Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нотариальное обязательство о выделении долей по материнскому капиталу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
Права супругов при покупке недвижимости
В Росреестре уточнили, что оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:
- на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
- в общую совместную собственность супругов;
- с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
Сколько стоит выделить доли детям у нотариуса
Для того, чтобы воспользоваться средствами маткапитала необходимо составить обязательство и предоставить его в ПФР. Стоимость заверения документа у нотариуса составляет 500 рублей.
Составить соглашение об определении долей у нотариуса можно у нотариуса (по желанию участников сделки), даже если имущество в совместной или единоличной собственности и в заверении нет необходимости.
При обязательном обращении к нотариусу цена удостоверения составит 0.5% от стоимости квартиры, но не более 20000 рублей. Если обращение за нотариальными действиями имеет добровольный характер, то стоимость наделения долями членов семьи будет составлять:
- При стоимости имущества до 10 миллионов — 3000 рублей плюс 0.2 процента.
- Свыше 10 миллионов — 20000 рублей плюс 0.1 процент, но не более 50 тысяч рублей.
Расчет берется от кадастровой или оценочной стоимости жилья, на усмотрение собственника.
Договор дарения для распределения долей детям по материнскому капиталу
Соглашение об определении долей подразумевает безвозмездную передачу недвижимости в собственность членов семьи. Поэтому данный способ передачи имущества основывается на положениях о договоре дарения. Поскольку законодательство не устанавливает каким именно способом необходимо выделять доли детям, то граждане вправе это сделать по соглашению или иным удобным способом, в том числе путем составления договора дарения.
Договор дарения о выделении долей детям по материнскому капиталу составляется на основании обязательства, соответственно в тексте дарственной необходимо указать, что отчуждение долей осуществляется во исполнение обязательства согласно требованиям закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Регистрация жилого помещения в Росреестре
Любой из оформленных документов: договор дарения или соглашение — являются основанием для регистрации в ЕГРН перехода права собственности на приобретенное жилье. С 2019 года для этого не обязательно обращаться в орган Росреестра или МФЦ.
По действующему порядку при удостоверении сделки с недвижимостью, влекущей переход права от одного собственника к другому, нотариус направляет заявление и документы в регистрационный орган по каналам электронной связи. Поскольку нотариально удостоверенные сделки не подлежат вторичной проверке, регистрация производится в течение одного дня. Нотариус получает выписку из ЕГРН на свой электронный адрес и передает сторонам сделки. По желанию заявителей он может распечатать документ и удостоверить его соответствие электронной форме.
В нашей нотариальной конторе в любое время можно получить консультацию нотариуса по оформлению сделки с материнским капиталом, удостоверить факт распределения долей детям, передать документы на переход права собственности в Росреестр. График работы — ежедневный, в будние дни до 21.00, в выходные — до 20.00 вечера. Контора расположена в центре Москвы, около станций метро Чеховская, Тверская, Пушкинская. Записаться на прием можно по телефону или с помощью формы на сайте.
Нужен ли нотариус при составлении соглашения о выделении долей?
Есть ситуации, когда нотариальное присутствие при выделении долей обязательно, а когда оформить документ можно без него.
Без нотариуса составляется соглашение в следующих случаях:
- Жилье изначально приобретается с привлечением средств материнского капитала и в договоре купли-продажи сразу обозначаются размеры долей каждого из членов семьи.
- По завершению строительства (после постановки жилого строения на кадастровый учет) или снятия обременения в связи с полным погашением ипотечного кредита:
- доли выделяются детям из долевой собственности супругов в простой письменной форме по обоюдному совместному решению;
- родитель только один и имущество находится в его собственности, детям выделяет доли в простой письменной форме;
- жилье оформлено в общую совместную собственность супругов, оно так и останется для них в таком статусе, а детям будут определены доли. Соглашение оформляется в простом письменном виде без нотариального заверения.
Соглашение подлежит нотариальному заверению в нескольких случаях:
- Ипотечный кредит берется с определением долей каждого члена семьи. Тогда регистрируется ипотека долей и прикладывается нотариальное соглашение.
- Жилье приобретено обоими супругами по договору купли-продажи и оформлено ими в долевую собственность. Когда доли детям выделяются только из доли одного из супругов, потребуется нотариальный документ.
