Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли снизить ставку по ипотечному кредиту». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не каждый заемщик знает, можно ли уменьшить процент по ипотеке. Банки не заинтересованы в потери части своей прибыли, поэтому не афишируют, на каких основаниях могут быть пересмотрены условия договора. К ним относятся, например, различные льготы. Однако у них есть свой вариант, как снизить процент по действующей ипотеке – провести реструктуризацию кредита. Это может быть действительно выгодной сделкой, особенно если проводить ее на первых этапах выплаты ипотеки, когда выплачена меньшая часть от суммы начисленных процентов. В данном случае снижение ставки по ипотеке 2023 обусловлено заключением договора с другим банком, условия кредитования которого более выгодные. Новый банк досрочно погашает задолженность клиента в старом кредитном учреждении, после чего необходимо пройти всю процедуру по оформлению ипотеки заново.
Когда стоит добиваться понижения ипотечной ставки через суд?
Добиться снижения процентной ставки по действующему договору с банком через суд практически невозможно – на условия соглашения не влияет ключевая ставка ЦБ РФ, рыночная ситуация, политика кредитного учреждения. Снижение ставки – право, а не обязанность банка, поэтому обращение с иском в 99% случаев обречено на провал, при этом клиенту придется выплатить еще и судебные издержки.
Единственный случай, когда можно через суд требовать пересмотра условий: если в договоре указан соответствующий пункт. Например, базовая ставка ипотеки – 11,7%, но при уплате половины долга банк должен снизить этот показатель до 11,2%. Если обращение клиента было отклонено, а кредитное учреждение нарушает условия соглашения, только в этом случае целесообразно обращение в суд.
Как снизить процентную ставку при оформлении ипотеки
При взятии ипотечного кредита каждый заемщик стремится получить выгодные условия. И банковские организации в целях поддержки клиентов готовы предложить ряд мер и решений, направленных на корректировку параметров займа. Какие же существуют способы снизить процент по ипотеке до заключения договора?
Для начала следует уделить внимание выбору кредитора. Несмотря на схожие продукты в разных банках, условия по ним могут различаться. Эксперты рекомендуют обращаться в банковские организации, в которых открыт зарплатный проект. Некоторые кредиторы для корпоративных клиентов готовы снизить процентную ставку по ипотеке.
Следующим шагом станет подбор подходящей программы и задействование специальных банковских опций, ориентированных на то, чтобы заемщик скорректировал условия кредитования в собственных интересах. Для некоторых категорий кредитополучателей доступна государственная поддержка, в рамках которой можно оформить ипотечный кредит под низкий процент.
Как рефинансировать текущий ипотечный кредит?
Если у вас уже есть ипотека, можно попытаться снизить ставку с помощью рефинансирования. Обратитесь в банк, где оформлен ваш кредит. Вероятно, он сможет предложить более выгодные условия.
Изучите продукты других банков. Зачастую они готовы предоставить более выгодные условия, чтобы заполучить клиента, а вместе с ним и проценты по его ипотечному кредиту. Правда, в этом случае процесс рефинансирования окажется сложнее — в новый банк придется заново предоставлять пакет документов, который вы собирали на этапе подачи первой заявки. Потребуются и дополнительные финансовые затраты: оплата оценки недвижимости, регистрации новой ипотеки (государственная пошлина составляет 1 тыс рублей) и страховки (рассчитывается индивидуально).
И что делать в случае отказа?
При отказе банка в пересмотре условий кредитования необходимо обратиться с жалобой в Банк России и/или в суд.
Если обращаться в суд, исковое заявление об изменении условий кредитного договора следует подавать по месту нахождения банка либо по месту жительства заемщика. Такой выбор дает закон о защите прав потребителей.
«Если подсудность определена в договоре и она не совпадает с местом жительства заемщика, в иск необходимо добавить требование о признании такого пункта недействительным. Одновременно с этим можно подать заявление о нарушении прав потребителей в Роспотребнадзор, который даст свои разъяснения и может привлечь банк к административной ответственности», — указывает Владимир Постанюк.
