Дольщик и застройщик: как разрешать их споры о дефектах новостроек

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дольщик и застройщик: как разрешать их споры о дефектах новостроек». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.

Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.

Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.

Как заставить застройщика устранить дефекты?

В договоре обязательно прописывается и стоимость квадратного метра, и стоимость квартиры. Застройщик не имеет права после заключения договора в одностороннем порядке изменить указанные в договоре суммы.

В этом пункте указывается срок передачи квартиры покупателю. Как правило, застройщик старается указать только квартал и год. Это вполне законно, но самый правильный вариант «не позже такого-то числа такого-то года». Эта дата действительна для всех дольщиков данного объекта недвижимости.

Нарушение срока передачи квартир влечёт за собой ответственность в виде пени. Согласно ФЗ 214 организации неустойка выплачивается в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день окончательной передачи объекта покупателю, от цены договора за каждый день просрочки.

Физическим лицам застройщик выплачивает неустойку в двойном размере.

Если покупатель обнаруживает строительные дефекты, то он имеет право потребовать от застройщика переделки мест, не отвечающих требованиям, компенсировать ремонт, самостоятельно произведённый покупателем или снизить стоимость квартиры. Пункт о безвозмездном устранении строительных дефектов застройщиком тоже должен быть в договоре.

По закону гарантийный срок обязательно указывается в договоре. Гарантия на квартиру не может быть меньше пяти лет и трёх – на коммуникации и оборудование. Он начинает действовать с момента передачи объекта недвижимости дольщику, но застройщик может попытаться включить в договор другие условия оплаты.

Определяется от стоимости квадратного метра. Наилучший вариант – фиксированный размер долевого взноса либо привязка к твёрдой валюте. В обязательном порядке указаны точные сроки выплат и размеры штрафов при нарушении срока.

Застройщик не признаётся виновным только в случае обстоятельств неодолимой силы. В остальных случаях, даже если нет непосредственно вины застройщика, он несёт ответственность, в том числе и за своих партнёров.

Этот пункт, как правило, касается расторжения договора по инициативе дольщика. В нём обязательно должны оговариваться условия, при которых дольщик вправе расторгнуть договор без штрафных санкций.

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика без уплаты им каких-либо штрафов возможно если: застройщик пропустил сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию, указанные в договоре. Если они составляют более двух месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор.

Кстати: если застройщик предполагает, что это может произойти, то обязан предупредить дольщика об увеличении срока за два месяца до его наступления.

ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным (п.4, п.5, ст.4 ФЗ-214).

В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся:

• Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже), согласно проектной документации Застройщика;
• Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику);
• Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку);
• Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
• Указание, каким способом Девелопер обеспечивает исполнение своих обязательств по договору (договор страхования, отчисления в компенсационный фонд или счета эскроу – об этом ниже).

Причем, если Девелопер нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.6, ФЗ-214).

Подробнее о взыскании неустойки с Застройщика – см. по ссылке.

Цена договора (стоимость квартиры) указывается фиксированная, и не может быть изменена в одностороннем порядке. Фиксируется, как правило, стоимость одного квадратного метра квартиры. Но при этом, закон допускает изменение цены по обоюдному согласию сторон, если это условие прямо предусмотрено в договоре.

Цели и задачи строительного контроля

Постановление Правительства РФ № 468 [1] и статья 53 Градостроительного кодекса РФ [2] обязывают осуществлять контроль качества строительных работ при возведении любых объектов.

Строительный контроль представляет собой комплекс проверок, назначение которых — подтвердить, что проводимые работы

• соответствуют требованиям нормативных документов — проекта, технических регламентов, правил безопасности (в том числе экологической);
• осуществляются с соблюдением сроков строительства и расходов, установленных сметой.

Наряду с определением «строительный контроль» встречаются синонимичные термины «строительный надзор», «технический надзор», «технический контроль». Однако между ними есть некоторые различия. Под техническим контролем обычно подразумевают проверку, которая проводится только заказчиком. Следовательно, это более узкое определение. Кроме того, можно встретить термин «авторский контроль», или «авторский надзор». Это вид оценки соответствия работ проектной документации. Авторский контроль обычно осуществляется разработчиком проекта, термин входит в понятие строительного контроля.