- Средства материнского капитала были использованы в период брака супругов, но впоследствии брак расторгнут. Тогда происходит не просто выделение долей детям, но и раздел имущества между бывшими супругами. Потому сделка оформляется нотариусом.
Особенности выделения долей
Выделять доли нужно и на детей, которые родятся после использования маткапитала. Еще доли выделяются на супругов. Раньше требование касалось только родителей. Однако это допускало двоякое толкование закона. Например, на долю мог претендовать бывший супруг или супруга.
Если доли не будут выделены, то возникнут проблемы. Супругов обяжут вернуть маткапитал полностью. Факт его траты на жилье не исправит ситуацию.
В случае продажи квартиры сделку могут признать недействительной. Тогда проданную квартиру заберут. Либо новые собственники будут обязаны выделить доли детям предыдущих владельцев.
Законодательство постоянно меняется и решение о направлении средств материнского капитала принимается на момент подачи заявления. К тому же здесь нередко присутствует человеческий фактор. Поэтому не всегда можно быть уверенным в том, что процедура пройдет именно так.
Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?
Расскажите, пожалуйста, об алгоритме выделения долей детям после погашения ипотеки материнским капиталом.
У нас в семье двое детей. Квартира полностью оформлена на меня. Читал в интернете, что сначала необходимо выделить долю супруге, затем каждый супруг выделяет долю каждому ребенку… Очень сложно. Есть ли возможность сделать проще?
Супруга говорит мне, что торопиться не нужно, так как на эти манипуляции нужно потратить деньги. А я вот переживаю, что как-нибудь ко мне придут работники соцзащиты или судебные приставы и обяжут в ускоренном порядке выделить долю или не выпустят за границу.
С уважением,
Михаил Х.
Михаил, вы правы, что лучше доли детям все-таки выделить. Это может стоить от 2 до 20 тысяч рублей в зависимости от того, понадобится вам нотариус или нет. Расскажу, как действовать и на чем можно сэкономить.
Что должно быть в документе?
Несмотря на то, что оно составляется в свободной форме, есть несколько обязательных пунктов, которые должны в нем присутствовать.
К ним можно отнести следующее:
- Перечисление всех собственников с указанием паспортных данных, даты рождения и прописки.
- Если речь идет о детях, то указывается номер и серия свидетельства о рождении и кто из родителей представляет интересы данного ребенка.
Обычно отец представляет одного несовершеннолетнего лица, а мать второго. - Полный адрес объекта недвижимости, где распределяются доли.
- Указание номера регистрации сделки в Росреестре (эта информация есть в Свидетельстве или в выписке из ЕГРП), дата подписания договора купли-продажи.
- Если квартира находится в обременении, то необходимо предоставить информацию о номере кредитного договора и написать, в силу чего действует обременение.
- Написать, кому и какая часть подлежит в жилом объекте.
Скачать образцы соглашений об определении/распределении долей по материнскому капиталу:
- если жилье находится в долевой собственности супругов;
- если жилье находится в совместной собственности супругов.
Важно отметить, что данное соглашение должно иметь столько экземпляров, сколько членов сделки фигурируют в данном документе. Таким образом, если двое родителей и двое детей, то оно должно быть составлено в пяти экземплярах, так как один из них хранится в Росреестре.
Возможен ли отказ от выделения доли
Законодательство обязывает определять каждому ребенку часть жилого имущества, если при его приобретении использовались льготные средства. Отказ от выделения доли по материнскому капиталу не допускается.
По общему же правилу не допускается полный отказ от разделения жилплощади на доли. Один из супругов может передать свою часть в общем владении ребенку или второму родителю. Но на детей права должны быть оформлены обязательно. Если ребенок совершеннолетний, то после выделения ему доли, он сможет ее подарить одному из участников собственности.
Если планируется переоформить недвижимость на ребенка, не достигшего совершеннолетия и проводится выделение долей в квартире без нотариуса, можно поступить следующим образом:
- Составить соглашение с определением одному из детей самой большой доли.
- Остальных членов семьи наделить минимально возможными по закону правами на жильё.
- По достижении совершеннолетия происходит передача своих долей в пользу одного ребенка.
Отказаться от предоставления прав на квадратные метры, если при их покупке использовался маткапитал, нельзя, но владелец доли может ею распорядиться и подарить другому сособственнику.
