Договор о задатке при купле-продаже дома и земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор о задатке при купле-продаже дома и земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Разница между задатком и авансом

2. Когда необходимо оформлять подобный договор

3. Задаток и аванс: в чем отличия

4. Требования, предъявляемые к задатку

5. Как выглядит договор аванса?

6. Какие условия прописываются в договоре

7. Особенности составления предварительного договора при покупке ЗУ и дома на нем в ипотеку

8. Договор аванса за земельный участок образец

9. Как правильно оформить?

Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.

Разница между задатком и авансом

Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.

Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.

Законодательство не регулирует размер задатка при покупке дома и земельного участка. Соответствующая сумма определяется сторонами по договоренности и может быть как фиксированной, так и процентной.

Оптимальной суммой предварительного платежа считается 5-10% от общей стоимости дома и земельного участка. В договоре все значения должны быть четко прописаны — общая сумма, процент от нее и соответствующий размер задатка.

Подчеркивается, что предварительный платеж передается продавцу в счет общей стоимости дома и земельного участка. Данный аспект необходимо учитывать при окончательном расчете. К примеру, если из 3 млн общей стоимости задаток составил 300 тыс., то при заключении договора купли-продажи покупатель уплачивает 2,7 млн.

Когда необходимо оформлять подобный договор

Составление такого документа требуется, если основной договор по разным причинам невозможно составить. Его также оформляют для обеспечения гарантии выполнения сделки в будущем. Предварительный договор необходимо составлять так же ответственно, как и основной, поскольку он наделен юридической силой. Задаток по такому договору является гарантом. Его размер обычно не превышает 30% от стоимости недвижимости.

Если обе стороны хотят иметь возможность оспаривать свои права в суде, они обязаны подписать предварительный договор.

Данный договор не нужно регистрировать в территориальных участках.

Поскольку данный договор составляется из главных пунктов основного договора, его необходимо максимально тщательно проверять и составлять.

В случае приобретения загородной недвижимости предварительный договор составляется в большинстве случаев. Поскольку появляется необходимость для сбора большого количества документов. Это может занять немало времени, особенно если продажей дома занимаются пожилые люди.

В первом пункте детально указывают обязанности для продавца и покупателя.
Во втором и третьем пунктах описывают все документы, которые необходимо предоставить для заключения данного договора.
Все финансовые вопросы о стоимости и размере залога и прочие указываются в четвертом и пятом пунктах.
В шестом пункте указаны гарантии со стороны продавца. А в седьмом пункте расписывают все обязанности продавца.
В восьмом, девятом и десятом пунктах указаны нюансы передачи права полного владения.

Способ проведения оплаты и ее порядок описывают в тринадцатом пункте. В самом конце договора обе стороны ставят свои подписи.

В любом предварительном договоре обязательно необходимо предъявить такие следующие документы и данные:

Личные данные обеих сторон и их паспортов.
Кадастровый номер продаваемого объекта недвижимости.
Выписка из ЕГРН и реквизиты, которые подтверждают наличие прав собственность у продавца.
Инвентарные номера.
Почтовый адрес объекта недвижимости.
Стоимость сделки и способы расчета.
Информация о предмете сделки.
Обременения для обеих сторон.
Данные о заключении основного договора (место и дата заключения сделки).
Дополнительные нюансы.

Задаток и аванс: в чем отличия

Если передачу денег не оформить документально, это уже будет не задаток, а обычный аванс. Такой платеж никак не регулируется законодательством. Если сделка срывается (все равно, по чьей вине), аванс просто возвращается владельцу. В таблице наглядно представлены основные отличия задатка и аванса.

Авансовый платеж	Задаток
Не закрепляется документально	Составляется типовой договор задатка (образец можно скачать в интернете).
Сразу же засчитывается в счет оплаты за покупку имущества, но не гарантирует саму покупку	Засчитывается в цену недвижимости.
В любом случае возвращается покупателю, если сделка срывается	Остается у продавца в полном объеме, если сделка расторгается по вине покупателя. Если сделка расторгается по вине продавца – задаток возвращается покупателю в двойном объеме.

Требования, предъявляемые к задатку

В качестве задатка может выступать только определенная денежная сумма. Если стороны договорились о передаче какого-либо имущества, это уже будет относиться к залоговым отношениям (с обязательным заключением договора залога);
Соглашение о передаче денег должно заключаться только в письменной форме;
Задаток передается:
- в счет будущих платежей за недвижимость по договору;
- как подтверждение заключаемого соглашения о покупке недвижимости (при возникновении споров и их решения, в рамках судебного разбирательства, по факту заключенного/незаключенного между сторонами договора купли-продажи, с передачей денежной суммы, может быть расценен судом, как фактическое подтверждение заключения договора);
- как стимулирующий принцип, направленный на обеспечение исполнения ранее оговоренных обязательств.

Задаток — денежные средства, уплачиваемые продавцу до заключения договора купли-продажи. Такой платеж регламентируется статьями 380 и 381 ГК РФ и становится гарантией заключения в дальнейшем договора купли-продажи дома.

