Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок продажи квартиры, купленной по военной ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Программа военной ипотеки реализуется в рамках накопительно-ипотечной системы, которая появилась в России еще в 2005 году. Ее суть заключается в том, что государство открывает для каждого военнослужащего-контрактника специальный счет, на который ежегодно переводит определенную сумму денег. Спустя какое-то время военнослужащий может воспользоваться накопленной суммой как первоначальным взносом по ипотечному кредиту, а последующие годовые платежи будут засчитываться в счет погашения долга и процентов.
Как снять обременение?
Проведение сделки с недвижимым имуществом, на покупку которого были привлечены кредитные средства банка и накопления участника НИС, невозможно до полного исполнения обязательств по договорам, и поэтому военнослужащим приходится искать всевозможные решения.
Если у военнослужащего есть собственные средства, позволяющие закрыть долговые обязательства по обоим договорам – кредитному договору и договору целевого жилищного займа, тогда проблема решается просто. Производится погашение долга перед банком с последующим снятием обременения. Одновременно возвращаются накопления (прим. – первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт в Росвоенипотеке и пишется заявление на снятие обременения в пользу государства. В этом случае необходимо только понимать сам процесс возврата средств в Росвоениптеку и снятия обременения в пользу РФ.
Сложнее провести такую сделку в случае, если у военнослужащего отсутствует возможность использования личных средств, тогда приходится рассматривать разнообразные алгоритмы погашения обязательств.
Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке?
Возможный порядок действий перед банком выглядит следующим образом:
- необходимо сообщить в банк о намерении снять обременение и продать недвижимость, узнать примерную сумму задолженности;
- найти покупателя квартиры и договорится о получении средств, в случае использования его денег для погашения обязательств, и/или получить потребительский кредит на недостающую сумму;
- выяснить в банке величину долгового остатка по ипотеке с учётом процентов по основному долгу и погасить его;
- получить в банке закладную и произвести действия, направленные на погашение регистрационной записи об обременении в пользу банка.
Одновременно с манипуляциями по снятию обременения в пользу банка проводить действия по погашению задолженности перед Росвоенипотекой:
- путём написания заявления в Росвоенипотеку выяснить сумму долга по договору ЦЖЗ, и вернуть на свой именной счёт все накопления;
Подписание основного договора купли-продажи
При необходимости, предварительно следует:
- оформить нотариальное согласие супругов сторон на сделку с квартирой;
- подготовить дополнительные документы, если участвует банк и выдвигает требования (например, техпаспорт, экспликация этажа или прочее).
Текст договора должен соответствовать требованиям законодательства. Он может быть составлен:
- участниками сделки самостоятельно, для этого можно использовать типовые формы с сайтов правовой информации (например, Консультант-Плюс, Гарант), с сайтов МФЦ, Росреестра – если ни одна из сторон не составляла такой договор ранее, часто допускаются ошибки, приходится переписывать, перепечатывать. При желании сэкономить на услугах специалистов, учтите расходы на печать, время на составление;
- банком, если покупка происходит через ипотеку;
- риэлтором;
- нотариусом – в обязательном порядке, если сделка требует его заверения (долевая собственность, участие несовершеннолетних и пр.), либо по желанию сторон договора;
- специалистом бланк-центра или другой организации по оказанию подобных услуг.
Убедившись в соответствии текста достигнутым договоренностям, стороны подписывают договор.
Доступные способы продажи квартиры, взятой по военной ипотеке
В жизни любого человека может наступить время, когда ему срочно требуются деньги. Обстоятельств для продажи квартиры, взятой в военную ипотеку, достаточно много. Наиболее часто люди задаются вопросом о возможности проведения такой процедуры в следующих случаях:
- человек хочет получить деньги на руки и использовать их по своему усмотрению;
- военнослужащий решил улучшить условия проживания для себя и своей семьи и деньги ему нужны для покупки большей по площади жилой недвижимости.
Главной особенностью военной ипотеки является то, что заемщик получает поддержку от государства в виде ежемесячных/ежегодных финансовых отчислений, которые идут на оплату кредита. То есть, обязательства у такого человека возникают не только перед банком, но и перед Росвоенипотекой, которая как раз и занимается субсидированием военнослужащих, ведением их счетов в программе НИС.
Многие заемщики даже не рассматривают возможность продажи квартиры, оформленной в военную ипотеку, считая, что ни банк, ни Росвоенипотека произвести такую сделку просто не позволят. Такое суждение ошибочно. На самом деле существует даже несколько вариантов продажи недвижимости в подобной ситуации:
- снять обременение с квартиры перед продажей;
- продать квартиру, заключив договор цессии с покупателем.
Многие люди не знают, можно ли продать жилье, приобретенное по военной ипотеке. Это действительно важный вопрос для тех, кто не имеет знаний в сфере имущественных дел. Продажа имущественного объекта, купленного по военной ипотеке, возможна. После официального заключения договора купли-продажи и перевода средств военный становится собственником жилья. Однако это имущество имеет обременение перед кредитным учреждением и Росвоенипотекой.
