Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Если у вас нет документов, это не значит, что вы не сможете оформить гараж»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принятая правовая норма направлена на урегулирование деятельности кооперативов и частных гаражей. С 1 сентября 2021 года каждый пользователь незарегистрированного объекта может официально оформить его на себя по упрощенной схеме. То же самое касается и земли, на которой построен гараж. Процедура будет предельно проста, а большую часть бумажной волокиты возьмут на себя органы местного самоуправления.
Важно! Владелец гаража не выкупает землю у муниципалитета или государства, а бесплатно оформляет на свое имя или берет участок в аренду.
Главный плюс для владельца гаража заключается в том, что он может узаконить недвижимость и распорядиться ею в дальнейшем по своему усмотрению: продать, оставить в наследство или подарить. Без согласования с собственником гараж не имеют права снести, а в случае строительства дороги или жилья гражданин получит материальную компенсацию.
Государство также заинтересовано в развитии этого закона. В Российской Федерации отсутствуют правовые нормы, которые контролировали бы работу гаражно-строительных кооперативов. В стране по официальным данным числятся около 4,5 млн незарегистрированных гаражей, которые не принадлежат своим пользователям. Но на самом деле таких объектов намного больше.
Новый закон позволяет упрощенно оформить недвижимость в собственность и стать ее полноценным владельцем. Эти меры выгодны государству: на зарегистрированные гаражи и землю под ними начисляются налоги. Еще один плюс закона касается вопроса благоустройства и безопасности сооружений (не всегда известно, кто хозяин гаража, кто отвечает за порядок на территории и т.д.).
Важные нормы, который урегулировал закон:
- Если объект был построен и узаконен до 1 сентября 2021 и проведен по документам как гаражный бокс, он считается гаражом.
- Гаражи, которые разделены общими стенами и крышей, также считаются отдельными зданиями.
- Плата за участок, взятый по амнистии в аренду, не может быть больше земельного налога.
- На плане размещения гаражей должны быть предусмотрены участки для стоянки и гаражи для людей с инвалидностью.
Необходимые документы
Для оформления собственности нужно обратиться в местную администрацию. Главный плюс — предоставить можно любую справку, которая докажет, что вы владеете объектом.
Какие документы нужны для «гаражной амнистии»:
- Какая-либо справка от администрации о предоставлении места под гараж.
- Какой-либо документ от предприятия, на котором вы работали и которое выделило землю. Например, справка с завода, фабрики, колхоза и др.
- Любой документ о паях в гаражном кооперативе.
- Документальное решение собрания кооператива, на котором вам достался гараж.
- Техплан объекта.
- Техпаспорт (за ним можно обратиться в БТИ).
- Кадастровый план вашего участка и его схематичное расположение.
- Квитанции об оплате любых коммунальных услуг, о подключении к различным сетям и т.д.
- Справка о наследовании гаража (если он принадлежал вашим родственникам).
Важно! Власти различных регионов могут предъявлять свои требования о списках документов. Будьте внимательны.
Все справки нужно передать в администрацию района или в МФЦ. Они сами подают в Росреестр следующие заявления:
- о предварительном согласовании;
- о передаче в собственность земли.
Как оформить гараж в собственность, если земля в аренде
В отличие от малых архитектурных форм, возведение на арендованной земле недвижимого имущества разрешается только с согласия арендодателя, которое может быть выражено в соответствующем пункте договора, позволяющего возведение подобных строений. Такой документ, как правило, имеет вид письменного разрешения арендодателя, заверенного в установленном порядке.
Если же такого согласия нет, гараж будет считаться самовольным строением, которое не может быть объектом собственности. В таком случае нужно будет либо договориться с собственником земли и получить у него разрешение, либо же обратиться в суд, где придётся доказывать, что заключение договора уже само по себе подразумевало возведение гаража, например, его строительство было основной целью аренды.
Если постройка гаража находится только в планах, алгоритм будет такой:
- Собрать документы: свидетельство о праве владения земельным наделом, план места расположения будущего строения.
- Подать заявление и справки в отделение архитектуры.
- Ждать 10 дней, пока будут рассмотрены документы.
- Получить разрешение или отказ в его узаконивании.
Есть случаи, когда необязательно получать разрешения:
- надел предоставлен для некоммерческого использования, является собственностью садового или дачного кооператива;
- строение не капитальное – можно разобрать его в любое время;
- владелец земли строит дополнительную конструкцию на своей территории.
Возникают сложности, когда помещение под авто возведено на земельном наделе, имеющем другое назначение. Для узаконивания нужно добиться изменения целевого назначения участка.
Как выглядит ситуация первоначально
Процедура, казалось бы, единая, однако в зависимости от ситуации порядок действий и необходимый пакет документов может быть разным.