С учетом данных факторов выделяют следующие функции договора задатка:

обеспечение — внесенные средства фиксируют намерение сторон и гарантируют выполнение принятых обязательств;
доказательство — оформленное соглашение становится правовой основой для выполнения договоренности и заключения договора купли-продажи;
платеж — передаваемые средства выплачиваются в счет общей стоимости дома и земельного участка, что снижает итоговую сумму расчета.

Договор задатка при покупке дома составляется при необходимости отложить заключение сделки. Актуальность соглашения может быть обусловлена неготовностью документов, отсутствием полной суммы у покупателя на текущем этапе, форс-мажором, иными обстоятельствами.

Если при этом продавец и покупатель уже достигли договоренности, то заключается соответствующее соглашение. В этом случае покупатель может быть уверен, что дом не будет продан третьему лицу, а продавец — что покупатель действительно намерен его купить.

3.1. Покупатель обязан заключить договор купли-продажи Земельного участка с Продавцом в срок до «…..» …………………. 20….. г. включительно.

3.2. Переданная согласно статье 1.1. настоящего Договора сумма задатка засчитывается в счет будущих платежей Покупателя.

3.3. В случае неисполнения договора задатка Продавцом (отказа, уклонения от заключения договора купли-продажи Земельного участка по «…..» ….…..….……. 20… г. включительно) Продавец уплачивает Покупателю в течение ……………………… банковских дней сумму в размере

т.е. в соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ двойную сумму задатка.3.4. В случае неисполнения договора задатка Покупателем (отказа, уклонения от заключения договора купли-продажи Земельного участка по «…..» ….…..….……. 20… г. включительно) сумма задатка в размере в соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ остаётся у Продавца.

3.5. Стороны действуют добровольно, являются полностью дееспособными, под опекой, попечительством и патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, в том числе психическими, не находятся в ином состоянии, лишающем их возможности понимать значение своих действий и руководить ими.

3.6. Стороны гарантируют, что они заключают настоящий Договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях и что настоящее Договор не является для них кабальной сделкой.

Причины продавца:

Не готовы документы на землю или дом, например, не составлен технический паспорт в БТИ.
Не сняты обременения или аресты.
Нужно время для завершения каких-либо работ на участке.

Нужно время для согласования условий ипотеки с банком.
Для покупки недвижимости не хватает денег, но в скором времени они точно появятся.

После подписания предварительного договора стороны могут быть уверены в том, что основная сделка будет заключена. Если одна из сторон уклоняется от сделки, можно обратиться за защитой своих прав в суд.

По предварительному соглашению невозможно зарегистрировать недвижимость на покупателя, поскольку соглашение порождает у сторон только обязательство заключить сделку в будущем на определенных условиях.

Как выглядит договор аванса?

Как и любой другой договор, у договора аванса есть свои части, которые обязательно должны быть учтены при составлении формы документа. К таким частям относятся:

Преамбула (говоря простым языком, шапка). В ней содержится полная информация о том, какие именно стороны участвуют в договоре, а также полные сведения о них (паспортные данные, реквизиты документов, на основании которых они осуществляют подписание договора);
Предмет договора. В этом разделе содержатся полные сведения о том, какой именно объект недвижимости продается, где он расположен и какой кадастровый номер имеет;
Цена договора и порядок взаиморасчетов. В этом разделе указывается также и информация о том, как выплачивается аванс и сколько процентов от общей суммы он составляет;
Права и обязанности сторон. В этой части договора фиксируются сведения о том, какие права есть у каждой из сторон договора, какие обязанности они носят, а также о том, как будет осуществлена передача земельного участка новому владельцу по итогам завершения расчетов;
Форс-мажорные обстоятельства. Кроме действий сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы в этой части должно быть указано то, каким образом будет осуществлен возврат авансового платежа в случае отмены сделки;
Реквизиты сторон. Здесь должны быть зафиксированы данные, которые помогут осуществить повторную идентификацию сторон, а также сведения для осуществления перевода денежных средств.

Это классическая структура договора, которая регламентирована Гражданским Кодексом РФ. В ней при составлении договора, по которому будет еще внесен и авансовый платеж, включается соответствующий раздел.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается между продавцом и покупателем для того, чтобы зафиксировать свои намерения совершить сделку. Данный документ необходимо составить тогда, когда нет возможности оформить основную договоренность в текущий момент времени. Наиболее частые причины:

лицо, приобретающее недвижимость, не имеет в наличии необходимой денежной суммы для оплаты (например, может оформлять кредит либо копить нужные средства);
владелец не готов предоставить полный пакет документов, для его подготовки требуется время;
нет физической возможности оформить куплю-продажу.

Предварительное соглашение является способом закрепить согласие обеих сторон на совершение купли-продажи земельного участка с домом или без него. При этом у продавца появляются гарантии, что вторая сторона не откажется от сделки, а у покупателя – что продавец не изменит условия соглашения.

