Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как уведомить о расторжении договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В приложенном образце письма приведена конкретная ситуация: арендатор не платил за аренду помещения в течение двух месяцев. По этой причине арендодатель решил воспользоваться своим правом прервать соглашение в одностороннем порядке. Для того чтобы придать своему сообщению юридически грамотную структуру, он ссылается как на заключенный договор, так и на статьи Гражданского кодекса, регулирующие подобного рода отношения.
Как оформить уведомление
Установленной формы для письма о прекращении договора аренды нет, применяем общие правила для деловых документов:
- используем фирменный бланк или указываем собственные данные;
- обозначаем реквизиты контракта, контрагента;
- четко прописываем намерение отказаться от дальнейшего сотрудничества и основания для отказа со ссылками на соответствующие пункты соглашения и нормы закона;
- ставим число и подпись уполномоченного лица, печать — при наличии.
Если определенной формы для отправки уведомления сторонами не предусмотрено, выбираем способ, при котором возможно подтвердить дату получения документа другой стороной, например:
- нарочно;
- заказным письмом с уведомлением;
- доставкой курьером.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Способы подачи и сроки
Письмо об освобождении от обязанностей по арендному договору нужно отправить заранее. Участник, которому оно адресовано, вероятно, не будет согласен с тем, что написано на бумаге, и условиями. Если уведомление направляется ЮЛ, и его принимает секретарь ответственного лица, то нужна его подпись или печать. То есть тот, кто принес оповещение, должен понимать, что оно принято в надлежащем порядке. То же самое происходит, когда письмо передается гражданину, работающему в статусе ИП.
Интересный момент! Если возможность отнести оповещение отсутствует, это можно сделать через почту – заказным письмом с уведомлением. Последнее посылается по адресам организации, указанным в договоре: фактическому и юридическому.
После отравления письма срок окончания контракта будет зависеть от последующей реакции второй стороны. Собственник имущества, предупредив надлежащим образом вторую сторону, обычно дает 5 дней для того, чтобы освободили помещение. Неважно какое – жилое или нежилое.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
В какой срок необходимо уведомить о расторжении договора
Законодательно установлено, что одностороннее прекращение арендных отношений в судебном порядке возможно:
- в случае отказа второго участника расторгнуть договор;
- при отсутствии ответа от контрагента в срок, установленный в соглашении или уведомлении (при его отсутствии в соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 610 ГК РФ сторона договора с неопределенным сроком действия, решившая его расторгнуть в одностороннем порядке, должна известить других участников:
- не менее, чем за 1 месяц;
- не менее, чем за 2 месяца – при аренде недвижимости;
- в оговоренный договором срок.
Если уведомление арендодателю о расторжении договора аренды направлено с нарушением установленных сроков, арендатору могут быть предъявлено требование о выплате убытков.
ГК РФ (ч. 2 ст. 619) предоставляет арендодателю право одностороннего отказа от договора аренды. При этом должно соблюдаться обязательное требование – обязательное уведомление арендатора в разумный срок, который определяется с учетом конкретных обстоятельств дела.
Правила составления письма о расторжении договора аренды
В договоре аренды жилого или нежилого помещения всегда отражается срок действия документации. Однако иногда могут возникнуть обстоятельства, побуждающие арендатора прекратить взаимодействие досрочно. В этом случае важно письменно сообщить арендодателю о возникшем желании. Обязательно потребуется подготовить письмо о расторжении договора аренды. Оно оформляется в 2 экземплярах. Один из них направляется противоположному участнику сделки, а другой остается у самого гражданина. На уведомлении о расторжении договора аренды проставляется отметка, подтверждающая факт получения. Если возможность передачи уведомления отсутствует, допустима отправка документа заказным письмом. Важно, чтобы факт получения подтверждало соответствующее уведомление. Оно будет выступать доказательством, подтверждающим соблюдение требований действующего законодательства.
Оформление претензии и судебное разбирательство
По закону стороны имеют право в одностороннем порядке расторгнуть сделку, если соответствующее положение отражено в документации. На практике участники процедуры нередко избегают подобного упоминания в тексте, поскольку оно влечёт возникновение дополнительных рисков. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, одна из сторон может отказаться от выполнения обязательств, если договор признан бессрочно действующим.
Обратите внимание: Если сделка заключена на определённый срок, процедура расторжения выполняется только через суд. Соответствующие правила действуют в отношении договоров и зарегистрированных соглашений.
Если сторона, которой было направлено уведомление, уклоняется от добровольного рассмотрения вопроса и поиска компромисса, прекратить сделку удастся только через суд. В этом случае потребуется подготовить исковое заявление.
Основания для прекращения действия соглашения
Согласно ГК РФ, сделка может быть завершена только по причине существенного изменения текущих обстоятельств. При наличии такой причины съемщик может обратиться ко второй стороне с соответствующим требованием.
Если участники не смогут договориться друг с другом, то наниматель вправе составить исковое заявление и передать его в суд.