«При обращении в суд нужно быть уверенным в собственной правоте, заручиться хорошей доказательной базой, иначе в случае проигрыша необходимо будет оплачивать судебные издержки. При удовлетворении иска банк должен будет компенсировать все потраченные на суд денежные средства, а также суммы переплаты по кредиту», — резюмирует Бурцева.
Какие документы нужны для снижения процентной ставки по ипотеке?
Банк готов рассмотреть предложение о снижении процентной ставки по кредиту, при наличии соответствующего заявления и пакета обязательных документов:
-
документ о регистрации
-
паспорт
-
договор ипотечного кредитования и график выплат
-
сведения о доходах
-
документы на квартиру в залоге
-
свидетельства о рождении детей.
В заявлении должны содержаться следующие сведения:
-
ФИО заявителя
-
наименование договора
-
цель обращения
-
основания для снижения ставки
-
дата подачи заявления и подпись клиента.
Льготы от государства
Государство старается создать равные возможности по получению жилья для граждан. Поэтому хотим напомнить о существующих льготах, которые помогут упростить исполнение кредитных обязательств по ипотеке. Если вы воспользуетесь ими сразу, то вам не придется впоследствии бегать и снижать ставку.
Материнский капитал
Для первоначального взноса по ипотеке можно использовать материнский капитал. Это господдержка, которая действует в России с 2007 года. Так, за первого ребенка начисляются выплаты в размере 524 тыс. рублей, за второго идет доплата 168 тыс. рублей. При рождении третьего ребенка, семьи могут получить еще 450 тыс. рублей для погашения ипотечного кредита.
Льготная ипотека
На данный момент существует множество программ государственной поддержки. С их помощью льготы и субсидии по ипотеке могут получить учителя, медицинские работники, военные, а также молодые семьи до 35 лет. Такие программы помогают снизить финансовую нагрузку и создать комфортные условия для проживания граждан на весь срок кредита. Правда, чтобы стать участником этих программ придется ждать не один год.
Налоговые вычеты
Через год после покупки недвижимости с помощью налогового вычета можно вернуть часть стоимости квартиры — до 260 тыс. рублей, и за процент по ипотеке — до 390 тыс. рублей. Если жилье было куплено в долевую или совместную собственность, то право на получение вычета имеют все юридические владельцы.
A в кaкиx — нeвыгoднo?
Oт peфинaнcиpoвaния лyчшe oткaзaтьcя, ecли нa cдeлкy пpидeтcя пoтpaтить cyммy, кoтopaя бы cэкoнoмилa бoльшe, ecли бы ee внecли в кaчecтвe дocpoчнoгo плaтeжa. Чтoбы этo выяcнить, нyжнo пocчитaть pacxoды нa cпpaвки, oцeнкy, нoтapиyca, нoвyю cтpaxoвкy и тpaнcпopт и пpикинyть, cкoлькo дeнeг мoжнo cэкoнoмить, ecли пpямo ceйчac oтдaть эти дeньги бaнкy. B этoм вaм пoмoжeт любoй ипoтeчный кaлькyлятop.
Нaпpимep, ecли вы дoлжны eщe 1 млн pyблeй, cpoк кpeдитa зaкoнчитcя чepeз 10 лeт, cтaвкa paвнa 12,5% и квapтиpa в дoлeвoй coбcтвeннocти c cyпpyгoм, pacxoды нa peфинaнcиpoвaниe мoгyт oбoйтиcь гдe-тo в 30 тыcяч pyблeй. Ecли oтдaть эти дeньги в cчeт дocpoчнoгo пoгaшeния c coкpaщeниeм cpoкa кpeдитa, вы cэкoнoмитe 70 тыcяч. Чтoбы дoбитьcя тaкoгo жe эффeктa oт peфинaнcиpoвaния, нyжнo выбиpaть пpoгpaммy co cнижeниeм cтaвки кaк минимyм нa 0,6%.