Как правильно составить соглашение
Без обращения к юристам или в нотариальную контору, желательно найти хороший образец этого документа. Так вы избежите неточностей, добившись регистрации в Росреестре с первого раза. Специальной формы не предусмотрено, но при составлении соглашения о выделении долей по материнскому капиталу без нотариуса, нужно придерживаться следующих правил:
- на бумаге необходимо указать не только дату подписания документа, но и место его составления;
- укажите сведения о каждом участнике, включая паспортные данные и информацию из свидетельств на детей;
- впишите и даты рождения каждого ребенка, на которого выделяется отдельная часть имущества;
- потребуется детальное описание жилплощади (адрес, этажность, размеры и прочее) и правоустанавливающих документов (реквизиты договоров и т.д.);
- отметка о том, что при покупке квадратных метров использовались средства маткапитала (дата выдачи сертификата, название выдавшего органа и прочее);
- соглашение о выделении долей без нотариуса должно содержать сведения о размере каждой части имущества (1/5 или 1/7 и т.п.);
- отметка о возможности последующего изменения таких пропорций, если на свет появятся новые дети.
Как составить соглашение?
В зависимости от формы права общей собственности процесс выделения долей будет отличаться. Имущество супругов, нажитое в период брака, является их совместной собственностью, таким образом, независимо от того, кто из родителей стал приобретателем недвижимости размер долей супругов признается равным.
Однако существуют ситуации, когда родители владеют недвижимостью на праве долевой собственности, например, имел место раздел имущества или жилье изначально приобреталось в долевую собственность. В таком случае, для возможности выделить детям соответствующие части законодательство обязывает заверять такую сделку у нотариуса.
Для этого собственники должны обратиться к нотариусу и составить соответствующее соглашение, в котором указать долю каждого члена семьи и ее размер, например, каждому из супругов по 2/6, а детям по 1/6.
Нужен ли нотариус при составлении соглашения о выделении долей по материнскому капиталу?
В ч. 4 ст. 10 ФЗ №256 указано, что недвижимость, приобретенная с помощью средств материнского капитала должна быть оформлена в общую собственность родителей и детей.
Право общей собственности делится на долевую и совместную.
- В первом случае части имущества всех участников определены, например, если оба родителя при покупке оформляли недвижимость в размере 1/2 на каждого. В таком случае для исполнения обязательства выделить доли детям должен будет один из родителей или оба сразу. Такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.
- При совместной собственности не важно кто из супругов является приобретателем жилья, такое имущество является совместно нажитым, а доли будут являться равными по определению.
Закон, регулирующий правоотношения при использовании средств маткапитала, обязывает выделять доли в праве общей собственности, однако указаний на то, что имущество родителей должно быть разделено между ними не имеется. Соответственно, при выделении долей детям за родителями может быть сохранено право совместной собственности.
Ч. 1 ст. 42 ФЗ №218 от 13.07.2015 указывает на необходимость удостоверять сделки при отчуждении долей у нотариуса. Однако при выделении долей из совместного права данных указаний не имеется. Таким образом, при подписании соглашения о выделении долей детям обращаться к нотариусу нет необходимости, при выполнении одного из следующих условий:
- Жилье приобретается гражданином в период брака — разделять его между супругами не обязательно, т.к. один из родителей может на основании письменного договора выделить детям соответствующие части, при этом все члены семьи будут наделены правом собственности.
- Родитель единственный — при отчуждении долей из единоличной собственности заверять сделку у нотариуса не требуется.
Размер долей детям при использовании мат. капитала
В законодательных нормах не установлен строгий и обязательный размер доли. В связи с этим он может быть абсолютно любым. Тем не менее, в жилищном законодательстве определена минимальная норма, равная 12 кв. м на каждого члена семьи. В некоторых субъектах Российской Федерации данный показатель может быть иным.
Наряду с этим требуется принятие во внимание санитарных норм площади, которая составляет 6 квадратов на человека. При их определении следует принимать во внимание минимальные параметры. Зачастую родители отдают несовершеннолетним членам семьи минимальные доли, в итоге каждый получает по 25% квартиры.
Если семья планирует сменить дом или квартиру в недалеком будущем, детям целесообразно выделить небольшие доли. Ведь финансово-кредитные учреждения и банковские организации предпочитают воздержаться от сотрудничества с продавцами недвижимости, где в качестве дольщиков выступают дети. Ведь такие операции подразумевают высокий уровень риска для возникновения проблем с органами опеки.