Под договором ипотеки банки понимают договор о предоставлении заемных средств клиенту с условием использования недвижимости (приобретаемой или имеющейся) в качестве залога. Сегодня существуют устоявшиеся термины и сама типовая форма документа, хотя еще 20 лет назад ипотека была для россиян чем-то необычным.

Вообще, типовой договор составляется специалистами конкретного финансового учреждения. Если вы планируете брать деньги в долг в Сбербанке, то имеет смысл изучить документ, составляемый именно этой кредитной организацией. Предварительное изучение договора позволяет:

внимательно и без спешки изучить все условия займа;
определить законность тех или иных условий (сравнивая их с требованиями законодательства);
получить консультацию у кредитного специалиста заблаговременно.

Однако в типовой форме договора содержатся не все сведения. Так, например, информацию об устанавливаемой ставке и размере кредита вы в нем не найдете. Это уже будут индивидуальные условия.

Какие условия прописываются в договоре

Вообще, любой кредитный договор содержит в себе 2 типа условий:

Общие. Они отображают общие параметры кредитования, которые неизменны для всех граждан. С течением времени эти сведения могут меняться, обо всех изменениях банк оповещает потенциальных клиентов заблаговременно. Ознакомиться с условиями типового договора можно и в офисе банка.
Индивидуальные. Они в типовом договоре не прописываются, т. к. относятся к конкретному заемщику. Это те условия кредитования, которые меняются в зависимости от статуса клиента, сделки и других параметров. Например, сюда относится сумма ипотеки, устанавливаемая процентная ставка, срок погашения задолженности. Предварительно эти данные тоже можно узнать, но только у специалиста банка. Точные значения уточняются и прописываются в договоре. Важно проверить их правильность до того, как будет поставлена подпись.

В типовом договоре обязательно даются расшифровки используемых терминов и определений. Далее идет описание порядка:

предоставления заемных средств;
использования кредита;
возврата денег (с указанием формулы для расчета суммы платежа, в Сбербанке по типовому договору применяются аннуитетные, т. е. равные платежи).

Особенности составления предварительного договора при покупке ЗУ и дома на нем в ипотеку

Если человек планирует рассчитаться за участок не собственными, а банковскими средствами, то без предварительной договоренности с собственником не обойтись. В такой ситуации подписанный ПДКП служит основанием для банков рассматривать заявку на ипотечное кредитование.

Вкратце, схема работы по покупке жилья в ипотеку выглядит следующим образом:

выбор объекта сделки, изучение подробной информации, включая проверку кадастрового номера, выписки из Единого государственного реестра недвижимости;
заключение ПДКП на конкретный участок;
обращение в банк с заявлением о получении кредита (покупатель может самостоятельно рассылать заявки в банки или обратиться за помощью к риэлтору);
получение одобрения предоставления ипотеки от одного из банков;
заключение ипотечного договора;
подписание основного ДКП;
внесение в госреестры информации о новом собственнике объекта недвижимости;
завершающий этап, в рамках которого финансовая организация, предоставившая ипотечный кредит покупателю, переводит денежные средства продавцу.

Договор аванса за земельный участок образец

Продавец, в свою очередь, получением аванса обеспечивается гарантией того, что покупатель не найдёт другого продавца аналогичного товара, а совершит покупку именно у него. Так как аванс – это всё-таки деньги, и порой немалые, их передача обязательно должна быть подтверждена документально. И вот тут возникают серьёзные трудности при составлении подтверждающего документа – договора аванса. Договор аванса: как составить Трудности составления договора аванса в том, что помимо самой суммы аванса и условий его выплаты, в тексте договора должна быть отражена суть основной сделки и характеристики товара, за который и выплачивается аванс. Помимо этого необходимо предусмотреть и максимально подробно описать условия возврата или невозврата аванса, если основная сделка не произойдёт по какой-либо причине. Сам договор аванса никак не влияет на совершение основной сделки.

Условия оговорены, но сделка не может быть совершена сразу, по некоторым причинам, например, из-за необходимости подготовить пакет документов, сопровождающий сделку. Для покупателя выплата аванса будет гарантией того, что продавец не передумает и продаст оговорённый товар именно ему за установленную цену.

Как правильно оформить?

Правильно зарегистрированная расписка является гарантированным способом защититься от претензий продавца к покупателю и наоборот.

Договор о задатке при приобретении квартиры заполняется поэтапно. В первую очередь должны быть перечислены сведения об участниках процесса, после чего заполняются данные о предмете соглашения, условиях сделки и рыночной цене.

Этапы оформления сделки включают:

самостоятельное снятие с регистрационного учета продавца;
далее оформляется договор и заключается;
фиксируется переход прав собственности путем перерегистрации;
происходит передача средств в рублях покупателем.

В отдельных случаях передачу денег осуществляют с использованием услуг банка по предоставлению банковских ячеек. В этом случае сумма проходит проверку банковским служащим. После того, как банк получит документ о завершенной сделке, осуществится конечная передача денежных средств.

Для этого достаточно внести формальные изменения в пункт основного договора о способе передачи денег.