Порядок проверки, требования к оценочным мероприятиям регламентируются в том числе в СНиП 12-01-2004 [3] . В документе указано, какие этапы включает в себя контроль выполнения строительно-монтажных работ. Также СНиПом оговариваются организации и лица, обязанные либо уполномоченные проводить те или иные виды проверки.

Основные цели надзора за строительными работами:

• Обеспечение надлежащего качества строительных работ. К сожалению, компетентность и добросовестность исполнителя не всегда удается оценить заранее. Нередки случаи, когда подрядчик нарушает технологию, упрощает инженерные решения, установленные проектом, в результате чего неизбежно возникают проблемы при эксплуатации готового объекта.
• Гарантия использования предусмотренных проектом строительных материалов и конструкций. Недобросовестный исполнитель работ может в корыстных целях заменить материалы более дешевыми, менее качественными. Вследствие этого снижаются эксплуатационные свойства здания, нарушаются экологические нормы, не говоря о том, что обманутый застройщик теряет средства.
• Контроль бюджета, отсутствие неоправданных расходов в связи с некорректно составленной сметой подрядчика. Этот пункт особенно важен, если учесть, как часто встречаются в практике строительства случаи обмана заказчиков путем преднамеренного завышения цены материалов и преувеличения объемов работ.

Справедливо будет отметить, что не всегда нарушения являются следствием махинаций со стороны подрядчика: причинами ошибки могут стать некомпетентность, невнимательность составителя сметы.

Итак, строительно-технический контроль:

1. Обеспечивает своевременную реализацию проекта. Благодаря строительному контролю удается избежать расходов, обусловленных нарушением сроков ввода здания в эксплуатацию.
2. Дает подтверждение безопасности строительных работ и последующей эксплуатации объекта.
3. Подтверждает соблюдение закона. Другими словами, заказчик услуг строительного контроля может быть уверен в отсутствии будущих проблем с Ростехнадзором и другими проверяющими организациями.

Состав комиссии экспертов для проведения комиссионной экспертизы

Комиссионная экспертиза должна проводиться с участием высококвалифицированных экспертов единой специальности. Комиссионные судебные эксперты привлекаются к процессу проведения экспертизы в определенных законодательством случаях:

Руководитель экспертной комиссии не имеет каких-либо преимуществ перед остальными членами экспертной комиссии в процессе разрешения любых принципиальных вопросов, которые касаются состава судебной экспертизы.

В процессе проведения экспертизы специалистами единой специальности каждый из них проводит самостоятельное исследование, после чего коллегиально анализируются полученные результаты. При организации экспертизы специалистами разных направлений каждый член экспертного состава проводит самостоятельное исследование, после чего группа экспертов составляют единое экспертное заключение.

Бронирование и личный кабинет

После бронирования изменить личные данные будет невозможно. Важно сразу указывать верную информацию, она будет использована для проведения сделки. Если такая необходимость всё же возникла, напишите нам в чате поддержки в личном кабинете.

Если вы хотите переоформить бронирование на другого человека, вы можете только отказаться от текущего бронирования и заново оформить его. На момент повторного бронирования стоимость квартиры может увеличиться. Для отмены брони обратитесь к менеджеру или напишите в поддержку в личном кабинете.

Все права на публикуемые на сайте материалы принадлежат © 2000 — 2021.

Пользователь уведомлен, что любые материалы, размещенные на сайте, являются объектами интеллектуальной собственности (правообладателя). Пользователь не вправе без предварительного письменного разрешения правообладателя осуществлять действия с объектами интеллектуальной собственности, в противном случае, правообладатель оставляет за собой право на взыскание штрафов, предусмотренных законодательством РФ, а также на обращение в компетентные органы за защитой своих прав и законных интересов.

Любая информация, представленная на данном сайте, носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 ГК РФ.