Есть множество методик продажи имущества для членов НИС:
- устранить обременение за счет погашения своих долговых обязательств (данные действия регламентированы Федеральными законами «Об ипотеке».
- В случае, когда обременение не было снято, допускается реализация имущества по переуступке прав третьим лицам.
Потенциальные покупатели
Сделки с квартирами, обремененными банковским залогом, пугают как продавцов, так и покупателей. Первые боятся штрафов и изъятия прав собственности, вторых страшат возможные проблемы со стороны банка. Важно все действия согласовать с кредитным менеджером и заранее уточнить законность продажи ипотечного жилья.
Квартиру, которая находится в залоге, выставляют на продажу по сниженной цене. Скидка может составить 10, 20, а иногда и все 30% от номинальной стоимости. Возможностью неплохо заработать обязательно воспользуется опытный риелтор, готовый заплатить наличными, а после – выгодно перепродать ипотечную недвижимость.
По возможности привлеките к сделке профессионального риелтора. Он оценит квартиру, даст советы по продаже, расскажет о возможных проблемах с финансовой организацией или с продавцом/покупателем, примет участие в диалоге с представителем банка. Найти хорошего специалиста поможет единый реестр на сайте Российской гильдии риелторов.
Не испугаются обременения и те, кто давно ищет квартиру, похожую на вашу. Допустим, студия, как в вашем доме, приглянулась семейной паре, но застройщик уже все распродал. Эта семейная пара будет постоянно мониторить объявления о продаже, найдет ваше и обязательно откликнется, несмотря на риски.
Продайте жилье и долг
Сложная сделка, в которой активно участвует банк и гарантирует ее безопасность. Вариант подходит, если вы хотите продать залоговую квартиру, а у покупателя не хватает денег на полную оплату стоимости жилья.
Тогда он оплачивает первоначальный взнос, равный долгу по кредиту. Банк принимает его, а с вас снимают все обязанности. Покупателя перекредитовывают, переоформляя на него пересчитанную оставшуюся стоимость жилья в качестве нового ипотечного кредита.
Фактически банк просто берет вашу квартиру с остатками долга и перепродает ее в кредит новому покупателю.
Подробная инструкция:
- Получите разрешение от банка на продажу. Финансовая организация выставит сумму остатка долга по ипотеке.
- Найдите покупателя. В некоторых случаях его поможет найти финансовая организация. Убедитесь, что у покупателя есть в наличии сумма, покрывающая ваш остаток по ипотеке.
- Составьте при участии нотариуса договор задатка.
- Убедитесь, что покупатель передал сотруднику банка первоначальный взнос, которым закроет ваш долг по ипотечному кредиту.
- Снимите с квартиры обременение – это быстро, занимает не более трех дней.
- Покупатель оформляет новую ипотеку на себя в том же или стороннем банке.
- Дождитесь оценки квартиры.
- Подпишите договор купли-продажи и получите остаток денег.
- Обременение снимается только после полного погашения своих обязательств перед Росвоенипотекой и банком.
- Снятие залога в пользу Росвоенипотеки происходит на основании доверенности от ФГУ Росвоенипотека. Далее следует написать заявление с просьбой о снятии залога в ЕГРП, предоставив доверенность.
- Доверенность выписывают исключительно после того, как закрыт именной счет, и участник НИС исключен из реестра.
- В заявлении для снятия обременения желательно указать действительный адрес и телефон. При отсутствии получателя (доверенность отсылают курьером) доверенность может вернуться обратно в Росвоенипотеку.
- Взять военную ипотеку еще раз может каждый участник НИС, если до его 45-летия осталось более 3 лет.
- При погашении ЦЖЗ (долга перед Росвоенипотекой) можно использовать полученный материнский капитал.
Повторная военная ипотека возможна, но следует понимать, что средств по ней будет уже меньше, учитывая возраст военнослужащего.
Условия продажи жилья под военную ипотеку
Основные правила реализации жилплощади соответствуют стандартной схеме отторжения с применением средств жилищного займа. Следующие сведения поясняют важные особенности:
- специальная программа создана для обеспечения жильем военнослужащих;
- на определенном этапе участник НИС оформляет именной сертификат, подтверждающий наличие накопленной суммы;
- разрешено приобретение квартиры на вторичном рынке;
- для осуществления сделки – заключается кредитный договор с банком, выполняющим расчетные операции с продавцом;
- выделенные государством средства используют для погашения полученной ссуды.
Порядок действий: как продать квартиру по военной ипотеке
Для начала обозначим, что военнослужащий, который хочет купить квартиру по военной ипотеке, должен иметь свидетельство о том, что он является участником НИС (накопительной ипотечной системы). Задача продавца — в этом удостовериться. После чего можно начать подготовку продажи жилья и, для начала, собрать следующие документы, сделать их копии:
- свидетельство о праве собственности на продаваемое жилое помещение (Выписка из ЕГРН);
- правоустанавливающий документ (Договор покупки, Свидетельство о праве на наследство)
- паспорт БТИ (технический);
- поэтажный план объекта купли-продажи;
- справка об отсутствии зарегистрированных лиц;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Достоинства продажи и недостатки
СПРАВКА: Жилье, которое будет продано по военной ипотеке, будет оставаться в залоге у кредитно-финансовой организации до тех пор, пока заемщик не погасит обязательства. При оформлении сделки по продаже право собственности на недвижимость сразу оформляется на покупателя.