Пoдxoдящиx вaм пpeдлoжeний пo peфинaнcиpoвaнию мoжeт вoвce нe oкaзaтьcя. B тaкиx cлyчaяx caмый yдoбный и пpocтoй вapиaнт — oбpaтитьcя к ипoтeчнoмy бpoкepy. Oн paccчитaeт выгoдный ypoвeнь cтaвки, бyдeт oтcлeживaть пoявлeниe нyжныx вaм пpeдлoжeний и, кaк тoлькo тaкиe пpoгpaммы пoявятcя нa pынкe, cpaзy вac извecтит.
Пpичины oткaзa в peфинaнcиpoвaнии
- Ecли y вac ecть ceйчac или были кoгдa-тo пpocpoчки пo кpeдитaм. Пo любым кpeдитaм, нe oбязaтeльнo пo ипoтeчнoмy. Чтoбы выйти из этoй cитyaции, нyжнo пoгacить тeкyщиe пpocpoчки, пoдoждaть нecкoлькo мecяцeв и пoпpoбoвaть пoдaть зaявкy нa peфинaнcиpoвaниe зaнoвo.
- Baш дoxoд нeдocтaтoчeн для oплaты кpeдитныx oбязaтeльcтв. Cyммa eжeмecячныx плaтeжeй пo вceм вaшим кpeдитaм нe дoлжнa пpeвышaть пoлoвинy вaшeгo oфициaльнo пoдтвepждeннoгo дoxoдa. Ecли y вac yжe ceйчac нa пoгaшeниe кpeдитoв yxoдит пoлoвинa зapплaты, нe пoмoжeт дaжe тo, чтo вы иcпpaвнo oплaчивaeтe cчeтa: бaнк вce paвнo oткaжeт. Eдинcтвeнный вapиaнт – cнизить кpeдитнyю нaгpyзкy. Пocтapaйтecь пoгacить кaкoй-нибyдь кpeдит, чтoбы yмeньшить cyммy eжeмecячныx плaтeжeй.
- Плoxaя кpeдитнaя иcтopия. Peфинaнcиpoвaниe ипoтeки — вce paвнo, чтo выдaчa нoвoгo кpeдитa, пoэтoмy зaeмщикa бyдyт тщaтeльнo пpoвepять. И ecли c кpeдитнoй иcтopиeй чтo-тo нe в пopядкe, вaм oткaжyт. Пpичeм кpeдитнaя иcтopия — этo нe тoлькo пpocpoчки. Taм мoгyт быть oшибки в вaшиx личныx дaнныx, cвeдeния o чpeзмepнoй кpeдитнoй нaгpyзкe, oшибoчнo нeзaкpытoe иcпoлнитeльнoe пpoизвoдcтвo. Peшeниe – выяcнить, чтo имeннo yкaзaнo в вaшeй кpeдитнoй иcтopии, и иcxoдя из этoгo пoдoбpaть дpyгoй бaнк, кoтopый oтнocитcя к тaким вeщaм лoяльнee. К пpимepy, ктo-тo дoпycкaeт oднy пpocpoчкy в тeчeниe пoлyгoдa дo oбpaщeния зa peфинaнcиpoвaниeм, a дpyгoй бaнк oткaжeт в cнижeнии cтaвки, ecли вы xoть paз вoвpeмя нe внecли плaтeж.
- Baшe жильe yпaлo в цeнe. Ecли вы кyпили квapтиpy нecкoлькo лeт нaзaд, кoгдa цeны были вышe, мoжeт cтaтьcя, чтo ocтaтoк ccyднoй зaдoлжeннocти бyдeт paвeн нынeшнeй cтoимocти квapтиpы. Нaпpимep, ecли вы кyпили квapтиpy зa 2,3 млн pyблeй, взяв в кpeдит 1,8 млн pyблeй, a тeпepь вaшa квapтиpa cтoит кaк paз 1,8 млн pyблeй. Бaнк жe мoжeт дaть вaм кpeдит нa cyммy нe бoльшe 90% oт pынoчнoй cтoимocти пpeдмeтa зaлoгa нa мoмeнт кpeдитoвaния.