Гарантийное обслуживание новостроек регулируется тем же законом, по которому происходит их строительство — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ). Согласно нему, «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». Речь идет о гарантии на конструктивные элементы здания: фундаменты, стены, каркасы, перекрытия, крыши, лестницы, перегородки.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. В течение этого срока будут бесплатно для покупателя жилья, за счет средств застройщика, устраняться неисправности, связанные с дефектами работы всех инженерных систем здания (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование).

Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства покупателю, то есть с момента подписания им передаточного акта к договору купли-продажи квартиры.

Если собственник квартиры уверен, что случай именно гарантийный, каков должен быть порядок его действий? Куда звонить и писать? Здесь начинаются тонкости, которые, как правило, рядовому владельцу квартиры неизвестны.

Во-первых, многое зависит от того, где именно обнаружен дефект. Если в контуре квартиры, то есть непосредственно во владениях собственника, то он может обращаться либо в управляющую компанию, либо непосредственно в компанию, с которой заключен договор долевого участия.

ВАЖНО: юридически управляющая компания не несет ответственности за поломки, произошедшие в квартире в период гарантийного ремонта, поскольку договор купли-продажи собственник заключает не с УК, а с застройщиком.

Иначе обстоят дела, если неисправность обнаружена жителями в МОПах — местах общего пользования, куда входят входные группы, лестничные площадки и пролеты, лифты, подвалы и чердаки. В этом случае жильцы не могут напрямую обращаться к застройщику — ведь договор ДДУ или ДКП подписан только в отношении квартиры. А значит, дорога только одна — к управдому. Нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована. После этого сотрудник УК запускает заявку в работу и связывается с клиентом для согласования даты комиссионного обследования.

На какой срок распространяется гарантия

Срок гарантии застройщика на многоквартирный дом составляет 5 лет и 3 года на оборудование установленное в нем. В договоре долевого участия отдельным пунктом, возможно, оговорить увеличение гарантийного срока на отдельные конструкции и элементы.

Момент начала гарантии отсчитывается от даты получения квартиры или даты заселения в нее.

Важный момент! Срок действия гарантии не может быть меньше, чем он установлен законодательством. В случае, если застройщик указал в ДДУ другой срок – этот пункт считается не имеющим силы. Менять срок гарантии можно только в сторону увеличения!

Срок действия гарантии не может быть меньше, чем он установлен законодательством. В случае, если застройщик указал в ДДУ другой срок – этот пункт считается не имеющим силы. Менять срок гарантии можно только в сторону увеличения!

Аудит организаций-участников

При аудите организаций — участников долевого строительства проверке подвергаются договоры участия в долевом строительстве, а также документы (договоры, соглашения, акты и др.) об уступке прав требований и переводе долга на нового участника.

Требования к договорам участия в долевом строительстве для застройщиков и участников аналогичны. Однако дополнительно необходимо обратить внимание на условия договоров в части прав и обязанностей участников долевого строительства.

Так, участник обязан уплатить застройщику цену договора, принять объект долевого строительства, уплатить застройщику предусмотренные Законом N 214-ФЗ и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору и др.

Основными правами участника являются возможность отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в установленных законом и договором случаях, уступить новому участнику права требования по договору после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника, обратиться в регистрационные органы с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный за счет его денежных средств, обратиться в суд или в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной в случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации, установленных п. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.

Организации — участники первого уровня отражают в бухгалтерском и налоговом учете операции по исполнению договора в следующем порядке.

Денежные средства, перечисленные застройщику, организация — участник долевого строительства учитывает на отдельном субсчете «Расчеты с застройщиком по переданным средствам финансирования строительства» счета 76. После получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию оформляется передача участнику объекта долевого строительства. При этом стороны подписывают передаточный акт или иной документ о передаче. В учете участника делается запись:

Дебет 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 76, субсчет «Расчеты с застройщиком по переданным средствам финансирования строительства»;

Дебет 19 Кредит 76, субсчет «Расчеты с застройщиком по переданным средствам финансирования строительства».

Правило № 2: Как сэкономить 375 000 рублей на ремонте?

