». В среднем расходы по ипотеке не должны превышать 35–40% от семейного дохода.
Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?
Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.
Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.
Постарайтесь внести максимальный первоначальный взнос. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.
Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?
Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.
Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.
При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.
Основные нюансы и возможные ошибки
Перед тем, как заверить договор покупки квартиры по ипотеке, стоит узнать ряд важнейших аспектов. Нужно обратить внимание на прописанную в договоре стоимость и ознакомиться с условиями ставки по ипотеке. В ипотечном договоре желательно предусмотреть следующие моменты:
- Стандартные процедуры расчетов. Сразу нужно договориться, кто будет оплачивать дополнительные затраты по договору ипотеки. Это обусловлено тем, что в ряде финансовых организаций могут быть комиссии на осуществление операций.
- Необходимо акцентировать внимание на сроках вручения ключей от ипотечной квартиры. Дату фактического получения квартиры необходимо обговорить и зафиксировать на страницах договора. Если на момент покупки жилья там зарегистрированы другие лица, следует прописать в договоре точный срок их снятия с регистрации.
- Необходимо внимательно проверять всю информацию договора покупки квартиры в ипотеку. Если будут ошибки, государственный регистратор откажется поставить подписи на договоре. По словам экспертов, ипотечный договор нужно внимательно просматривать несколько раз, ведь информация, поданная банком в договоре, часто прописана мелким шрифтом.
Договор ипотеки может содержать и профессиональные юридические слова, значение которых многим неизвестно. Эту информацию стоит спросить у юристов. Да и помнить, что расторгнуть сделку после подписания договора практически нельзя, если, конечно, суд не нашел нарушений законодательства в договоре.
Проверка недвижимости перед тем, как брать ипотеку, – это важный процесс. У покупателя могут отобрать квартиру по следующим причинам:
- если есть наследники, имеющие долю в квартире;
- согласно с судебному решению по долгам продавца;
- если приватизация прошла без участия детей и других лиц, имеющих право на недвижимость;
- если дом аварийный и подлежит сносу (собственник может получить жильё в другом районе).
Чтобы не столкнуться с этими обстоятельствами, квартира должна быть тщательно проверена. Эта обязанность полностью возлагается на кредитную организацию, ведь именно является фактическим покупателем недвижимости.
Несколько дней финансовое учреждение проверяет жилплощадь, зачет чего заёмщику предоставляются гарантии, что жильё не дефектное. Если квартира покупается без обращения в банк, сведения о ней придется собирать самостоятельно.
Заключение кредитного и страхового договора
Когда предварительное соглашение будет подписано, нужно будет собрать все документы на квартиру и произвести ее оценку. Для этого следует обратиться в компанию, внесенную банком в список разрешенных организаций.
Далее клиент выбирает страховщика. Тут тоже можно сотрудничать с партнерами банка. По закону оформление ипотеки требует обязательно застраховать объект недвижимости, выступающий залогом. Однако большинство банков требует дополнительно страховать жизнь всех заемщиков. В противном случае процентная ставка по кредиту может увеличиться на 0,5 – 1,5%.
Только после подписания страхового договора оформляется кредитный договор с банком и проводится окончательная сделка купли-продажи квартиры. Тогда же финансовое учреждение получает первоначальный взнос и переводит на счет продавца эту сумму.
На этом этапе очень важно тщательно проверить все документы. Обязательно нужно читать все, особенно то, что написано мелким шрифтом или вынесено в сноски.
После заключения договора с продавцом квартиры покупатель оплачивает госпошлину и идет со всеми документами в местный регистрирующий орган. Придется заплатить за получение выписок из госреестра, подтверждающих:
- права нового владельца на квартиру;
- подлинность заключенного договора ипотечного кредитования;
- правомерность купли-продажи квартиры по договору.
Плюсы и минусы ипотечного кредитования
Для многих граждан ипотека является самым быстрым способом стать владельцем недвижимости.
Преимущества ипотечного кредита состоят в следующем:
- доступность;
- сниженные требования к уровню доходов;
- выгодное размещение средств;
- льготные программы кредитования;
- выбор условий погашения займа.