- Пpи пoлyчeнии пpeдыдyщeгo кpeдитa зaeмщик иcпoльзoвaл мaтepинcкий кaпитaл. B этoм cлyчae пo oкoнчaнии выплaт зaeмщик oбязaн выдeлить дoли вceм члeнaм ceмьи, включaя дeтeй. Пoлyчaeтcя, чтo пocлe пoгaшeния ипoтeчнoгo кpeдитa, пepeд oфopмлeниeм нoвoгo зaлoгa, квapтиpa бyдeт oфopмлeнa в дoлeвyю coбcтвeннocть. И для пepeдaчи ee в зaлoг пoтpeбyeтcя coглacиe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa – дoли, пpинaдлeжaщиe дeтям, тoжe пoпaдyт в зaлoгoвoe имyщecтвo. Mнoгиe бaнки пpeдпoчитaют oткaзывaть в тaкиx cдeлкax. Eдинcтвeннoe peшeниe – иcкaть бaнк, гoтoвый peфинaнcиpoвaть вac нa этиx ycлoвияx.
- Baш кpeдитный дoгoвop нe cooтвeтcтвyeт ycлoвиям пpoгpaммы peфинaнcиpoвaния. К пpимepy, пo ycлoвиям Cбepбaнкa cyммa peфинaнcиpyeмoгo ипoтeчнoгo кpeдитa дoлжнa быть нe мeнee 500 тыc pyблeй вмecтe c пpoцeнтaми и нe бoлee 5 млн pyблeй, a вaм нyжнo 5,2 млн. Или вaш вoзpacт нe бyдeт cooтвeтcтвoвaть ycтaнoвлeнным пapaмeтpaм: бaнк мoжeт пoтpeбoвaть, чтoбы нa мoмeнт пoгaшeния зaeмщикy дoлжнo быть мeньшe 65 лeт, a вы бyдeтe cтapшe.
- Baш кpeдит был pecтpyктypизиpoвaн. Peфинaнcиpoвaть coбcтвeннyю ипoтeкy мнoгиe бaнки oткaзывaютcя, зaтo гoтoвы cнижaть cтaвкy, внocя измeнeниe в ycлoвия дoгoвopa. B peзyльтaтe пpoиcxoдит pecтpyктypизaция. B этoм cлyчae дpyгoй бaнк мoжeт oткaзaть вaм в peфинaнcиpoвaнии, ecли пo ycлoвиям кpeдитoвaния, ycтaнoвлeнным в нeм, pecтpyктypизиpoвaнныe кpeдиты нe мoгyт пepeкyпaтьcя.
- Bы paзвeлиcь. Этo coбытиe мoжeт cтaть кaмнeм пpeткнoвeния, ecли вaш cyпpyг или cyпpyгa выcтyпaли coзaeмщикaми пo ипoтeкe и имyщecтвo нe былo paздeлeнo пo зaкoнy.
- Пoвтopнoe peфинaнcиpoвaниe. Нeкoтopыe бaнки гoтoвы пoвтopнo пepeкpeдитoвaть зaeмщикoв, нo бoльшинcтвo oткaзывaют, ecли вы yжe oдин paз oбpaщaлиcь зa peфинaнcиpoвaниeм.
- При обращении в другой банк или за реструктуризацией ипотечного кредита следует внимательно просчитать последствия изменения условий по действующей ипотеке. К сожалению, информация, выдаваемая по запросу при использовании электронных калькуляторов онлайн на официальных сайтах кредитных учреждений, не всегда соответствует действительности. При расчете зачастую не учитываются условия о необходимости погашения комиссий, страхование учитывается по минимальной ставке с неполным комплектом услуг, не входят в сумму расходы на повторную оценку объекта залог и др. Все эти факторы обязательно нужно учесть при планировании перезаключения договора на новых условиях даже при снижении процентной ставки в пределах 2-5%. Для уточнения деталей и действующих тарифов и получения подробного актуального расчета желательно обратиться в отделение банка к специалисту по ипотечному кредитованию, который представит подробные условия с расчетом.