На законных основаниях можно истребовать досрочное прекращение, если:
- арендодатель не смог передать предусмотренные документом жилые или нежилые помещения;
- вторая сторона мешает свободно пользоваться имуществом;
- переданные объекты имеют характерные недостатки, если они не были оговорены в первоначальном контракте, то съемщик не мог знать о них заранее, их невозможно было обнаружить в момент передачи;
- наниматель не смог получить планируемую прибыль в связи с низким трафиком товаров/услуг;
- невозможно использовать с юридической точки зрения;
- арендодатель уклоняется от взятых на себя обязательств по осуществлению мероприятий в рамках капитального ремонта;
- стало непригодным для постоянного использования не по вине принимающей стороны.
В каких ситуациях договор аренды может быть расторгнут
Для такой процедуры существует ограниченный круг оснований. К ним относятся:
- Окончание срока арендных отношений, установленного соглашением. Если в нем отсутствует положение об автоматическом его продлении, то с истечением периода договоренности теряют свое действие.
- По согласованию между сторонами. Характеризуется добровольностью подписания соглашения о прекращении отношений, согласовав это решение между собой.
- По инициативе арендодателя. Возможно только в обстоятельствах, которые могут стать причиной для принятия такого вердикта. Ими могут стать допущенные квартиросъемщиками нарушения или иные причины.
- Когда инициатор наниматель. Основания в такой ситуации должны быть не менее вескими.
В последних двух случаях неизбежно возникновение споров, а проблема может решаться в судебных инстанциях. В связи с этим, соглашение должно содержать достаточные причины для начала процесса и включать ответственность для виновного в неисполнении договорных обязательств.
Уведомление о досрочном расторжении договора аренды
Текст договора аренды предусматривает срок действия. Случается, что обстоятельства вынуждают арендатора расторгнуть договор, не дожидаясь истечения этого срока.
Тогда он обязан письменно сообщить арендодателю о своем желании. Уведомление оформляется в двух экземплярах. Один из них необходимо направить стороне договора, получив подтверждение передачи документа. Допускается пересылка письма по почте заказным письмом с оформлением уведомления.
Знайте! Почтовое уведомление является официальным доказательством передачи документа.
Также арендатор вправе лично доставить уведомление арендодателю, получив на своем экземпляре отметку о вручении. Обычно работник канцелярии проставляет дату и входящий номер документа, скрепляя это своей подписью. Возможно и проставление оттиска штампа для входящих документов.
Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды бесплатно в формате word
Уведомление о желании досрочно расторгнуть договор аренды составляется в свободной форме, без обязательного шаблона.
Во избежание разночтений рекомендуется включить в него следующие разделы:
- указание адресата — арендодателя. Необходимо полностью прописать наименование фирмы, ее адрес и личные данные руководителя с уточнением должности;
- заголовок «уведомление»;
- наименование, указывающее на намерение досрочно прервать правоотношения;
- реквизиты контрагентов по данному договору. Здесь указываются полные наименования компаний согласно регистрационным данным, сведения об ОГРН и ИНН, юридические адреса, банковские (платежные) реквизиты и телефонные номера;
- ссылку на сделку, о расторжении которой идет речь. Важно указать название и номер документа, дату заключения и точные наименования сторон;
- нормативные основания обращения за досрочным прекращением действия договора. Если подобная возможность предусматривалась текстом самого документа или дополнительного соглашения, следует указать этот пункт. Иначе необходимо ссылаться на положения Гражданского кодекса РФ;
- указания на наличие или отсутствие нарушений в сфере исполнения обязательств. Если нарушения имели место, они подробно описываются. Приводятся все имеющиеся доказательства. Если же договор исполнялся должным образом, указывается на его условия (пункты), касающиеся необходимости своевременного уведомления о расторжении;
- время, с которого договор прекратит действовать. Возможно указание точной календарной даты, это наиболее распространенный способ. Также допускается указать срок, по истечении которого сделка будет считаться расторгнутой;
- номер уведомления и дату его оформления. Подобные документы могут составляться на фирменных бланках организации, тогда соответствующие графы предусмотрены формой. Документу присваивается номер в соответствии с порядком учета исходящей корреспонденции. Точное соблюдение правил позволяет подтвердить факт оформления письма, если другая сторона станет отрицать его получение;
- подпись уполномоченного лица. Обычно в его роли выступает руководитель компании, следует вписать расшифровку фамилии с инициалами и должность. Если лицо имеет печать, ее оттиск проставляется на документе.
Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия
Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия
Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.
Однако на практике встречаются случаи, когда текстом сделки предусмотрена возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не будет заявлять намерение прекратить отношения.
Более того, п. 1 ст. 621 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. И если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый период. Срок для уведомления определяется в договоре. Если он не определен, то должен быть разумным. Разумность срока предполагает, что арендодатель заранее уведомляется о желании арендатора продлить арендные отношения.
Аренда прекращает правовое действие по истечении срока, в результате мирного, досрочного расторжения или по инициативе арендатора (арендодателя).