К недостаткам ипотечного кредита относятся:
- большая переплата (до 70% от первоначальной стоимости);
- сложность оформления;
- ограничение в распоряжении собственностью;
- расходы на обязательное страхование;
- риск потери жилья при просрочке платежей.
Кроме того, кредитные организации редко предоставляют ипотечные займы без первоначального взноса.
Что касается условий договора страхования, здесь все довольно просто. Любая страховая компания, как правило, страхует следующие риски:
- ущерб объекту сделки (в данном случае, квартире) в результате стихийного бедствия, пожара, взрыва и т. п.;
- риск утраты права собственности на квартиру в случае признания сделки незаконной в судебном порядке;
- риск вашей смерти или утраты трудоспособности;
- вашу гражданскую ответственность перед другими лицами на случай, если вы, например, зальете соседей снизу.
В последнее время много копий было сломано на обсуждениях темы «навязанных банковских услуг» и законности обязывания клиента страховать все перечисленные риски. Раньше в банках говорили, что первые три риска страховать обязательно, а вот четвертый уже по вашему усмотрению.
Не буду сейчас вдаваться в юридические подробности и перечислять статьи кодексов, отмечу лишь следующие моменты:
- да, от части «навязанных» страховок можно отказаться, но как правило, в договоре с банком имеется условие, которое ставит процентную ставку по кредиту в зависимость от факта страхования конкретных рисков, поэтому стоит трижды подумать;
- в договоре может содержаться условие о том, что уклонение от страхования дает право кредитной организации досрочно потребовать выплаты всей суммы кредита, и это не противоречит закону;
- лично я рекомендовал бы страховать все риски по сделке хотя бы в период исковой давности, просто для того, чтобы спокойно спать.
В переговорах со страховой компанией мы довольно быстро выясним, что тарифы и ставки не обсуждаются, поскольку все условия утверждены банком.
Иными словами, нам скажут, что сколько стоит, но цена не обсуждается. Единственное, чем можно управлять — это страховой суммой. Мы можем самостоятельно определить, будем ли страховать имущество на его полную стоимость, или только на сумму оставшейся задолженности по кредиту.
Дело здесь в том, что первым выгодоприобретателем по договору страхования является банк, а банку все равно, что будет с нами и нашей квартирой после того, как мы вернем деньги и уплатим проценты.
Заключение кредитного договора
Перед подписанием кредитного договора для покупки квартиры его внимательно изучают. Особое внимание на все обременения и потенциальные расходы, правила начисления процентов, для чего рекомендуется перевести их в цифры.
Могут оказаться скрытые проценты, которые состоят из различных комиссий (за обналичивание, обслуживание счета) и обязательных депозитов, определяемых в процентном соотношении от суммы ипотечного кредита.
Пример: При получении ипотечного кредита размером 1 млн. рублей по ставке 7 % годовых, ежегодные платежи без скрытых процентов составят 100 тыс. рублей (1 млн.*10%). Взимание одной лишь комиссии за обналичивание в размере 2,8%, приведет к росту процентной ставки до 9,8% и к дополнительным платежам в размере 28 тыс. рублей (1 млн.*2,8%). Важно: Постановлением президиума ВАС РФ № 8274/09 от 17.11.2009, банкам запрещено взимать комиссию за открытие и ведение ссудного счета.
Если банк вменяет комиссии, делая их обязательными для получения кредита, то он должен прописать это в договоре и при раскрытии эффективной процентной ставке. Проходя этапы покупки, при подписании договора, необходимо требовать от банка раскрытия сопутствующих расходов, с целью определения реальной стоимости ипотеки.
Также коварное условие об изменении размера процентов. Некоторые банки предусматривают такую возможность в одностороннем порядке без согласия заемщика. Это чревато тем, что в определенных ситуациях кредитная организация может повысить процент и ссуда для клиента станет непосильной. Поэтому следует добиваться внесения в кредитный договор условий, предусматривающих изменение процентов или сумм возврата кредита только по обоюдному согласию сторон.