Военная ипотека для продавца квартиры даёт ему следующие преимущества:
- средства, вырученные за продажу жилья, поступят на счет в банке. Получить наличные можно в любое время;
- квартиру можно продать выгодно, по высокой рыночной цене;
- сделка находится под пристальным контролем со стороны банка. Кредитно-финансовая организация гарантирует, что сумма, указанная в договоре, поступит на банковский счет продавца.
Необходимо отметить и следующие недостатки, присущие продаже квартиры, приобретенной по военной ипотеке:
- реализовать можно только то жилье, с которого снято обременение;
- для продажи можно обращаться только в тот банк, который получил специальную аккредитацию;
- после осуществления сделки придется заплатить налог;
- для получения денег от продажи объекта придется подождать чуть дольше, чем при продаже квартиры при обычной ипотеке.
Как продать квартиру по военной ипотеке: схемы и риски
После покупки квартиры в ипотеку у военнослужащего может возникнуть необходимость продать ее.
Причин для поиска возможных решений много: вынужденный переезд или увеличение семьи, более выгодная кредитная программа в другом банке или внезапное наследство.
Как продать квартиру по военной ипотеке, какие существуют подводные камни и риски в этом направлении, разъясняют опытные специалисты по недвижимости.
Программа «Военная ипотека» начала действовать в 2005 г. с целью удовлетворения первостепенных нужд российских военнослужащих. Если изначально решить квартирный вопрос можно было лишь спустя 20 лет после поступления на службу, то на сегодняшний день внести первоначальный взнос и приобрести жилье можно уже через три года.
Для чего проводится переуступка ипотеки
Передача прав собственности третьим лицам возможна лишь с разрешения кредитного учреждения, если данный пункт прописан в ипотечном договоре. Необходимость же в данной процедуре возникает по самым разнообразным причинам. Перечислим некоторые из них:
- Необходимость срочно продать недвижимое имущество, в максимально сжатые сроки. Поскольку переуступка, как правило, требует меньше времени, чем попытка самостоятельно избавиться от обременения и долговых обязательств по ипотечному кредиту, то такая реализация залогового имущества может быть достойной альтернативой досрочному погашению кредита;
- Финансовая несостоятельность заемщика. Когда у данной стороны пропала возможность своевременно погашать задолженность по ипотеке, продажа квартиры по переуступке выглядит приемлемым вариантом разрешения возникшей ситуации;
- Семейный развод, что может повлечь за собой увеличение долговой нагрузки на одного из бывших супругов. Поскольку одна из сторон вполне закономерно может отказаться от своей части недвижимого имущества и потребовать денежной компенсации. А размер ежемесячных платежей окажется неподъемным для оставшегося на месте жительства человека;
- Наследство. Поскольку, помимо права собственности, получение залоговой квартиры после смерти заемщика влечет за собой возложение на наследника обязанностей по обслуживанию ипотечного договора;
- Решение кредитного учреждения передать права на требования к заемщику другому юридическому лицу. Вызвать подобное решение способны, как поведение должника, так и экономические факторы, вынуждающие банк избавиться от проблемного кредитного портфеля в пользу коллекторской фирмы.
Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке?
Возможный порядок действий перед банком выглядит следующим образом:
- необходимо сообщить в банк о намерении снять обременение и продать недвижимость, узнать примерную сумму задолженности;
- найти покупателя квартиры и договорится о получении средств, в случае использования его денег для погашения обязательств, и/или получить потребительский кредит на недостающую сумму;
- выяснить в банке величину долгового остатка по ипотеке с учётом процентов по основному долгу и погасить его;
- получить в банке закладную и произвести действия, направленные на погашение регистрационной записи об обременении в пользу банка.
Одновременно с манипуляциями по снятию обременения в пользу банка проводить действия по погашению задолженности перед Росв оенипотекой:
- путём написания заявления в Росвоенипотеку выяснить сумму долга по договору ЦЖЗ, и вернуть на свой именной счёт все накопления;
Продать квартиру, купленную по «военной ипотеке»
Прежде чем ответить на вопрос, вынесенный в заголовок статьи, необходимо понять, возможна ли продажа квартиры, приобретенной по программе военной ипотеки. Действующее сегодня законодательство однозначно разрешает подобную сделку. Хотя ее реализация потребует от владельца жилья достаточно серьезных усилий и затрат времени.
Дело в том, что ключевой особенностью купленного по военной ипотеке жилья выступает оформление сразу двух залогов на приобретенную квартиру – непосредственно в банке, выдавшем ипотечный кредит, и в Росвоенипотеке, организующей помощь в финансировании сделки со стороны государства. Действие обременения продолжается до полного погашения займа перед банком и окончания срока службы военнослужащего. Поэтому для успешного совершения продажи квартиры необходимо снятие обоих видов залога, что требует возврата денежных средств и банку, и Росвоенипотеке.