- Для уменьшения процентной ставки по новому договору возможно использование дополнительных способов, гарантирующих выплаты – это привлечение поручителей или созаемщиков, если банк практикует такие способы обеспечения.
- Для переоформления ипотеки по сниженной ставке лучше обращаться в банк, где оформлен зарплатный проект или ипотечный заемщик получает иные выплаты, а также имеет открытые вклады, счета со средствами. Заключить с таким учреждением договор на более выгодных условиях по имеющейся ипотеке будет намного проще.
«Прежде чем решиться на рефинансирование необходимо внимательно изучить программу того банка в который хотите обратиться, потребуйте от сотрудника банка предоставить полный расчет переплаты по кредиту и всех возможных расходов по сделке», — советует Павел Тимошенко.
Дмитрий Тюрников, руководитель проекта «Новая квартира в СПб», также рекомендует внимательно изучить условия кредитного договора (возможность досрочного погашения, перекредитования, понижения процентной ставки). Ведь в большинстве случаев банки защищают свои интересы, и оспорить их удается немногим. «Лучше всего в подобном случае обратиться к ипотечному специалисту, который имеет постоянный контакт с разными банками по вопросам оформления ипотечных кредитов, он сможет и проверить Ваш договор и дать правильные рекомендации», — говорит он.
Что касается реструктуризации ипотечного кредита, стоит отметить, что очень редко банки добровольно идут на снижение ставки по ипотеке. Зачем банку снижать процентную ставку клиенту, с которым подписан и договор, и график платежей, если можно этого не делать? Поэтому прежде чем взять ипотечный кредит, следует тщательно изучить программы всех банков, а также попросить менеджера посчитать не по минимальной ставке, а по ставке, которая ближе к действительности, учитывая все предоставленные документы в момент подачи заявки на кредит. Дело в том, что многие менеджеры изначально считают по минимальной ставке в том случае, если клиент получает зарплату на счет карты данного банка, а также, если организация, в которой работает клиент, возможно, имеет аккредитацию, благодаря чему ставки могут быть снижены приблизительно на 05,-1%. Если, в случае клиент получает зарплату на счет карты данного банка сразу становится ясно насколько ставка будет ниже, то в случае с тем аккредитована организация или нет, выясняется, чуть ли не в последний момент. Поэтому, чтобы избежать «сюрпризов» в день заключения кредитного договора с банком, всегда имеет смысл, не надеется, что ставка будет еще на 05,-1% ниже благодаря возможной аккредитации организации.
Что делать в случае отказа
К сожалению, как уже было отмечено ранее, решение принимает банк, руководствуясь внутренней политикой.
Если отказ получен при:
| Реструктуризации | Следует узнать причину и попробовать её исправить, чтобы воспользоваться данным правом спустя несколько месяцев. |
| Рефинансировании | Попробовать провести реструктуризацию. |
| Рождении ребенка | Провести рефинансирование. |
В любом случае клиент может спустя время заново подать документы с целью получения положительного решения.
Условия уменьшения ипотечной ставки в разных банках
Условия снижения ставки определяются конкретным банком. Рассмотрим самые крупные банки и устанавливаемые ими требования.
| Название | Лимит снижения ставки | Условия предоставления льготы | Ограничения |
|---|---|---|---|
| Сбербанк | 10,9 % |
|
|
| ВТБ24 | 10-11 % |
|
|
| Связь Банк | 11,5 % |
|
|
| Росбанк | 10 % |
|
|
| АИЖК | 9-9,5 % |
|
Условия предоставления льготы нужно уточнять в банке.
Как стимулировать банки снизить ипотечные ставки до 8%. Мнение экспертов
Президент Владимир Путин по итогам послания к Федеральному собранию поручил правительству и Центробанку до 15 января 2020 г. принять меры для снижения ипотечных ставок до 8% годовых. В декабре банки выдавали ипотеку в среднем под 9,66% (данные ЦБ), а ставки растут.
Главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова:
В послании президента цель по снижению процентной ставки по ипотеке звучала как мера поддержки многодетных семей, т. е. была привязана к социальному профилю клиентов.
Поэтому я не исключаю, что это будет компромиссное решение: власти продемонстрируют снижение ставки по каким-то кредитам, которые выделяются многодетным семьям.
К тому же не совсем понятно, почему у человека, который покупает десятую квартиру с целью ее сдавать, ипотечная ставка должна идти вниз.
Правительство может попробовать субсидировать ипотечные ставки через каких-то игроков типа «Дом.РФ» или ВЭБ.РФ; «Дом.РФ» в данном случае – самый подходящий вариант.
Власти также могут попробовать выделить для этой цели специальный банк из числа тех, что на санации: как Промсвязьбанк стал «оборонным» банком, так какой-то еще может стать «ипотечным».
Будут ли снижены ставки по ипотеке из-за эпидемии, не возьмется ни один эксперт. Причина в том, что в настоящее время никто не знает, как поведет себя регулятор финансового рынка – Центробанк России. На фоне обесценивания рубля (вызвано множеством факторов, в том числе и падением уровня производства из-за короновируса) дальнейшее снижение ключевой ставки выглядит нелогично. Если ставка снова начнет расти, то подрастет стоимость кредитов. Это естественно.
Но в данный момент действует еще одна тенденция – банки снижают маржу, т.е. разницу между ключевой ставкой и годовой ставкой по кредитам. Делается это для привлечения клиентов в условиях падения уровня жизни. Как будут взаимодействовать тенденции, сложно сказать. Из всего сказанного видится следующее: снижения стоимости ипотеки не предвидится. Рост будет, но небольшой – банки постараются удержать клиентов ценой потери части своей прибыли.
В заключение, при грамотном ведении собственных финансов, всегда можно найти возможность снизить ставку по ипотеке, сохранив для семьи значительные суммы.
Ипотека под 6 % при рождении 2 и 3 ребенка в 2020 году
Многие ошибочно полагают, что программа рассчитана только на молодых людей, как в случае с проектом «Молодая семья» или что это две разные программы для тех, у кого родился 2 ребенок и для многодетных семей, у которых 3 и более детей.
На самом деле возраст родителей не имеет значения. Единственное, возраст заемщика должен быть от 21 года до 65 лет, поскольку банки выдают кредиты именно лицам, которые находятся в этом возрастном промежутке.
Люди, что вы жалуетесь? Пишите тут «у меня три и четыре ребёнка» с такой обидой! Никто Вам ничего не должен, Вы рожаете для себя. И думать надо было, когда рожали столько детей, где же вы будете жить!
Важный момент: рождение 2 или 3 ребенка не дает автоматическое право на получение льготной ипотеки. Каждый банк будет оценивать платежеспособность отдельной семьи и учитывать свои риски. Поэтому если в кредите откажут в одном банке, можно обратиться в другой.
В итоге, что получилось… Остаток основного долга увеличился уже на 500000 (пятьсот) тысяч руб. При том, что мы банку исправно оплачивали ежемесячный платёж в течение 20 мес. (это 1000000 руб.). То есть, получается, брали мы 3,8 млн. руб., отдали 1 млн. руб. и ещё должны на сегодняшний день 4,3 млн руб.
Рефинансирование и реструктуризация не единственные способы уплачивать меньше процентов.
Справка: В связи с изменениями в Гражданском кодексе, которые вступили в силу с 1 июля 2020 года, ставку можно уменьшить в судебном порядке. Данная норма закреплена в статье 809 ГК РФ.
Также в суд можно обратиться в случае, если условия ипотечного договора противоречат Закону № 102-ФЗ. В данном случае снижение будет произведено до уровня средних процентов по региону.
Еще один способ понижения – это участие в государственных программах. Такая возможность есть у молодых семей с двумя и более детьми. Так что, если за время срока действия ипотечного договора происходит пополнение в семействе, то можно претендовать на понижение процентов.