После приемки квартиры большинство дольщиков проводят ремонт. Капитальный или косметический — в зависимости от отделки, предусмотренной в ДДУ. И, конечно, все планируют бюджет на ремонт заранее. Заранее прикидывают объем работ и исходят из того состояния квартиры, в котором застройщик должен передать ее по условиям договора.

Однако очень часто после осмотра квартиры прорабом предполагаемая смета ремонта вырастает в разы. Обнаруживаются кривые стены, требующие выравнивания и полного демонтажа штукатурки, кривые углы, не позволяющие установить корпусную мебель. Выявляются проблемы с электрической проводкой и разводкой труб водоснабжения, с вентиляционной системой и кривыми дверными откосами, не позволяющими ровно установить дверное полотно.

Особенности приемки квартиры от застройщика в 2022 году

В марте 2022 года экономика страны вошла новый виток кризиса. Правительство в целях поддержки строительной отрасли установило новые правила передачи квартир дольщикам. Данные правила установлены Постановлением Правительства от 23.03.22 г. №442.

Что изменилось по отношению к 214 ФЗ:

• Постановление предусматривает, что по соглашению сторон срок передачи объектов может быть изменен в отдельности от других объектов без изменения проектной декларации. Закон же устанавливал, что срок передачи квартир в одном жилом доме должен быть единым для всех;
• Постановление допускает направления сообщения о завершении строительства в форме электронного документа, подписанного усиленной квалификационной подписью по электронной почте, указанной в договоре. Или иным способом, предусмотренным договором. Закон же устанавливал требование о направлении сообщения о завершении строительства только по Почте России заказным письмом с уведомлением о вручении;
• Правительство устанавливает требования к специалистам, кто может осуществлять осмотр и фиксировать недостатки;
• Эксперт должен быть внесен в реестр специалистов в области строительства, осуществлять трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с лицом, включенным в СРО.

Специалист выбирается по соглашению с участником долевого строительства. Правительство возлагает на Застройщика обязанность компенсировать участнику долевого строительства расходы на услуги такого специалиста.

• Увеличен срок на устранение недостатков до 60 дней;
• Ранее застройщик должен был устранить недостатки в разумный срок, но не более чем в 45 дней (ст. 20 ЗоЗПП);
• Право на обращение в суд возникает только по истечении 60 дней, если застройщик не устраняет безвозмездно недостатки;
• Также по истечение этого срока возникает право требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или компенсации своих расходов (застройщик обязан удовлетворить это требование в течение 10 дней);
• Если участник долевого строительства не предоставил доступ застройщику для устранения недостатков в течение 60 дней, он лишается права на судебную защиту;
• Сокращен срок для составления застройщиком одностороннего Акта, при уклонении от подписания АПП дольщиком, до одного месяца.

⏳ В какой срок можно обратиться

Срок гарантии для рассматриваемых объектов, без учета технологических и инженерных сетей, входящих в их состав, указывается в договоре — при этом он не может быть менее пяти лет.

Счет гарантийного срока начинается с даты получения объекта — если иное не указано в договоре. Гарантия на коммуникации распространяется на тех же условиях, но на срок не менее трех лет.

Но даже если срок гарантии истек, с большей долей вероятности позиция суда будет на стороне владельца жилья — при условии установления того факта, что аспекты дефекта имели место до передачи жилья в эксплуатацию. Например, вследствие ошибок в проектировании произошло повреждение перекрытий, либо выявлено несоответствие строительным нормативам.

Как принимаются жилые объекты

Договоры долевого участия могут заключаться как физическими лицами, так и юридическими (фирмами, ИП). Продажа недвижимости в рамках ДДУ производится специализированными строительными организациями (АО и ООО), которые осуществляют деятельность в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и других российских регионах. Часто жилье в строящихся многоквартирных домах покупаются обычными гражданами РФ, причем в чаще в ипотеку, в том числе семейную с использованием материнского капитала.