Так как аренда выступает сделкой, в которой принимают участие две стороны, инициатива одной из них по прекращению сотрудничества может привести к убыткам второй. Исходя из этого, законодатель выделяет случаи, когда договор может быть расторжен, а также юридические последствия этого процесса.
Если срок не истек, сотрудничество прекращается на следующих основаниях:
- взаимная договоренность;
- судебный порядок, связанный с инициативой одной из сторон;
- желание участников и по пункты, прописанным в арендном контракте.
Обратите внимание! Если лица, являющиеся сторонами по договору аренды, разрывают сотрудничество по согласию между собой, никаких правовых проблем возникнуть не должно. Участники составляют специальное соглашение, в котором отражается ситуация по расторжению договорных отношений в досрочном порядке в результате достижения договоренности между ними.
Ситуация, в которой участники не хотят расторгать договор, проблемная. Часто вопрос решается с помощью судебной инстанции.
Расторжение договора аренды: общие положения
Отношения по договору аренды (далее — ДАр) могут быть прекращены либо по взаимному согласию сторон, либо по требованию одного из участников соглашения в судебном порядке в регламентированных законом случаях (пп. 1–2 ст. 450 ч. 1 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ). Кроме того, с 2015 года новой ст. 450.1 ГК РФ детализированы правила одностороннего отказа от договора, ранее лишь упоминавшиеся в ст. 450 ГК РФ. Эта процедура отличается от одностороннего расторжения в суде: для ее реализации достаточно уведомления другой стороны.
Судебная практика по вопросу, считать ли направление соглашения о расторжении соблюдением досудебного порядка расторжения договора аренды, противоречива:
- направление второй стороне соглашения о расторжении может быть истолковано судом как надлежащее исполнение обязательств по предварительному уведомлению, и названное действие может являться достаточным основанием для прекращения правоотношений сторон (см. постановление АС ЗСО от 25.03.2015 № А46-7120/2014);
- направленное контрагенту предложение прекратить договорные правоотношения по соглашению сторон не признается надлежащим уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ (например, постановление ФАС ЦО от 10.04.2014 по делу № А68-6106/2013).
Специальные правила досрочного расторжения договора аренды перечислены в ст. 619 ч. 2 Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ.
Перечень оснований для расторжения ДАр по инициативе арендатора, приведенный в ст. 620 ч. 1 ГК РФ, не является исчерпывающим и может быть дополнен договором или законом.
То есть дополнительные основания расторжения договора, не касающиеся неисполнения обязательства, согласовываются сторонами в тексте договора. В противном случае расторгнуть ДАр по такому основанию не получится. (см., например, определение ВС РФ от 21.08.2015 по делу № 310-ЭС15-4004).
Передача уведомления арендодателю или арендатору
Учитывая возможное несогласие второй стороны с предложением завершить отношения по договору посредством подписания соглашения о расторжении ДАр, необходимо, чтобы у инициатора расторжения сохранились доказательства надлежащей передачи уведомления о расторжении (а у арендодателя еще и надлежащего уведомления арендатора о несоблюдении последним условий Дар, п. 30 письма № 66). Аналогичным образом должно быть сохранено и доказательство направления извещения об отказе от ДАр в одностороннем порядке.
Названные документы могут быть переданы заинтересованной стороной — инициатором следующими способами:
- Вручение уведомления лично под расписку руководителю организации либо иному ответственному сотруднику с проставлением его должности, фамилии и инициалов, даты вручения. При передаче документа через канцелярию или секретаря следует также зафиксировать входящий номер.
- Направление по почте заказным письмом с извещением о вручении и описью вложения на юридический или иной согласованный при заключении договора адрес контрагента.
Направлять письмо по электронной почте можно только в качестве дополнительного способа привлечения внимания второй стороны к поднятому вопросу или для оперативной передачи информации.
Итак, установленный гражданским законодательством порядок расторжения ДАр по инициативе одной из сторон предусматривает обязанность:
- арендодателя перед обращением с иском о расторжении ДАр в судебный орган передать арендатору соответствующие письма (требование об исполнении обязательства и уведомление о досрочном расторжении договора аренды);
- арендатора перед обращением в суд письменно уведомить арендодателя о намерении расторгнуть ДАр.
Самим ДАр могут устанавливаться дополнительные к регламентированным законом основания его расторжения, а также сроки уведомления сторон о намерении расторгнуть соглашение.
Порядок действий при прекращении договора
Образец заявления на расторжение договора аренды нежилого помещения вы могли обнаружить выше. В этом же разделе описан алгоритм действий по расторжению договора.
При завершении срока действия аренды и неимения заинтересованности в ее продлении договор считается прекращенным.
Порядок расторжения договора аренды нежилого помещения следующий:
- подписывается соглашение в двух экземплярах с обязательным указанием того, что участники аренды не имеют друг к другу претензий;
- оформляется акт приема-передачи нежилого помещения;
- если было оформление аренды в Росреестре необходимо произвести погашение записи регистрации.