Итак, существуют следующие типичные ситуации, которые следует оценить, чтобы понять, как оформить гараж в собственность в 2021 году.
-
Гаражный бокс находится на территории ГСК и входит в его состав. Следует уточнить, есть два типа сооружений:
- в составе единого здания, то есть когда стены между гаражами общие. Получается, что конкретный бокс – это часть здания;
- каждое строение отдельный объект. Они не имеют общих стен, хотя стены могут примыкать друг к другу (т.е. стоять в ряд в непосредственной близости). Но у каждой постройки свой фундамент и несущие конструкции лишь примыкает к соседней.
-
Строение является индивидуальным, на отдельном участке земли. При этом бокс может быть по типу:
- временное строение;
- капитальный гараж, с фундаментом, с несущими стенами и т.п. Как правило, возведенный из кирпича или блока.
Как зарегистрировать право собственности на гараж в упрощенном порядке?
Регистрация гаража в собственность по упрощенной схеме предполагает, что за вами одновременно регистрируют право собственности на гараж и на земельный участок под ним. Если гараж не состоит на кадастровом учете, сразу можно поставить его на учет. Все это делаете не вы сами — гражданин, который владеет гаражом, а исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления, который дал вам участок (дальше мы будем также называть его уполномоченным органом). Этот орган получит вместо вас выписки из ЕГРН о вашем праве собственности на гараж и участок под ним, а потом передаст их вам (ч. 23 ст. 70 Закона N 218).
Чтобы зарегистрировать гараж в упрощенном порядке, должны выполняться следующие условия:
- гараж построен до 30.12.2004 (до даты введения в действие Градостроительного кодекса РФ),
- гараж является объектом капитального строительства,
- он стоит на земельном участке, который вам дали в собственность бесплатно в соответствии с Законом N 137-ФЗ,
- земельный участок предоставили вам в случаях и порядке, которые мы назвали выше,
- право собственности на гараж за вами не зарегистрировано.
Как быть с оформлением гаражей в гаражно-строительных кооперативах?
Гаражно-строительные кооперативы, которые так популярны в нашей стране, выдают своим участникам членскую книжку, которая и служит правоустанавливающим актом. Член ГСК в случае выхода из состава кооператива продает свою долю, а новый хозяин гаража включается в члены гаражного объединения. Однако такой порядок смены собственника не соответствует требованиям законодательства.
Сделку по отчуждению гаража надо оформить с соблюдением всех юридических аспектов. В противном случае, если земля ГСК изымается для государственных нужд, то рассчитывать на компенсацию владельцам без документов нет смысла.
Регистрация права собственности на гаражную постройку в гаражно-строительном кооперативе требует следующие документы:
- Паспорт заявителя.
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Кадастровый паспорт кооперативного гаража.
- Справка, подтверждающая членство лица в ГСК.
- Справка о том, что паевые взносы были полностью уплачены (данная справка будет иметь юридическую силу, если на ней будет подпись главбуха или председателя кооператива).
При узаконивании гаражной постройки следует опираться на следующие законодательные акты.
ГК РФ:
- статья 8 (описание процедуры узаконивания постоянных построек);
- статья 52 (описание процедуры оформления разрешения на возведение капитального гаража или иных постоянных построек);
- статья 222 (самовольное строение – определение);
- статья 263 (перечень прав на строительство, которые имеются у владельцев земельных наделов).
Закон №93 «О дачной амнистии», затрагивающий вопросы легализации:
- построек, которые можно реконструировать и перестраивать без оформления дополнительной документации;
- расположенных на приусадебных территориях;
- являющихся объектами индивидуального жилищного строительства и расположенных на участках с соответствующим назначением.
Знания указанных правовых нормативов достаточно для правильного оформления права собственности на гараж.
Если постройка гаража находится только в планах, алгоритм будет такой:
- Собрать документы: свидетельство о праве владения земельным наделом, план места расположения будущего строения.
- Подать заявление и справки в отделение архитектуры.
- Ждать 10 дней, пока будут рассмотрены документы.
- Получить разрешение или отказ в его узаконивании.
Есть случаи, когда необязательно получать разрешения:
- надел предоставлен для некоммерческого использования, является собственностью садового или дачного кооператива;
- строение не капитальное – можно разобрать его в любое время;
- владелец земли строит дополнительную конструкцию на своей территории.
Возникают сложности, когда помещение под авто возведено на земельном наделе, имеющем другое назначение. Для узаконивания нужно добиться изменения целевого назначения участка.
Почему у многих граждан отсутствуют документы на гараж?
В 80-90-е годы прошлого века активно развивалось гаражно-кооперативное строительство. Работникам предприятий, институтов и многим другим выделялись земельные участки с целью создания ими гаражно-строительных кооперативов (ГСК).