Все права, обязательства и важные аспекты участия в долевом строительстве для обеих сторон закреплены в специальном действующем по всей территории страны законе федерального значения № 214-ФЗ. В этом законе прописаны главные особенности приемки достроенных объектов недвижимости:

1. Компания, являющаяся по заключенному договору застройщиком, завершает возведение и отделочные работы (если они предусматриваются) и получает официальное разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ) построенного дома (ЖК, МФК). Только при наличии РВЭ может осуществляться дальнейшая передача квартир, апартаментов и машиномест участникам долевого строительства по актам.
2. Не позднее чем за один календарный месяц до прописанного в ДДУ срока, в который объекты должны быть переданы покупателям, застройщик обязан письменно оповестить каждого нового собственника в новостройке о том, что квартиры готовятся к передаче в ближайшее время. Компания направляет всем покупателям специальное уведомление о завершении всех строительных работ, которое должно быть составлено в письменной форме и вручено лично или почтой по адресу регистрации дольщика.
3. Когда сообщение о завершившемся строительстве и предстоящей сдаче помещений официально получено покупателем, он, в соответствии с законом, обязан приступить к осмотру и приемке купленной по ДДУ недвижимости в течение периода, зафиксированного в договоре. Если такой период соглашением не предусматривался, то он в соответствии с законом он составляет ровно семь рабочих дней. За это время дольщик должен договориться о дате осмотра и явиться на осмотр и приемку приобретенной недвижмости. Обязанность явиться на приемку не означает обязанность принять жилье (поскольку при наличии существенных строительных недостатков дольщик может отказаться от приемки недвижимости и потребовать их устранения или полного возврата денежных средств, уплаченных по ДДУ)
4. Готовая квартира принимается на основании отдельного официального документа – акта приема-передачи. Являющийся дольщиком покупатель производит осмотр имущества с оценкой его состояния и соответствия всем основным характеристикам и нормам строительства. Если никаких значительных дефектов не обнаружено, тогда осуществляется подписание акта, подтверждающего приемку.
5. Если же помещение пребывает в ненадлежащем виде, то есть обнаружены какие-либо существенные недостатки строительства, то дольщик вправе не подписывать передаточный акт и требовать ликвидации всех недоделок и имеющихся выявленных дефектов в разумные временные рамки. Факт ненадлежащего состояния жилья подтверждается отдельным официальным документом – актом несоответствия. В нем необходимо указать непосредственно дефекты, а также условия и дата их ликвидации.
6. После ликвидации недостатков объекта недвижимости застройщик повторно уведомляет будущего собственника о необходимости явиться на осмотр и приемку жилья. И если при повторном осмотре покупатель убеждается в исправлении выявленных дефектов, то можно подписывать акт приема, договариваться о получении сопроводительных документов на собственность и получать ключи от квартиры.
7. После прохождения всей процедуры можно осуществлять регистрацию законных прав собственности, уплачивать налоги на имущество, оформлять страхование недвижимого объекта, а также готовить документы для подачи их в ФНС на получение имущественного налогового вычета (если право на данную льготу не было уже использовано ранее).

Практика Московского городского суда

Доводы истца о том, что ответчик самовольно изменил планировку и площадь квартиры, тем самым допустив существенные нарушения условий договора, суд отклонил, указав, что изменение конфигурации стен в коридоре у санузла, вследствие которых изменилась длина коридора и его площадь, не свидетельствует об отступлении от условий договора и не приводит к ухудшению качества объекта долевого строительства.

Несовпадение проектной и фактической площади квартиры не является недостатком квартиры, наличие которого может повлечь последствия, предусмотренные ст. 7 Закона N 214-ФЗ (Определение Московского городского суда от 08.08.2018 N 4г-2968/2018).

Факт введения объекта в эксплуатацию и наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о соответствии возведенного здания требованиям технических регламентов и проектной документации, а представленное истцом заключение не содержит выводов о том, что выявленные недостатки являются существенными и препятствуют использованию объекта по назначению (Определение Московского городского суда от 16.05.2018 N 4г-5740/2018).

Доказательств, что отказ принять объект долевого строительства был вызван нарушением ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора, в материалы дела истцом не представлено. На этом основании отказ участника долевого строительства от приемки объекта признан злоупотреблением правом. В удовлетворении исковых требований к застройщику отказано (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.10.2018 по делу N 33-46472/2018).

В удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков — сокрытие электропроводки, суд отказал, поскольку квартира истцу передавалась без отделочных работ, в связи с чем обязанность ответчика по возмещению истцу материальных затрат на производство таких работ договором не предусмотрена (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2018 по делу N 33-35669/2018).

Для подтверждения своих требований истцу надлежит доказать причинно-следственную связь между возникшими дефектами и виной ответчика в их возникновении; причина их возникновения может заключаться не только в дефектах работ, но и в ненадлежащей эксплуатации дома.

Суд также отметил, что применительно к правоотношениям, возникающим из передачи собственникам многоквартирных домов общего имущества, не соответствующего требованиям о качестве товара (услуги), нормы ст. 15 ГК РФ, ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» необходимо применять в единстве и взаимосвязи с положениями, регулирующими владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2018 по делу N 33-17962/2018).

Оформление застройщиком одностороннего акта передачи объекта долевого строительства не лишает участника долевого строительства права на возмещение расходов по устранению недостатков в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ и Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.04.2018 по делу N 33-16337/2018).

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании расходов, понесенных истцом на устранение недостатков объекта долевого строительства, а также расходов по найму жилого помещения, суд пришел к выводу, что в нарушение ст. ст. 12, 56, 57 ГПК РФ истцом не представлено бесспорных, допустимых и объективных доказательств, подтверждающих необходимость несения расходов по оплате проживания в снятом жилом помещении, в том числе объективных обстоятельств, мешающих истцу проживать по месту регистрации (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.03.2018 по делу N 33-10795/2018).

Заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством, если экспертиза проведена не тем лицом, которому поручалось ее проведение (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.03.2018 по делу N 33-11023/2018).

Утверждение ответчика о том, что в заключении эксперта отсутствуют сведения об ученой степени и звании эксперта, не свидетельствует об отсутствии у эксперта необходимых для проведения экспертизы знаний, поскольку экспертиза была проведена специалистом отдела строительно-технических экспертиз, имеющим высшее техническое образование по специальности «Городское строительство и хозяйство» с присвоением квалификации инженера; имеющим диплом магистра по специальности «Строительство» с присвоением квалификации магистра; имеющим сертификат о прохождении краткосрочного курса повышения квалификации и прослушивании курса лекций на семинаре «Система сборно-монолитных перекрытий. Проектирование и возведение». При этом наличие ученой степени не является обязательным условием для проведения судебной экспертизы (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.02.2018 по делу N 33-3812/2018).

Исковые требования

Основные:

• о безвозмездном устранении недостатков объекта долевого строительства в разумный срок;
• о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве;
• о возмещении расходов на устранение недостатков (стоимости устранения недостатков) объекта долевого строительства;
• о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате уплаченных по нему денежных средств.

Дополнительные:

• о взыскании неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства;
• о признании одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства недействительным;
• о взыскании процентов за пользование денежными средствами;
• о взыскании штрафа за отказ от добровольного исполнения требований потребителя;
• о компенсации морального вреда;
• о взыскании убытков, понесенных вследствие действий (бездействия) ответчика.

Надлежащим ответчиком по данной категории споров является застройщик, отвечающий за качество объекта долевого строительства и его соответствие условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее — Закон N 214-ФЗ) участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 этого же Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 этого же Закона. При этом следует учитывать, что в ряде случаев суд рассматривает неоднократный отказ или уклонение от подписания акта в качестве злоупотребления участником долевого строительства своим правом (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.10.2018 по делу N 33-44813/2018).

Исковые требования должны быть основаны на положениях ст. 7 Закона N 214-ФЗ. Согласно ч. 1 этой статьи на застройщика возлагается обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Следовательно, поводом для обращения в суд является несоответствие переданного участнику долевого строительства (истцу) объекта указанным требованиям.