Список документов для оформления ипотеки
Для оформления ипотеки нужно предоставить такие документы:
- паспорт с отметкой регистрации;
- водительское удостоверение;
- СНИЛС;
- справка о платежеспособности заемщика;
- документы на приобретаемый объект недвижимости. Нужна схема и характеристика помещения, паспорт продавца (если это вторичное жилье). Требуются сведения из Единого государственного реестра недвижимости об отсутствии обременений;
- документы по предоставляемому залогу на уже имеющееся жилье. Нужна выписка из ЕГРН (актуальна в течение месяца) и отчет оценочной комиссии (срок действия 60 дней). Также требуется техпаспорт и справка о том, что в квартире никто не зарегистрирован. Дополнительно предоставляется заверенное у нотариуса согласие второго супруга;
- расписки, которые подтверждают уплату первоначального взноса.
Особенности покупки и продажи недвижимости с обременением
Продать квартиру, находящуюся в залоге, по которой ипотечный кредит полностью не выплачен, можно только с согласия банка. В первую очередь, стоит обратить внимание на сумму, которую осталось выплатить. Банк может выдвинуть требование — продажа квартиры возможна в том случае, если первоначальный собственник ипотеки заплатит половину долга.
Участниками сделки подписывается соглашение, чтобы снять обременение ипотекой, и покупатель выплачивает оставшуюся сумму задолженности. Данное соглашение необходимо заверить нотариально. После получения документов об уплате ипотечного кредита стороны заключают стандартный ДКП.
Если жилье приобретается в ипотеку, после регистрации сделки продавец получает деньги на расчетный счет или банковскую ячейку. Ипотека покупателя должна быть оформлена в том банке, в котором оформлен кредит продавца.
Есть возможность переоформления ипотечного займа на покупателя недвижимости. Хотя, если он имеет плохую кредитную историю и у него низкий уровень дохода, банк может отказать в переоформлении.
Особенности недвижимого имущества
Залог – это имущество, которое гарантирует погашение заемщиком обязательств по кредиту.
Предмет ипотеки, передаваемый в залог — это недвижимое имущество (квартира, индивидуальный жилой дом или часть квартиры, дома с одной или несколькими изолированными комнатами).
Оформляя ипотеку на жилье в многоквартирном жилом доме, необходимо знать и помнить, что заложенным считается не только жилое помещение, но и доля в праве общей собственности на дом. Важную роль играет оценка недвижимости независимой оценочной комиссией. Стоимость покупаемого объекта недвижимости не должна быть заниженной.
Залоговое имущество подлежит обязательному страхованию. В соответствии с законом, жизнь и трудоспособность заемщика должны быть застрахованы по его желанию. Если в кредитном договоре указано, что заемщик обязан застраховать себя (без этого он не сможет получить кредит), то это грубое нарушение договора со стороны банка. Банк не может навязать клиенту обязательное страхование в выбранной фирме. С другой стороны, если клиент не будет застрахован, процентная ставка по кредиту будет более высокой.
Банк имеет право застраховать заложенный предмет ипотеки без согласия залогодателя и потребовать от него оплаты за понесенные расходы.
Нужен ли риэлтор при получении ипотечного кредита?
Ипотечное кредитование тем удобно для заемщика, что с его стороны, как покупателя, нет необходимости в оплате услуг риэлтора. Банк проводит полную оценку объекта, правоспособности продавца, его дееспособности и общей «чистоты» сделки. На что следует обращать внимание при первичном осмотре объекта недвижимости, если риэлтора у покупателя нет:
- срок собственности (предпочтительно, должен составлять более 3х лет);
- основание права собственности (предпочтительно, договор купли продажи или наследования; хуже, если основанием является дарение);
- количество собственников и прописанных лиц;
- наличие перепланировок (фактический план помещения должен соответствовать плану БТИ).
Если эти параметры устраивают покупателя, можно направлять документы начинать осуществлять этапы оформления ипотеки.