У подавляющего большинства членов ГСК не осталось никаких документов, подтверждающих право владения земельным участком и гаражом, кроме членской книжки кооператива и справки о выплате пая.
Некоторые гаражные кооперативы расширили свою территорию за пределы отведённых участков. Такие гаражи, даже при наличии документов на земельный участок, могут быть признаны самовольными постройками.
До недавнего времени государство не обращало особого внимания на наличие каких-либо документов на гараж. В 2020 году данному вопросу уделяется огромное значение. Самовольно построенный, неузаконенный гараж могу снести как самострой, поэтому нужно спешить оформить такие объекты в собственность.
Какие могут возникнуть сложности?
С точки зрения закона у потенциальных собственников гаражей в кооперативах есть несколько сложностей. Проблем может быть несколько:
- Участок находится в аренде. Для решения этого вопроса необходим перевод земли в собственность.
- Невозможность разделения. Все постройки в кооперативе имеют линейную систему, т.е. объекты нельзя отделить друг от друга: они стоят под общей крышей и имеют общие стены. Разделить участки под такими постройками не представляется возможным. Следовательно, земля может быть в собственности, но только в долевой. Таким образом гаражные постройки также могут быть зарегистрированы в долевом пае.
- Назначение земли. Оно должно быть — «для строительства гаража», в противном случае потребуется перевод назначения земли.
В случаях, когда приобретается гаражное помещение застройки 70-90 годов прошлого века, чаще всего происходит так:
- покупатель передает оговоренную сумму;
- продавец отдает членскую книжку;
- затем обе стороны отправляются к председателю кооператива для ее переоформления.
Такая покупка вовсе не означает приобретения права на собственность. Поэтому до того, как покупатель передаст деньги, следует проверить, поставлен ли объект на кадастровый учет. Сделать это можно по запросу в Росреестре. Отсутствие его в этом реестре означает отсутствие прав собственности.
Если все документы собраны и все проблемы решены, можно сдавать их на регистрацию. Сделать это можно, подав заявление через Портал Госуслуг, или в режиме одного окна в любом отделении Многофункционального Центра (МФЦ). Бланк заявления есть в электронном виде на портале и в МФЦ. Сама регистрация занимает период времени не более 10 дней.
Оформление объекта перед продажей
Таким образом, оформление покупки гаража в собственность возможно только в том случае, если он стоит на кадастровом учете или покупка была произведена до вступления с силу новых законных требований относительно недвижимости. Если вы хотите купить гараж, не учтенный в Госреестре, сначала хозяин должен придать ему официальный статус, поставив на кадастровый учет. В противном случае вы рискуете стать владельцем незаконной постройки, даже если это очень солидный и дорогостоящий гараж.
Чтобы иметь право совершать операции с недвижимостью, владельцам незаконных строений следует узнать, как оформить гараж официально, пройти весь этот процесс и получить на руки выписку из реестра недвижимого имущества о праве собственности на него. Только при наличии такого документа можно свободно распоряжаться своим имуществом.
Приватизация земельного участка под ней
Остановимся подробнее на том, как оформить гараж. Сегодня эта процедура просто необходима. Поскольку, не позаботившись о регистрации гаража в качестве собственного недвижимого имущества, вы можете его совсем утратить, попав под региональную программу застройки той территории, на которой базируется ваша постройка. Наверняка многие автовладельцы слышали страшные истории о разных полулегальных теневых схемах, в соответствии с которыми некоторые собственники гаражей, не получившие своевременно нужных документов, были лишены своего имущества без права компенсации, а кое-кому даже пришлось заплатить штраф за самовольную застройку.
Итак, что нужно делать хозяевам гаражей, не внесенных еще в кадастровый реестр? Куда нужно первым делом обращаться и как оформить гараж правильно? Первой ступенькой для легализации незаконной постройки должна стать приватизация земельного участка под ней. И здесь проявляются различия в оформлении, в зависимости от того, на какой земле находится гараж.
Как оформить гараж в собственность если нет документов
Приобретательная собственность – это один из возможных способов как оформить землю под гаражом в собственность после пятнадцати лет и более открытого владения имуществом, если нет документов. В статье 234 ГК РФ указано, что это право на недвижимость подлежит регистрации в Росреестре.
- Вызвать кадастрового инженера из БТИ или лицензированной организации, чтобы провести замеры и изготовить технический паспорт на гараж.
- Подготовить пакет соответствующих документов:
- паспорт заявителя;
- кадастровый паспорт (для построек, возведенных до 2008 года, нужен кадастровый план);
- документы о праве собственности на земельный участок;
- копия домовой книги с указанием хозяйственной цели выдачи земли или иные бумаги, подтверждающие право владения землей;
- декларация;
- заявление;
- госпошлина.
- Через МФЦ или непосредственно в Росреестр обратиться для оформления прав собственности.