При этом нужно учитывать положения ч. 2 этой же статьи Закона. В ней закреплен перечень требований, которые участник долевого строительства вправе предъявить застройщику, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий договора или требований, перечисленных выше, приведшим к ухудшению качества объекта, или с другими недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. По смыслу ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ предъявлять указанные в ней требования застройщику можно:

1. если застройщиком не были соблюдены требования к объекту долевого строительства, закрепленные в договоре, или обязательные требования, установленные нормативными правовыми актами, техническими регламентами, строительными нормами и так далее, и это ухудшило качество объекта;
2. если в объекте долевого строительства выявлены такие недостатки, которые делают его непригодным для проживания и (или) эксплуатации.

В этих случаях участник долевого строительства вправе по своему выбору потребовать:

1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2. соразмерного уменьшения цены договора;
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Этот перечень может быть изменен условиями договора участия в долевом строительстве. При этом условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ч. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Если застройщик допустил существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранил выявленные недостатки объекта в разумные сроки, участник долевого строительства может потребовать:

1. расторжения договора участия в долевом строительстве;
2. возврата уплаченных по договору денежных средств и уплаты процентов в порядке, закрепленном в ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ (ч. 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Для исков о защите прав участников долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства фактически предусмотрен обязательный досудебный порядок разрешения разногласий. Перед обращением в суд необходимо обратиться к застройщику в письменной форме с требованием, в котором следует указать все выявленные недостатки (дефекты) объекта долевого строительства. Застройщик обязан устранить их в сроки, согласованные с участником долевого строительства. Если застройщик отказывается от устранения недостатков полностью или частично или не удовлетворяет полностью или частично требования участника долевого строительства в согласованный срок, последний вправе обратиться с аналогичным требованием в суд. При этом необходимо учитывать, что обращение с указанным требованием к застройщику, а также в суд возможно только в том случае, если недостатки объекта долевого строительства были выявлены в течение установленного для него гарантийного срока (ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Гарантийный срок на объект долевого строительства устанавливается условиями договора и не может быть менее пяти лет. Исчисляется такой срок со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Гарантийный срок на входящее в состав объекта долевого строительства технологическое и инженерное оборудование также устанавливается условиями договора, но не может быть менее трех лет, и исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или другого документа о передаче объекта договора долевого строительства участнику долевого строительства (ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства является основанием для включения в исковое заявление требования о взыскании с застройщика неустойки.

Претензии к застройщику необходимо подать в течение гарантийного срока на МКД

ВС РФ отметил, что отсутствие в доме ТСЖ не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников, права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками затруднительно и не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут быть несоразмерными объёму имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.

Поэтому наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию. В связи с этим выводы судов о наличии у УО полномочий действовать в интересах собственников помещений являются правомерными.

2. Поданы ли требования к застройщику в период течения гарантийного срока на новый МКД и его элементы.

Положениями ч. ч. 5, 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года. По общему правилу он исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора, например, квартиры. При этом в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.

Между правовыми режимами этого оборудования и другого общедомового имущества нет разницы. Поэтому ВС РФ отметил, что по отношению к иному общедомовому имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, гарантийный срок тоже начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет.

Этого предыдущие суды не учли и ошибочно сослались на регулирование отношений из договора подряда – на гл. 37 ГК РФ. Необходимо же было применить нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и положения гл. 30 ГК РФ. Суды неправильно определили дату начала гарантийного срока – с даты выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Не установили день подписания первого документа о передаче МКД, как это нужно было сделать в соответствии со ст. 7 № 214-ФЗ.

Верховный суд РФ указал на ещё одну существенную ошибку. Суды определили, что срок гарантии на дом составляет пять лет, но не приняли во внимание, что ряд недостатков, указанных в экспертном заключении, относится к инженерному и технологическому оборудованию. Для такого оборудования гарантийный срок меньше – три года (ч. 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ).

Помимо этого предыдущие инстанции не проверили, когда на самом деле были выявлены все недочёты в общедомовом имуществе. Исходя из этого ВС РФ отменил все принятые ранее решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Похожие записи:

• Пенсии по государственному пенсионному обеспечению
• Облагается ли материальная помощь страховыми взносами в 2022 году?
• Налог на землю в 2023 году: изменения